延 伸 分 析
地产融资前途未卜
房企降价促进上市再融资
本刊综述 房地产公司对于资金有着极大的渴求。然而，随着楼市被列为重点调控的对象，这些公司的再融资方案便如同石沉大海，难以得到证监会的回音，使得等待资金的公司一筹莫展。地产融资前途未卜，借壳房企也面临重重考验。 多家房企欲再借壳上市
近日，多家房企拟再次借壳赴港上市。去年，全国有10多家房地产企业有赴港“借壳”上市的动作，其中，重庆地产巨头金科地产成功借壳上市；原本计划在香港IPO上市的星河湾、恒大、方圆、时代等房企，也部分通过了港交所上市聆讯。业内人士认为，在一系列政策重击下，今年的房地产市场与往年大不相同，并非所有欲借壳上市的房企都能顺利通过审批。而即使成功上市，由于借壳上市的特殊性，融资情况也未必能达到预期效果。今年以来，地产公司借壳和再融资基本处于停滞状态。按目前的调控政策，房企借壳和再融资想要在近期获得证监会放行的可能性很小，也一直未有审核通过的消息。由于再融资环境和地产市场的情况均发生了变化，部分地产公司的借壳上市梦想已半路折戟。 上市利于公司资金流转
中地行研究部传播事业部副总监陈杨认为，开发商于今年下半年再次掀起上市潮，主要是要解决资金问题。在今年上半年政策调控的环境下，房企无论从银行贷款方面，还是销售款回收方面，资金来源受到比较大的压力。房企为了减低这种影响，上市募集资金便成了一个较为可行有效的方法。同时，在银行信贷收紧的情况下，使房地产企业面临资金困境。著名营销策划专家谢逸枫认为，开发商之所以热衷于借壳上市，首先是成本较低。许多上市公司尤其是ST公司在重组前已是一个“净壳”，房地产企业只需支付股权转让费用，就可廉价地获得一家上市公司的控股地位。如果被重组的上市公司还有存量的厂房或土地资产，那么房地产企业的收购成本就降为零，甚至投资收益还大于其收购成本，这远比房地产企业自己IPO来得划算。 房企降价促进上市再融资
一般借壳上市都会注入资产，这就需要评估资产价格。而对房企来说，决定资产价格的主要是房价。如今房地产市场调控尚未结束，如果继续出台相关的税收政策，房价必定会有更大的调整，这对正在借壳的房地产企业压力将是双重的，房价下跌和销售额得不到保证。业内人士表示，如果欲上市的房地产企业销售量和销售额都不怎么乐观，将直接导致递交的评估材料不尽如人意，企业的资产评估受到影响，这就意味着借壳成功率下降。因此，房企上市前能做的只有加大销售，确保销售额和盈利水平。满堂红研究部主任沈锐培表示，从开发商急着上市可看出，其资金链已开始紧张，所以下半年开发商未必会像上半年一样坚守价格底线，接下来开发商快速出货以回笼资金的需求会比较迫切。
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多地推“贫富混居”遇阻
政策短期难实现
本刊综述 一个由地方政府保障房建设方案而派生出的概念，突然间成为了舆论关注的热点。近期，各地都在积极推行在商品房中建经适房的“贫富混居”模式，然而多地在推进过程中遭遇到阻挠，由于种种原因，“贫富混居”的设想短期内难以成为现实。
多地推“贫富混居”遇阻
兰州市政府近日施行“贫富混居”办法，在商住小区内“配建”与商住楼外观造型、色泽都一样的廉租房和经适房，推进保障房建设。尽管兰州当前的举措还并非人们想象中的“贫富混居”，但兰州各界已经开始议论纷纷。近日，上海市中心建设经适房的计划也受到阻挠。7月31日－8月9日，上海市徐汇区经济适用房供应申请家庭的选房工作全面启动。但这一政府的“民生工程”却让一部分符合经济房的居民感到一些失望——徐汇区的经适房并不在徐汇，而是在松江泗泾基地“新凯家园”小区和闵行浦江基地“博雅苑”小区。此前也有消息称，武汉市将不再成片开发经适房，无论开发什么楼盘，都必须拿出一定比例做经适房和廉租房；西安市也已经推行这一政策。另据消息，上海、北京、宁夏、重庆、广西等地，也已经或即将开始在商品房项目中“配建”限价房、廉租房、经适房。 多因素致“贫富混居”遇阻
