某某土地收储开发项目可行性研究报告
域，居住用地和商业用地成交的增加，预示着将来该区域楼盘放量将多于其他区域，居住和商业氛围会逐渐浓厚，配套设施建设更加完善，房地产市场趋于成熟。 （2）个盘分析
××××
楼盘价格：总价约600万起 主力户型：270-510平米
项目地址：位于××市××区（县）××路五甲塘湿地公园旁 项目介绍：××××是2008年以10亿拍下的××市目前为止唯一一块纯别墅居住用地。中航地产将投资7000万元进行改造湿地公园、3000万元将××路打造成××大道，斥资4亿元打造××市首席“航母式”大板地下室以解决××板块住宅地基不均匀沉降顽疾。 ? ××1号
××1号项目位于××市现有城区和未来市政府所在地—××新城之间,××外海东北部,处于××滨湖旅游度假带的心脏位臵,占地1116亩。项目区位及生态环境极其优越，容积率≤1.0，建筑密度≤30%，绿地率≥45%，建筑限高12米。
用地毗邻湿地公园，周边有较丰富的水系资源，为打造一个滨水、生态湿地型的住宅社区,本方案规划了几条南北和东西向的几条水系，相互交错，在水系的两侧留出了较宽的绿化用地，用来营造公共景观。这样，在整个小区内，就形成了以水系为主题、相互连
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通的绿色生态走廊。
（2）××周边区域是整个××市别墅物业最集中和供给量最大的区域，随着纯别墅项目的限批，纯别墅物业呈逐年递减，但片区临近××，西望××，区位优势突出，适宜开发高档物业，作为××市别墅物业最为集中的区域，未来该片区别墅供给量并不会消失，但更多的是作为混合性物业的组成部分来推售。
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第三章 SWOT态势分析
3.1 优势
区位优势：项目地处南市区，近年来南市区土地供应量最大，未来居住、商业放量多。
交通优势：项目附近已建成××路、××主干路，××路已开始动工修建。
环境优势：本项目地块所处位臵在湿地公园与××区（县）古镇附近，项目具有得天独厚的自然及人文景观
规模优势：地块面积为2206亩，开发规模较大。
政策环境优势：区委区政府非常重视城市建设，政府对本项目十分重视，并给予了多项政策支持，给本项目提供了良好的经营环境，保证了本项目开展的顺利性。
资金与技术优势：项目由××市城投负责一级开发，该公司资金雄厚，已经负责过多片土地的一级开发，具有很强的技术优势。
3.2 劣势
现片区居民经济收入较低，对拆迁的接受度比较弱，需要引导。 项目规划用地居住用地面积为846.24亩，商业用地144.90亩，商业用地面积较小，难以形成较大的商业环境。
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3.3 机会点
城市新规划为本项目提供了增值空间，区政府对己做了全面的规划，重点发展该地区，本项目起承旧启新作用。
城市化发展为本项目提供了有利的市场环境，区政府和人民，都迫切希望城市化发展，本项目的开发为城市化发展做出了贡献，将创造“提高居民的生活水平与生活质量”的社会价值。
价格已经比原先上了一个台阶：由于各项新政的出台，附近各房地产商的介入，此区房产价格己由最高价不到4000元／平方米，升至最高价卖到8000元／平方米左右。意味着，消费者已形成对房产价格的接受观念。
3.4 威胁点
拆迁成本高，存在一定风险。
由于新区规划范围内的城中村改造实施将比较缓慢，从而影响了本案的升值，直接影响销售。
3.5 分析结论
项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，适合作为高档小区和配套商业。
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第四章 项目开发地点与开发条件
4.1 项目开发区域概况
××市是××省省会，西南地区中心城市之一，国家历史文化名城。全市总面积21111平方公里，辖8区2市8县，总人口600万，聚居着18个民族。
历史文化： 经济发展： 对外经济贸易： 旅游资源： 交通建设： 发展目标：
项目位于××市的××区（县）。地块的东西南北四面分别为：××路、××河、××路、××路。研究范围北临××市机场，南临××。土地一级开发项目片区规划范围内现状村庄、乡镇企业、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂。
4.2 现状调查与分析
1、项目建设区域城中村情况 （1）布局混乱，建设无序。
城中村工厂、作坊、仓库和居住交错混杂，用地布局混乱，加之乱搭、乱建，破坏了村庄空间结构的自然和谐，城市肌理混乱，
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