【报 告 精 粹】
中原地产：新房市场低位盘整
进入7月以来，各地新房市场总体维持低位波动态势，近期在楼盘各种促销活动的刺激下，成交量出现小幅回升。但同时标杆房企的表现优于大市，尤其是性价比高的标杆品牌房企的楼盘呈现逆市热销态势。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，当前市场虽有小幅回升，大规模降价尚未出现，种种迹象显示政策短期不会放松，而开发商潜在供应压力日增，融资环境进一步收紧，市场仍在僵持博弈状态。近两月，标杆房企采取灵活策略，理性定价、适度降价促销，在整体市场低迷的情况下取得了不俗的销售业绩。在此情况下，开发商主动降价促销即可占的市场先机，把握主动，争取长期健康发展。 试探促销成交触底微升
7月以来，随着各地楼盘开展丰富多彩的促销活动，楼市出现略微回升的势头。
据中原地产调查数据显示，7月一线的京、沪两城市，一手住宅成交量环比增加2成；广州增加1成；深圳虽然环比略降7%，但主要原因是当月新增供应大幅缩减引起的。7月深圳新增住宅面积不足10万平方米，降至历史新低。
总体上，一线城市7月成交量仍处在较低水平，京、沪、深3城市同比分别降低7成、6成和8成；广州降低4成，但同比降幅较前2个月已有所减少。7月广州市场新房供应量仅为成交量的6成，难免呈现供不应求之势。津、渝、蓉、杭4个二线城市总成交量7月亦有回升，除成都环比下降2成外，其余3城市环比均有所增加。目前，津、蓉、杭3市成交量同比降幅5-6成，重庆降幅约3成。
7月各地新房市场房价仍在低位徘徊。目前新房优惠促销大都以送面积等形式出现，所谓“楼盘降价”或相比前期报价适度降低、或本身定价稍低于周边在售楼盘，降幅约在10%。
从7月各地市场新房均价看，基本呈现小幅波动的态势。中原监测8个重点城市中，7月均价上涨的5个、下降的3个，除杭州外，其余城市的波动幅度均在10%以内。
标杆房企销量逆市向上
自4月18日新政出台以来，国内标杆房企销量未受新政显著影响。数据显示，7月，10大标杆房企成交面积总计245万平方米，环比下降10%，同比仅下降5%，基本持平去年的月均成交面积。比较仍处于低谷徘徊的新房市场，标杆房企表现明显优于大市。7月，10大标杆房企销售面积中，一线城市占比达32%，相比上半年20%的占比销量有较大幅度回升。 刘渊表示，标杆房企能在逆境中跑赢大市，与以下三方面因素密切相关。一，灵活策略。凭借2008年上一轮低谷的应对经验，在此轮调控中采取率先促销、适时推盘、准确定位的策略，抢占了市场上的大量购买力。二，品牌优势。在市场低谷期，自用购房者除楼盘品质外，对开发商品牌、口碑等更加关注，标杆房企项目更受青睐。三，全国布局，不依赖单一市场。尽管本次调控严格限制多套购房者入市，尤其在一线城市严厉打击投资性需求，但全国范围内，自住及改善型需求依然有相当强劲，这也为标杆房企的销量稳定提供了支撑。
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【区 域 评 点】
2010年1-6月西部地区房地产市场运行情况
1-6月，西部地区房地产开发投资完成额3898.08亿元，同比增长37%，低于全国平均水平1.1个百分点，低于东部地区3.3个百分点，高于中部地区3.8个百分点。其中，住宅投资同比增长33.4%，经济适用房投资下滑21.7%。 一、房地产开发投资情况
1-6月，西部地区房地产开发投资完成额3898.08亿元，同比增长37%。其中，住宅投资2782.32亿元，同比增长33.4%；经济适用房投资91.18亿元，下滑21.7%。分省区看，广西、重庆、四川、青海、宁夏、新疆投资累计增速均超过40%。
图1：2008-2010年1-6月西部房地产开发投资情况
8000720064005600480040003200240016008000亿元H423630241812602008010620080108200801102008011220090107200901122010010320100105200801072008010920080111200901022009010320090104200901052009010620090108200901092009011020090111201001022010010420100106房地产投资住宅投资房地产投资增幅%住宅投资增幅%
数据来源：国家统计局
图2：2008-2010年1-6月西部部分省市房地产开发投资情况
210001800015000120009000600030000全国总计东部地区中部地区西部地区重 庆四 川西 藏陕 西宁 夏新 疆内蒙古广 西贵 州云 南甘 肃青 海亿元?80655035205-10-25-40房地产投资住宅投资房地产投资增幅%住宅投资增幅%数据来源：国家统计局