过去，一个个现代或陈旧的小区里，住进回迁房、安臵房的并非收入在保障线以下的穷人，而拥有住房的也不是家底丰厚的富人；如今，一个个高中端的楼盘里，买得起商品房的人们和经济适用房、限价房、廉租房里的人们混住在一起，不同的人群、不同的价值观和行为方式的碰撞将成为“贫富混居”的表象。业内专家表示，“混居”违背了市场经济最基本的原则。在一个高档小区里面，安插几乎贫困者住进去，显得不伦不类。华远地产董事任志强表示，贫富混居有两大弊病，多种政策房和商品房混在一起，产权不清晰；开发商和物业不可能给予不同群体成本相同的小区环境和服务，这必然带来矛盾。更多开发商认为，如果保障房因房屋成本较低而支付相应比商品房少的管理费用，那么，两条线的收费必然导致一个小区两种差别化管理的现象，再加上保障房人员复杂多样，也给物业管理增加了难度。
“贫富混居”构想短期难实现
其实，早在2007年，国务院就已出台规定：新建廉租住房“主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建”。然而，很多开放商认为，穷人和富人并不可能完全融合。北京万科企业有限公司营销总监肖劲表示，富人因为付出了更多的成本，就应该享受到更好的地段、房子、服务，这样也能让土地等资源得到最好的开发和利用。如果无视市场经济条件下人群之间的分野，硬要搞乌托邦的“贫富混居”，只会让混居者苦不堪言，最后局面只会是：要么想办法搬离混居区，摆脱尴尬；要么彼此自划界限，老死不相往来。在理论上，通过混居，富者可以树立榜样作用，施予积极影响，让贫困者奋力追赶。然而，很可能政府部门有心，但富人不见得有意，穷人也未必领情。
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本周重点
【政 策 指 向】
北京：将调控补偿金控制拆迁成本
近日，北京市人民政府发出《关于印发2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案的通知》要求将制定相关措施应对拆迁成本过快上升，通过调控拆迁安臵补偿水平来控制拆迁成本。
通知中指出，今年，将由市住房城乡建设委牵头，会同市政府法制办、市农委、市国土局等部门，对北京拆迁政策进行系统梳理，加大行业和区域拆迁政策指导，针对拆迁成本过快上升制定合理、可操作的措施。此外，还要求各区县要加强对辖区内拆迁安臵补偿水平的调控与平衡，合理控制拆迁成本。
兰州：经适房不得出租出售
近日，兰州市政府下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见》，该《意见》涉及信贷政策、土地供应、保障住房等十个方面，并明确规定经适房不得出租出售。 《意见》规定，加大交易秩序监管力度，对取得预售许可的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部销售房源，并将批准预售的项目名称、预售时限、套数、面积、价格，通过兰州市住房保障和房地产管理局网站和媒体对外公示，开发企业实际销售价格不得高于公示价格，对擅自调高销售价格的，市政府按照法定程序向省政府申请进行价格干预。经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织不得擅自出售、经营经济适用住房。经济适用住房购房人不得将房屋出售、出租、闲臵、出借，或者擅自改变住房用途，对存在的问题拒不整改的，收回房屋并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
成都：个体中介今起须备案
近日，成都市房产管理局下发了《成都市房产管理局关于进一步加强房地产经纪行业规范管理的通知》表示，《通知》在加强房地产经纪机构备案管理、推行房地产经纪机构网上签约、加强房地产经纪人员登记管理、加强信息公示和监督检查以及加强房地产经纪行业信用信息体系建设等五个方面推出了相关举措。 为了让市民买卖二手房更加安全、便捷，《通知》还特别规定，在成都五城区（含高新区），通过房产中介成交二手房的，均应通过该中介网上签约。买卖双方自行交易的，可就近在悬挂“网签合同免费打印点”的授权中介门店免费打印二手房网签合同。只要是经备案二手房中介办理网上签约的二手房交易，过户时间将缩短为3个工作日，对通过网上签约及网上预审的二手房交易，还可实行“立等可取”办证服务，实现60分钟领证。
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【学 界 看 法】
