某某土地收储开发项目可行性研究报告
1.5 项目一级开发投资估算与财务分析
1、投资估算
项目动态投资300980.59万元（不含土地收储开发整理投资回报），各部分费用详见下表。
序号 工程或费用名称 第一部分 建安工程费 第二部分 其他基本建设费用 第三部分 预备费 第一、二、三部分费用合计 - 工程静态投资 - 第四部分 建设期银行贷款利息 工程动态投资 - 土地收储开发整理投第五部分 资回报 工程总投资 数值（万元） 41489.61 217640.57 20730.41 279860.59 279860.59 21120.00 300980.59 41130.42 342111.01 2、资金筹措
项目动态投资300980.59万元,项目总投资342111.01万元，企业自筹资金122111.01万元，占项目总投资的35.69%。银行贷款220000.00万元，占项目总投资的64.31%。
3、土地出让收入测算
项目土地经整理后，可出让经营性用地1011.82亩，预计按440万元/亩出让，可得收益445200.80万元。
4、财务指标
指标名称 土地开发总收入 土地开发净利润 全部投资回报率 资本金净利润率 财务内部收益率（税前） 财务净现值（税前） 投资回收期（税前）
单位 万元 万元 % % % 万元 年 指标 445200.80 39727.93 30.64% 32.53% 10.08% 15955.40 4.48 6
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财务内部收益率（税后） 财务净现值（税后） 投资回收期（税后） % 万元 年 8.16% 1158.40 4.54 5、盈亏平衡分析
盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-变动成本）。 项目盈亏平衡点：408.92万元。
1.6结论与建议
项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高档小区和配套商业进行规划设计。
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第二章 项目区位分析
2.1项目位臵
项目位于××市的××区（县）。地块的东西南北四面分别为：××、××、××、××。研究范围北临××，南临××。
2.2 项目现状分析
项目现无房、地调资料，以下数据根据1:1000地形图图解量面积测算。
1、地面房屋构筑物
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项目开发涉及拆迁约后所村约950户，拆迁面积约711988.55m2，每户300m2范围内约284795.42m2，超300m2约427193.13m2。
2、土地性质
扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地1550.85亩。
2.3 出让地块分析
项目范围用规划总面积2206亩，扣除已出让地块155.55亩，可出让用地面积888.34亩，其中住宅用地846.24亩，商业用地144.9亩。
用地性质 总用地面积 绿地面积 道路面积 河道面积 中小学用地 已经出让用地 可出让用地 其中：住宅用地 商业用地 数量（亩） 2206 489.57 494.14 59.45 39.39 155.55 888.34 846.24 144.9 2.4 项目用地规划条件
A1-A4地块控高60米,建筑密度≤25，容积率≤2.8，绿地率≥38; A5、A6控高36米，建筑密度≤28，容积率≤2.5，绿化率≥35;
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A7、A8控高24米，建筑密度≤30，容积率≤1.6，绿化率≥32; A9、A10、A13控高12米,建筑密度≤45，容积率≤3.0，绿化率≥30.
2.5项目所在区域交通分析
1、现状路网
项目临××、××、××主干道现已建成通车。××已开工建设，项目交通情况比较好。
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