? 按均价计算，本案所有的户型总价控制在100万元以内，尤
其是156平米的较大三居的总价为93.6万元，因此通过价格和户型面积双向控制达到有效的控制项目的单元总价，为项目的销售奠定了一定的基础。
? 但是，从区域需求的主力户型的面积上看，本案的一些三居
的户型面积还是有所偏大，销售速度将会受到一定影响。
5. 其它的一些相关结论（详见策划报告的其他相关部分）
通过对区域内重点竞争楼盘的仔细分析以及对它们广告推广的相应跟踪调查，得出了关于推广、会所、建筑风格等一系列的结论，通过这些结论为本案在各方面的策划提供了相应的理论支持。使得本案的一切方案都从市场角度去考虑，以市场为出发点，通过市场化的运作，使本案的产品更加贴近市场，更加符合变化莫测的市场需求，有效地抓住有效客户，无形中加大了本案的成功率。
6. 与设计公司对本案的园林景观、外立面、户型等设计进行的沟通
本公司通过对区域市场的深入调查研究，以及多年策划工作的经验，对本案的园林景观、外立面、户型等的设计提出一些相关的意见，并与设计公司进行了及时的沟通，取得了一定的成果。
? 通过我们与设计公司、开发商多次的探讨和研究，使得本案
户型设计达到了我们的理想要求，90%的户型的面积和功能布局设计合理，实际使用性高。
? 外立面经过多次的三方讨论后，取得一定的进展，慢慢的朝
着我们理想的方向前进，但还需跟设计师进行一定量的沟通，使本案的外立面设计达到理想的状态。
? 于园林景观上，我们经过讨论取得了一致的思路和想法，通
过与设计师的沟通，园林设计取得一定的突破。
二、 本案营销策略的构想 1. 现区域市场状况分析
? 区域市场经过近期的发展，市场的变化更加快速，在区域
地产市场的有效需求未出现大幅度的增长的前提下，供给急剧增加，导致出现供需比例趋于严重失调的态势，无形中使得区域市场将会出现越来越激烈的竞争形势。 ? 从目前望京地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来
看，此区域的供给量还将进一步的增长，竞争程度还将趋于激烈。因此，以上的变化因素将直接对本案的销售产生影响，本案的前景不容乐观。
? 区域内在售项目以及市场的新面孔都具有较高的品质，其
中大部分项目以板楼为主，而且项目的推广主题明确，尤其是近期出现的一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有千秋，推广主题鲜明、有特色，对区域市场的有效客户群体有巨大的吸引力。竞争项目通过各具特色的推广主题吸引客户，再通过产品的较高品质使得客户成交。因此，在本案产品没有特色的前提下，本案想通过产品打开市场，在市场中占据有力的一席，有很大的难度。
? 望京区域地产经过近几年快速的发展，虽然开发商以及大
部分客户对此区域的期望值未降低，但是区域市场的吸引力已经出现下降的微弱趋势。再者，近期望京区域的周边
以及通县、东坝区域出现一些极具吸引力的楼盘，在瓜分来自国贸、燕莎商圈的本案的有效客户。例如：2002年初出现的北京奥林匹克花园、2001年下半年出现的珠江绿洲等，尤其是像北京奥林匹克花园这类项目的杀伤力更强，对本案的威胁性更大。因此，时间对本案来说至关重要。
? 区域同质化程度高，大量项目同时瓜分相同的客户群体，
同时本地区原有的区域环境的规划设计、市政配套等与区域发展严重脱节。因此，现阶段望京地区已经成为名副其实的“睡城”。
2. 本案的劣势分析 1) 本案的优势分析
? 我们从项目的前期就介入，本案完全采取市场化的运作方
式。
? 开发商的超强实力，以及长期进行房地产开发形成的操盘
经验，更重要的是开发商在望京具有成功的操盘经验。
2) 本案的劣势分析
? 本案的容积率高，绿化率低；
? 本案以塔楼为主，板楼为辅，建筑形态上没有足够的优势； ? 建筑外观设计不十分的鲜明，没有明显的特色，难以跳出
区域市场，甚至容易被区域市场的外立面有特色的大量产品淹没；
? 综合性价比不高，与竞争对手相比明显处于下风。
3. 结合现阶段的市场状况与本案的劣势，制定相应的营销策略 1) 打项目的综合高性价比策略
通过对大堂、电梯厅、楼道等公共部位的重点、细微处理，来弥补本案表现出的劣势，拉平或者提升本案的附加值，使本案达到综合高性价比，使均价5000元/平米的住宅体现5500元/平米的价值。具体建议如下：
? 大堂、电梯厅、楼道的处理要体现现代、高档。大堂和电梯
厅最好采用大理石铺面，高级涂料喷墙，电梯门套用高级石材；楼道内最好用釉面砖铺面，涂料喷墙。
? 会所应该重点设计，会所的设计一定要体现现代、简约、高
档性，使本案的会所无论从那个角度来说都要超出竞争对手。建议本案的会所采用大面积的玻璃幕墙，体现本案会所的档次；其次本案的会所功能设计上要有游泳池、图书酒吧、健身场所等。
? 为了弥补本案绿化率不高的缺陷，本案的园林景观设计一定
要出彩，通过与众不同的园林景观来转移客户对景观的要求，同时增强本案的吸引力。建议让园林景观设计师放开手脚、大胆的去进行设计，提出有创意的设计思路，在园林景观设计上体现人与环境的相容性，尤其是在建筑小品上体现人性化和生活化。
? 外立面设计上有所突破，能够跳出区域市场并成为区域市场
的亮点。建议采用高级涂料，色彩运用上有所变化。 ? 售楼处设计上体现一定的档次，一是为了体现开发商的实力，
更重要的是体现本案的市场定位方向和档次，通过设计新颖的售楼处吸引众多的区域客户对本案产生兴趣。
2) 及早入市策略
? 由于市场出现越来越不利于本案的市场状况，重点竞争楼盘
表现出的特征以及区域市场逐步表现出的现象都不利于本案的销售。而且随着时间的推移，不利局面还将进一步的明显扩大。因此，本案应该采取及早入市的营销策略，避开市场逐步出现供给失衡的局面，在市场还未出现大波动的前提下，迅速的进入市场并占领市场。
? 及早入市更有利于及时、快速的回笼资金，提高资金的使用
率和产值率。
? 建议本案于2002年10月中旬入市，开始内部认购，2003年
3月份正式开盘销售。经过长时间的内部认购为开盘积蓄力量以及提前抢占有限的客户群体。