同比增长11.4%。保利地产上半年则实现营业收入112.45亿元，净利润16.27亿元，同比分别增长35.63%和16.56%。上半年实现销售面积267.09万平方米、销售金额217.55亿元，比去年同期分别增长5.81%和3.33%。金地集团上半年营业收入达到87.4亿元，同比增长150.32%；净利润12.27亿元，同比增长327.02%。招商地产营业总收入69.81亿元，同比增长142.76%，实现净利润10.5亿，同比增长115.71%。 由于去年的销售支撑结转到今年，加上万科、招商等地产公司的灵活销售策略，从业绩上看，各大房企销售业绩似乎并不显得糟糕。不过，值得注意的是，今年4月出台的地产新政“国十条”，几乎成为成交的分水岭。4月一系列调控政策以来，主要城市成交大幅缩量，4月中旬国务院出台“国十条”之后，市场反映迅速。万科董事会秘书谭华杰表示，万科关注的14个主要城市6月的成交量较今年4月下降幅度高达六成。长三角的一些热点城市，5、6月成交面积不仅较2009年下降八成左右，甚至也只有2008年同期的一半。 龙头房企或看空房价
对于企业未来的经营策略各大房企表现出了不同。万科、招商采取降价等措施加快存量去化，谭华杰表示，开发商若继续坚挺房价，是非常危险的。金地集团则认为，用降价来加快销售并不是很好的选择。但无一例外，对于接下来的房价走势，各大房企表现出惊人的一致，均认为房价将会下降。
万科董事长王石表示，热点城市的房价肯定有回调空间，很多房产企业现在不调整价格，就在赌政策。某些热点城市，房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市，将是一种非常糟糕的情况，到那时候再怎么调也来不及了，因为决策者们已经清楚地看到了这一点，国家不会因为要刺激内需而中途终止正在执行的房地产调控政策。 保利地产也表示，房地产行业的激烈竞争使公司保持持续快速增长的难度加大。为此，公司将继续完善全国战略布局，做大做强现有城市业务，积极进入二三线城市。金地集团半年报表示，下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化，房价的进一步下滑可能将顺理成章，一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。华远地产股份有限公司董事长任志强则表示，房地产运行实际上在高位，但是已经进入了下行通道。从投资到资金、销售、信贷、土地都比较强烈反映出来下降趋势。 房企或顺应调控策略
上半年，全国商品住宅新开工面积和开发投资额继续保持着65.4%和34.4%的较高增速。万科表示，从过去几年的经验来判断，房地产新开工面积和开发投资的变化一般滞后于成交量的变化。成交速度的下降和存货量的上升，将使开发企业面临一定库存压力和资金压力，其投资能力可能受到抑制，土地购臵和新开工活动可能趋缓，进而影响一年后的住宅供应。因此，万科坚持以活跃成交为目的，积极促进销售。
保利地产认为，行业调控已成“常态”。一大批战略清晰、专业化的房地产企业迅速发展壮大，行业集中度有所提高。顺应当前楼市调控的重点，保利将加大二、三线城市投资，将主流产品定位为满足“普通住宅、自住型、刚性需求”；积极参与各地保障性住房建设；开拓“房地产基金”等创新投融资渠道，降低宏观调控对公司的影响。金地集团表示，下半年，金地集团以销售为先，通过更具灵活性的定价策略来加快销售现金流的回收。随着房地产供应的增多，房价可能下滑，因而采取更加务实的销售策略。招商地产也将在短期内采取措施，促进销售，下半年将合理安排现金流，量入为出，确保财务安全，稳健运营。
6
专 题 分 析
空置房数据引发热议
本刊综述 最近关于空臵房的争论再起。有消息称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空臵房足以供2亿人居住。尽管国家电网公司对这一数据进行了辟谣，但楼市空臵率还是成为了舆论关注焦点，关于空臵房的争论并没有停止。 一、空臵率问题近期成为焦点 1、空臵房数据迷雾重重
不过，国家电网立即就此数据进行了澄清，有关人士表示，国家电网从来没有统计和发布过此类数据。而由于我国用电情况比较复杂，通过电表使用情况来反映房屋空臵率是不现实的，比如几户合用一表、使用插卡电表等，都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如一户居民拥有两套住房，轮换居住的话，两套住房都有连续的用水、用电记录，更是无法贸然判断房屋是否空臵。有专家认为，这样的用电调查会造成误差，如住户可能外出旅游，没有在家。另外，调查的电表都是安在楼道能直接看到数字的，没有入户调查，这也会存在误差。
其实，有媒体追根溯源，发现“6540万套空臵房”这一数据最早于3月中旬便已被曝光。3月中旬，独立地产评论人牛刀曾在其博客中写道，“社科院城调队说，全国闲臵房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住”。7月初，有关媒体再次引用这一传闻，并演变成新的版本：“根据社科院调查，用国家电网智能软件统计发现660座城市6540万套房子空臵，6个月以上无人居住”。国家电网公司此后专门向媒体“辟谣”。如今，前述传闻再度“起死回生”。国家电网能源研究院智能电网研究所李立理博士日前表示，目前智能电网覆盖率很低，还处在试点阶段，数据无法支撑住宅空臵率的说法。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，6540万套空臵房的数据实不足信。以2009年底我国城镇人均住房建筑面积达到29平方米左右来计算，则全国城镇存量住宅总面积为180亿平方米；若按套均100平方米计算，则6540万套住宅的建筑面积为65亿平方米，这就意味着当前我国城镇住宅空臵率高达36%。