二、房地产开发投资资金来源情况
2010年1-6月，西部房地产开发投资本年资金来源6337.24亿元，比上年同期增长56.34%。其中，国内贷款1086.64亿元，比上年同期增长67.25%；利用外资30.51亿元，比上年同期增长40.60%；自筹资金2376.87亿元，增长34.16%；其他
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资金2843.22亿元，比上年增长76.54%。
表1：2010年1-6月西部房地产开发资金来源情况
本年资金来源小计 国内贷款 自筹资金 利用外资 其他资金 资金来源（亿元） 自年初累计 去年同期 6337.24 1086.64 2376.87 30.51 2843.22 4053.60 649.70 1771.70 21.70 1610.50 同比增长（%） 56.34 67.25 34.16 40.60 76.54 占全部资金来源的比重（%） 100.00 17.15 37.51 0.48 44.87 贡献率（%） 贡献 100.00 56.34 19.13 26.50 0.39 53.98 10.78 14.93 0.22 30.41 数据来源：国家统计局 三、商品房销售情况
2010年1-6月，西部地区共销售10288.67万平方米，比去年同期上升22%。其中，现房销售1901.95万平方米，比去年同期仅上升1.3%；期房销售8386.72万平方米，比去年同期上升28%。
2010年1-6月，西部地区实现商品房销售额3658.26亿元，比去年同期上涨40%。其中，现房销售587.58亿元，比去年同期上升16.3%；期房销售3070.68亿元，比去年同期上升45.7%。
图3：2008-2010年1-6月西部地区商品房销售情况
250002250020000175001500012500100007500500025000200801062008010920080112200901042009010620090107200901092009011020090112201001022010010420080107200801082008011020080111200901022009010320090105200901082009011120100103?706050403020100-10-2020100106销售面积销售额销售面积同比增幅销售额同比增幅20100105
数据来源：国家统计局
1、分地区看，1-6月，云南销售面积增幅最大，达61.40%，贵州销售面积同比增长32.10%，内蒙古、陕西、甘肃、宁夏和新疆销售面积增幅均超20%。 销售额方面，云南销售额比去年大幅增长72.50%，内蒙古、甘肃和青海销售额同比增幅超60%，房产销售情况良好。
表2：2010年1-6月西部各地区商品房销售情况
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全国总计 东部地区 中部地区 西部地区 内蒙古 广西 重庆 四川 贵州 云南 西藏 陕西 甘肃 青海 宁夏 新疆 销售面积 (万平方米) 39352.53 19894.45 9169.41 10288.67 668.12 1154.40 1689.57 2568.70 707.54 1259.45 9.49 987.73 361.19 100.07 274.74 507.67 销售额 (亿元) 19819.85 13025.07 3136.51 3658.26 235.20 406.70 649.63 1034.67 218.61 369.53 2.10 375.91 95.71 31.09 95.38 143.74 销售均价 同比增长率% (元/平方米) 销售面积 销售额 销售均价 5036.49 6547.09 3420.62 3555.62 3520.33 3523.04 3844.94 4027.99 3089.72 2934.06 2212.86 3805.80 2649.85 3106.83 3471.65 2831.37 15.40 6.50 31.10 22.00 28.30 19.10 4.60 16.60 32.10 61.40 -71.30 28.70 28.00 17.70 21.80 22.90 25.40 17.20 51.00 40.00 65.80 34.50 22.70 35.60 46.70 72.50 -76.50 46.60 62.30 66.80 46.90 36.80 8.73 10.12 15.11 14.73 29.21 12.92 17.35 16.31 11.05 6.88 -18.19 13.91 26.81 41.69 20.65 11.30
