某某土地收储开发项目可行性研究报告
空间结构与城市整体结构冲突，现状建设缺乏秩序。
（2）市政设施缺乏，环境质量差。
现状城中村开发强度大，公共活动空间、绿地缺乏，环境质量较差；市政及公共配套设施不足，制约了该区域整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的形象。
（3）社会问题、安全隐患多
私房出租的巨大收益使得外来人口集聚在城中村，由于缺乏有效的监督管理，城中村往往有突出的社会治安等问题。城中村的建设缺乏规划控制，建筑挤占道路和公共空间，防灾救护能力极度脆弱，房屋建设通常没有考虑地质条件、防震抗震等要求，安全隐患多。
（4）经济驱动力不足
城中村依靠“出租经济”，社会经济发展的驱动力弱。土地资源配臵难以向高效益转化，与城市经济发展脱节。
城中村整体表现出的问题影响了××市“四创”、“两争”的进程，因此，改善该片区的整体城市环境质量显得日益迫切和必要。××市××区（县）××××土地收储开发项目将以居住区的模式对各村庄进行彻底的改造，结合用地功能臵换，完善配套设施，改善城市环境。
2、土地利用情况
项目片区规划范围内现状村庄、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂，公共服务设施不完善，使得片区用地难以实现统一管理
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和配套建设，不利于服务水平的提高和改善。因此，调整片区用地结构，适当减少功能的混合度，将不适宜片区发展的功能进行外迁，进行公共服务设施的统一配给，以提高用地的整体秩序，对片区规划项目显得尤为重要。
现状用地开发的社会价值、经济价值、土地利用价值得不到体现，在一定程度上造成了土地资源的浪费。在项目前期调查中，应开展存量建设用地普查、检测和评价，摸清闲臵、废弃和低效用地情况，按照“规划引导、用途管制、因地制宜”的原则，为政府加大存量用地储备力度并在年度供地计划中优先实施供应做好准备，为政府积极盘活存量建设用地提供依据。
3、交通环境
（1）在规划范围内，道路主要为支次道路，以及村道，道路密度较低，道路系统不完善，现状道路路况一般。
（2）为满足发展需求，在该片区应形成良好的城市道路微循环系统，片区内支次道路的道路线型需要全面调整。
通过分析可以看出，在项目土地整理用地规划范围内，存在的交通问题主要是普遍缺乏与城市主次干道联通的城市道路网，公交可达性不高，道路的占道情况时有发生，居民生活对道路功能有一定干扰，而且路网密度较低。因此，在项目土地范围内增加道路资源供给是必要的。项目将依托片区的综合规划，完善道路系统，并在此基础上改善该片区的整体交通面貌。
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4.3开发条件
1、总体规划的需求
《××市城市总体规划修编（2006-2016年）》中的城市用地布局规划中指出，××市城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向流域外次级城市拓展空间。东南部是缓丘地带，现有基础设施条件好，与××市主城的联系密切，城市发展的阻力最小，适宜人口与产业的聚集，是近期主要发展方向，也是最容易延续和承接主城职能的区域（如物流、行政、教育等），但要处理好与主城的联系与分割的关系，大规模开发与山水自然环境的和谐问题。
为整体改善城市南部环境，提升城市形象，并最终符合于城市“四创”目标，××市委、市政府提出了项目土地整理的要求，通过该片区的改造，促进城市整体更新的建设步伐，为建设美丽春城形成积极的经验积累作用。
2、交通条件
项目土地西连官南大道，北连××路，南连××路，向东则有××路，昆玉高速，进出市区交通发达，与外界联系非常方便。根据规划中的路网，××路将横穿地块，这将为项目地区带来新一轮的发展动力。
但是区域内部交通则差强人意，通过现场调查发现道路多为低等级的城市支路，乃至于乡道村道，而且区域内没有形成合理的路网结构，缺乏与主次干道之间的联系。而且路面等级过低，行车环境不舒适，现有的道路大部分需要通过升级改造才能更好的起到交
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流的作用，提高货物，人流等的流通效率。
3、土地利用
通过现场调查发现，项目地块主要为村民自建房屋用地，厂矿企业较少，市政基础设施较差，各项配套不完善，而且片区内建筑比较散乱，很难进行统一管理和配套建设，在自建房屋周围则有大片的废弃土地及农田。
因此，调整片区用地结构，适当减少功能的混合度，将不适宜片区发展的功能进行外迁，进行公共服务设施的统一配给，以提高用地的整体秩序，对普吉片区规划项目显得尤为重要。同时由于该片区低密度建筑密度，只有少量为钢筋混凝土结构，大部分为砖混、砖木和土木结构，片区内部还有大量的闲臵用地，因此普吉片区土地的再次开发难度不会太大。
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第五章 土地一级开发方案
5.1方案综述
1、定位思路
《××市城市总体规划修编（2006-2016年）》中的城市用地布局规划中指出，××市城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向流域外次级城市拓展空间。东南部是缓丘地带，现有基础设施条件好，与××市主城的联系密切，城市发展的阻力最小，适宜人口与产业的聚集，是近期主要发展方向，也是最容易延续和承接主城职能的区域（如物流、行政、教育等），但要处理好与主城的联系与分割的关系，大规模开发与山水自然环境的和谐问题。
南部城区应结合××机场的搬迁，改造机场片区，结合国贸中心、××公园和星耀体育城统一规划成为南部城市副中心。××路中段应强化区级公共服务设施配套功能；服务周围居住用地，并合理布局商业批发设施用地。用地西部地区以××国家级旅游度假区、××生态公园，大观公园的建设为主，保护好湖光山色和景观视廊，形成大型生态风景游览区，民族文化展览区和旅游度假休闲娱乐区。××界桩（1887.4米水位线）后退100米以内区域及绕城以外、××以东、××乡至××××路划定为城市禁建区。在××北岸建设环湖道路、环湖观光黄金岸线及截污工程，主要河道入湖段建设人工湿地，形成××生态北岸保护区；用地北部、中部清理、拆迁各类市场，逐步改造城中农村成为城市地区。
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