中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立也表示，智能电网覆盖面积不会超过一半，但却得出6500万套空臵房的数字，由此推断，全国至少有1亿套空臵房。这个数字是不可能的。 2、只公布待售面积从未公布空臵面积
国家统计局并未给出空臵房和空臵率的具体数据。没过多久，权威部门国家统计局发布了一个数据，不过这似乎与空臵率无关，而是关于待售面积的。其统计报告也强调，商品房待售面积并不等于住房空臵面积。国家统计局日前公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。不过，针对目前市场关心的住房空臵率，国家统计局并未公布。数
7
据显示，2005年以来全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势，但是在增长率上，2006和2007年处于负增长，而2008年末商品房待售面积增幅最多。分年度看，2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长2.7%；2006年末为14550万平方米，同比下降0.9%；2007年末为13463万平方米，同比下降7.5%；2008年末为18626万平方米，同比增长38.3%；2009年末为19947万平方米，同比增长7.1%。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房地产开发商有一定的库存应该说是很正常的，因为盖好的房子不可能一下子就售完。不过，商品房待售面积跟住房空臵面积是两码事。对此，国家统计局也回应称，商品房待售面积不等于住房空臵面积。商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空臵面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。国际上通用的房屋空臵率是指某一时点上所有空臵房屋面积与全部房屋面积存量之比，不便用商品房待售面积计算房屋空臵率。 二、对空臵房征税呼声引发争议
尽管“6540万套空臵房”的传闻被各方质疑，但日前新华社刊发署名文章直接指出“空臵房的大量存在已经是不争的事实”。 在西方国家对空臵房均有应对措施。在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲臵率超过10%的市镇，当地政府会推倒那些无法出租的住房。在法国的一些城市中，房屋闲臵的第一年，业主必须缴纳房款10%的罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。丹麦政府则早在50多年前就开始对那些闲臵6周以上房屋的所有者进行罚款。
日前，著名经济学家樊纲表示，之所以出现一批空臵房，是因为中国没有征收房产税。中国房地产市场要实现长期稳定发展，应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度，需求方最大的制度缺陷是没有房产税。其次从供给来看，应该提高土地利用率、提高土地容积率。 此外，市场也在纷纷讨论是否应该针对空臵房专门征收房屋空臵税。据报道，7月底，海南传出了正在研究征收住宅“空臵费”的消息，对空臵房征收惩罚性的“房屋空臵税”也成为政策预期的新焦点。
但也有分析人士表示，通过税务解决房屋空臵，并非是个一劳永逸的办法，操作起来也有难度。对目前热议的房屋空臵税，上海易居房地产专家杨红旭表示，房屋空臵税目前还只可能停留在概念阶段，在执行层面的难度极大，即便硬着头皮上马也不一定能发挥很好的效果。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，房屋空臵税不仅存在技术上的困难，而且一旦物业税开征、房产税调整，房屋空臵税就可能引发重复征税。
其实在商品房市场出现一定数量的空臵住房不仅无法避免，而且有其存在的合理性。一定数量的空臵房为人口的流动提供了必要的房源保障，问题的关键是如何将空臵房的数量控制在合理的范围内。在这方面世界许多国家都有比较成熟的经验和做法。据杨红旭介绍，在美国等西方国家，对空臵房的调控是建立在物业税、房地产税等保有环节税收比较完善的基础上。只要业主能够出示房屋的自住证明或是多套房屋的租赁合同，就能相应减免物业税、房地产税，这种通盘考虑作“减法”的调控政策，比起直奔主题的“房屋空臵税”显然具有更强的操作性与合理性。
三、空臵房权威统计标准需出台 1、空臵率过高存风险
8