数据来源：国家统计局 2、住宅销售情况突出
1-6月，西部地区商品住宅销售9533.14万平方米，同比增长20.0%；办公楼销售105.54万平方米，同比增长77.74%；商业营业用房销售481.18万平方米，同比增长39.0%。 销售额方面，商品住宅销售3242.12亿元，同比增长37.3%；办公楼销售71.24亿元，同比增长109.9%；商业营业用房销售294.39亿元，同比增长58.1%。 从表3可以看出，在各项商品房的销售中，办公楼销售的各项指标均表现较好，销售额和销售面积均有较大增幅；而住宅销售有所放缓，同比增幅有所收窄；商业营业用房销售表现也不俗，销售额同比增幅超50%。
表3：2010年1-6月西部地区不同类型商品房销售情况
销售面积(万平方米) 销售额(亿元) 销售均价(元/平方米) 销售面积同比增长率% 销售额同比增长率% 销售均价同比增长率% 商品住宅 9533.14 3242.12 3400.89 20.0 37.3 14.40 办公楼 105.54 71.24 6750.05 77.74 109.9 31.82 商业营业用房 481.18 294.39 6118.08 39.0 58.1 13.75 数据来源：国家统计局
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【数 据 视 点】
2010年1-6月办公楼销售额增长情况
地 区 全国总计 一、东部地区 北 京 天 津 河 北 辽 宁 上 海 江 苏 浙 江 福 建 山 东 广 东 海 南 二、中部地区 山 西 吉 林 黑龙江 安 徽 江 西 河 南 湖 北 湖 南 三、西部地区 内蒙古 广 西 重 庆 四 川 贵 州 云 南 西 藏 陕 西 甘 肃 青 海 宁 夏 新 疆 销售额（亿元） 现 房 期 房 823.47 214.83 608.64 695.00 185.30 509.70 208.74 15.92 7.79 29.89 148.51 63.28 119.66 9.04 16.23 74.66 1.29 57.23 3.64 1.10 0.45 21.07 2.26 18.86 5.63 4.22 71.24 4.62 4.77 13.52 15.98 8.52 6.80 10.13 0.59 0.22 3.13 2.97 55.64 6.31 2.21 7.75 47.55 16.02 21.62 2.69 4.12 21.38 13.59 1.37 0.27 0.30 2.35 1.57 1.95 3.87 1.91 15.94 3.99 1.24 3.22 1.38 0.66 2.77 0.95 0.49 0.01 0.98 0.26 153.10 9.61 5.58 22.14 100.96 47.26 98.04 6.35 12.10 53.27 1.29 43.64 2.26 0.83 0.14 18.72 0.69 16.91 1.75 2.32 55.30 0.63 3.53 10.31 14.60 7.85 4.03 9.18 0.10 0.21 2.16 2.70 比去年同期增长（%） 91.5 89.0 102.1 96.6 174.9 68.1 128.3 118.4 -5.6 -25.5 61.9 78.0 100.8 110.1 -80.3 182.1 262.9 129.4 139.4 -25.9 109.9 135.3 88.1 93.4 222.9 26.6 101.9 -35.6 12.7 179.4 424.5 现 房 34.0 31.5 52.3 -0.5 225.3 2.1 74.4 84.0 0.4 -55.0 31.7 19.2 -18.2 104.3 -84.0 -28.3 320.4 354.5 -36.7 100.2 194.3 311.8 55.5 94.2 -61.9 55.1 -94.2 17.1 25.5 期 房 125.6 124.8 129.4 446.8 99.0 141.9 155.0 127.8 -7.9 -4.0 78.3 79.5 155.2 -61.1 346.3 177.4 117.1 0.8 -13.8 112.8 406.2 84.9 69.1 84.2 255.3 2.2 263.3 -82.8
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