? 交通工具：以中低档轿车或出租车为主要交通工具；
? 居住偏好：对未来预期良好，追求较高的生活的品质和品味。 3) 客户比例
客户 比例 燕莎商圈的中层白领 30% 国贸商圈的中层白领 20% 空港工业区、电子城和望25% 京科技创业园的中层白领 亚运村的白领 15% 其它客户 10% ? 本案的客户以燕莎、国贸、空港工业区、电子城和望京科技创
业园的中层白领为主，其他区域和相关的客户为辅。 ? 客户来源区域比较集中，客户主要来源于主要本案周边的商务
区和科技园区。
? 来自国贸和燕莎商圈的客户占整个客户群体的50%，望京周边
的几个科技园区的客户占到整个客户群体的25%。
? 本案的客户来源区域基本与竞争项目雷同，加之区域项目的雷
同性，区域的竞争十分激烈。因此，本案有必要突破现有的市场常规来扩展本案的客户群体。
4) 客户的需求
本案目标客户由于整体年龄偏小、家庭结构简单、支付能力有限、对未来预期良好等特征而在住宅的选择上表现出以下几方面特征：
? 希望住所能够趋近工作地点、且交通便利，从而节约时间，缓
解紧张的生活节奏。
? 追求高品质个性化生活，重视社区形象和产品特色，另类的设
计往往可以率先吸引他们的注意。
? 对社区物业管理水平、智能化程度、会所和环境景观设计等要
求较高。
? 价格敏感度高，以总价适中的中小面积住房为首选对象。 ? 由于处于事业起步阶段，工作紧张，自由时间较少，因而对区
内及周边的生活配套情况较为关注。
? 注重户型设计的私密性、功能空间的合理布局及面积的有效分
配；要求较大的客厅面积；重视体现居住品质的细部，如外飘窗、观景阳台等。
? 追求生活品味，希望通过居室的个性化装饰装修以营造独有的
生活格调，但缺乏装修经验和精力，因而更偏向于菜单式装修。
3. 产品定位
通过对区域市场的深入分析以及对本案自身情况的综合考虑，得出本案采取以塔楼为主、板楼为辅的塔板结合的建筑形态，主要面对一次置业的客户，建筑风格讲究现代、大气、简约，并在此基础上要体现一定的居住品质。（详细资料见本案策划报告第七部分——南湖北区项目市场定位方案一）
? 户型定位如下；（中小户型）
建筑形态 塔楼 板楼
? 具体户型分布如下：
表一 塔楼户型比例和总价表 户型 面积 均价 总价 数量 所占比例
一居 53 5000 265000 372350 441300 512550 502650 644100 156 17% 156 67% 156 156 156 156 17% 二居 74 88 103 101 三居 129 一居 60平米以下 —— 二居 90——100 100——120 三居 110——120 120——130
表二 板楼户型比例和总价表 户型 面积 均价 总价 数量 比例 合计 比例 二居 116 6000 696000 720000 756000 744000 798000 822000 852000 894000 936000 798000 54 21% 128 49% ? 塔楼的一居面积为53平米，二居的面积集中在74——103平米，
三居的面积为129平米。
? 板楼的二居面积为116——126平米，三居的面积集中在124——
156平米，其中还有133平米的小复式户型。
? 项目总套数1189套，两居户型752套，占整个项目套数的64.6%，
三居282套，占整个项目套数的23.53%，从中也能分析出本案以两居为主力户型，其他户型为辅助户型。
? 以两居为主力户型正好迎合市场的需求，符合目标客户的支付能
力，能够有效的抓住目标客户。
? 从户型的合理性上看，本案的户型合理性较强，面积虽小但功能齐全，
而且有一定的舒适度。
42 16% 32 12% 8 3% 126 48% 54 21% 14 5% 14 5% 22 8% 14 5% 8 3% 8 3% 120 126 三居 124 133 137 142 149 156 复式 133
4. 价格定位
通观望京区域项目，定价于5000——6000元/平方米的中高档产品是区域市场的主流产品，区域主流客群普遍认同和接受此区间价位，所有以上的相关数据为本案的价格定位提供了有力的具体数据支撑。因此，本案的价格定位于塔楼均价5000元/平米、板楼均价6000元/平米，通过户型面积和单价有效的控制本案的户型总价。（详见本案市场调研报告第五部分以及市场定位第一方案中的价格定位） ? 户型总价表如下：
表一： 塔楼户型总价表 户型 面积 均价 总价
表二： 板楼户型总价表 户型 面积 均价 总价 二居 116 6000 696000 720000 756000 744000 798000 822000 852000 894000 936000 798000 ? 塔楼一居总价为26.5万元，三居总价64.4万元，两居的总价在37.2——50.26万元之间。
? 板楼的两居总价在69.6——75.6万元之间，三居的总价在
82.2——93.6万元之间，复式的两居总价为79.8万元。 120 126 三居 124 133 137 142 149 156 复式 133 一居 53 5000 265000 372350 441300 512550 502650 644100 二居 74 88 103 101 三居 129