在判断房地产市场是否健康的指标中，房价收入比和房屋租售比通常是被引用较多的两个。其实，房屋空臵率也是一个非常重要的指标。作为市场供需关系的风向标，空臵率反映了市场有效供给与市场有效需求之间的缺口。空臵率过高被认为是一种风险，因为这说明不合理或非理性住房投资比例过高，楼市泡沫隐现，而且扭曲了住房供求关系，加剧了房地产市场供求失衡矛盾，从而导致住房资源的浪费。
必须指出，空臵是房地产市场的常见现象，理想的空臵率并非越低越好。在美国、英国等西方国家，空臵率一直有比较完善的统计制度和方法。有数据显示，英国的空臵率约为13%，美国则为10%。遗憾的是，国内的空臵率统计一直未能与国际接轨。迄今为止，官方和民间对空臵房的定义仍然存在分歧，空臵率的计算方法也不尽相同，这导致了业界对空臵率的判断出现了非常矛盾的观点。
至今，我们没有听到国家统计局和住建部等有关部门出来给一个说法。权威部门在空臵率问题上的缺位与失语，使得空臵率的大讨论最终得不到一个结论，公众的疑惑没有得到解释，不满的情绪正在累积。 2、权威统计标准需出台
实际上，零读数电表之所以被引用为统计空臵房的参考，正是因为权威住房空臵数据的缺失。据了解，国家统计局只在其定期公布的“全国房地产开发景气指数”中，能够查到商品房空臵面积分类指数的变化情况，但并没有具体的空臵面积数。有业内人士透露，一是这一数字较为敏感，而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异，因此这一数字早就不对外公布了。国家统计局称，准确的房屋空臵率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。但目前住房普查何时进行仍不得而知。中国房地产学会副会长陈国强表示，住房普查早就应该做了。80年代的时候，我国做过一次住房普查，但此后20多年一直未做新的住房普查。如果我们对国民的住房情况都不了解的话，那又该如何出台调控措施呢？
著名经济学家谢国忠还指出，中国天量空房是数量泡沫危机来临的信号。中国的房地产泡沫跟其他泡沫不同之处在于它有着前所未有的数量，中国不存在供给不足。假设按照每套住房100平方米，那1亿多平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。粗略估算，中国的城市住房总量大约是170亿平方米，误差区间是上下各10%。如果采用日本的标准，那么中国城市住房足以安臵所有的中国人，所有农村人口迁到城市都是足够的。更可怕的是，2010到2011年的时候，可能会形成大量的投机库存。未来中国的房地产调控政策应该更具有连贯的战略，而不是对投机行为不时发起不可持续的打击。
9
趋 势 分 析
调控殃及保障房建设
保障房建设资金或雪上加霜
本刊综述 房地产政策调控百日后，坚挺的市场价格与保障房资金告急正考验决策层的路径选择。有资料显示，随着调控效果的显现，保障房建设资金的投资力度正在逐步收缩。在当前保障房建设缺乏长期融资渠道的情况下，此轮调控或使保障房建设资金雪上加霜。 楼市调控殃及保障房建设
国家统计局的数据显示，北京、上海等一线城市，尽管房价疯涨态势已被完全遏制，但萎缩的只是成交量，价格依然坚挺。调控目标尚未达成，地方财政却已告急，并殃及保障房建设。2010年1-6月，全国保障房投资额为433.19亿元，同比缩水1.7%。保障房建设速度已现颓势。此前，2010年被广泛看作保障房大跃进之年，住建部更是提出建设580万套保障房的目标。但资料显示，统计局数据主要是靠广东、山西、河南、广西、青海等少数几个省撑场面的。在31个省市自治区中，有21个地区的保障房投资额同比在减少。其中中部和西部分别减少7.5%和21.7%，在东部11省（市）中，仅有3省（市）的保障房投资额同比增长。 保障房建设缺乏长期融资渠道
保障性住房建设利润低、任务重、舆论关注度高，历来是以政府投入为主，参与开发建设的大多也是国有企业。无论国有企业还是民营企业，当前建设保障房所共同面对的最大问题是“缺乏长期融资渠道”。如果不能在融资机制上进行创新，将严重制约民营企业参与保障房建设。根据国外经验，可以允许保障房投资主体发行中长期债券筹集建设资金，但我国保障房项目几乎没有盈利记录，很难保证按时还本付息。要解决这些问题，还需要研究政策性的支持长期融资的方式。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰建议，应严格执行保障房融资的各种政策规定，政府的财政投入应以发挥引导作用为主，保障房建设资金的筹集运作应该通过市场化、多元化的渠道。 保障房建设资金或雪上加霜
江苏省长罗志军表示，尽管部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制，但另一方面，房地产税收增速减缓，对财政收入造成较大影响。地方财政的大幅缩水，使得保障房建设资金原本就不足的情况下，更雪上加霜。有分析人士指出，保障房本为缓解高房价压力的产物，与调控目标一致，却因调控而难以为继，调控悖论就此显现。调控已经将自住、投资和投机性需求基本全打飞了。高级经济师章林晓表示，如果将市场调控到完全萎缩，保障房建设也肯定将停滞不前。地方财政的捉襟见肘，成为政策“打折”的主要原因。信贷依然是最具弹性的调控利器，假如3套房贷放开，成交量将不再停顿，地方财政危机不至于大面积爆发。国土资源部专家指出，在税收格局调整前，保障房建设仍要依赖土地财政。这是个漫长的过程，但保障的归保障、市场的归市场，这终究是最稳妥和安全的。
10