中国房地产市场存在四大缺陷
本刊讯 住房城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，当前中国房地产市场存在市场化淘汰机制缺失、产业风险配臵严重不均衡、交易主体缺位及需求早熟等四大缺陷。
目前房地产市场的第一个缺陷是市场化淘汰机制缺失，市场发育不成熟，很多房地产企业仍停留在低端的价格竞争阶段，在环保竞争、技术竞争、产权竞争等方面并没有做好准备。
其次，产业风险配臵严重不均衡。房地产业在任何国家都是高风险的行业，是一种客观存在。但目前中国房地产市场的风险非常不公平地集中在购房者身上，这也是产业不合理的一个方面。
第三，交易主体缺位。作为供给方的开发商直接面对作为需求方的最终购房者个人，供求双方之间没有任何缓冲的层次，导致供求双方在空间、时间、价格、档次、质量等方面的矛盾直接碰撞。
第四，需求早熟。老百姓应该改善住房，政策应该加大老百姓改善住房的步伐。但实事求是地讲，中国城镇居民的平均住房水平和中国住宅建设的档次相对中国经济的发展阶段来说明显超前。
应坚决把房地产调控进行到底
本刊讯 著名经济学家易宪容表示，调控不应半途而废，应把房地产调控进行到底。
国十条政策的调整尽管起到一定的效果，比如让房地产疯狂的投机炒作有所遏制，不少城市住房销售迅速下降，但由于政府给市场的信息是房价只能控制不能快速下降，从而使得各地的房价迟迟没有调整。房价不调整，房地产泡沫如何可挤得出来。
中央政府对国内房地产泡沫问题有了清醒的认识。国务院副总理李克强表示，各级政府特别是城市政府要想群众之所想、急群众之所急，从投资、土地、财税等方面采取有力措施，加快推进保障性安居工程，尽快增加基本住房供给，使群众有房可租、有房可买。当前，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。
当前房地产市场上有一种流行的说法：中国的房地产市场保障归保障，市场归市场。保障性住房就得由政策提供来保证绝大多数中低收入的住房问题；而市场则房价高低政府不要关注太多，高房价由市场来调节。因此，中国的高房价没有多少问题。但实际上从李克强的副总理的讲话中可以看出，政府的保障性住房只是整个房地产市场发展重要但是很小部分，绝大多数居民的住房只能通过市场来解决。而要做这一点，就得全面打击房地产投机炒作，让房地产回归其本性即消费为主导。
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【业 界 观 点】
各地楼市调整态势不一
本刊讯 中国房地产业协会副会长朱中一日前表示，国家出台一系列房地产调控政策以来，投机购房行为基本得到遏制，一些城市房价过快上涨的势头得到初步遏制，土地出让的溢价水平明显下降，安居工程建设明显加强，但仍存在四个应引起关注的问题。
第一，商品住宅的交易量萎缩已经从一线城市传导到二、三线城市。随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实，预计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大还有待观察。第二，如何增加住房有效供给盘活存量，包括把盘活闲臵住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来，仍有很多问题需要研究。建议政府部门加强督察力度，盘活二手房市场和租赁市场，政府部门应抓紧制定房屋租赁管理办法，规范中介机构的行为，发展租赁市场。第三，不少城市土地购臵面积和完成土地的开发面积仍在同比下降，完成全年的住宅用地供应计划难度很大。建议政府有关部门要适当调整土地的出让底价，确保土地供应计划的增加。第四，年度保障性住房建设计划完成难度比较大，多层次住房供应体系形成还需进一步的制度完善。
尽管目前房地产市场出现一些积极的变化，但各地房地产市场调整态势不一。从抑制部分城市房价过快上涨的情况看，调控效果已经很明显。但从目前观望情绪依然比较浓厚的情况看，还不符合调控措施的要求。因此，预计楼市调控政策不会松动。
保障房建设成调控焦点
本刊讯 房地产及住宅研究会副会长顾云昌日前表示，保障房建设成调控焦点。
这次调控是同时从供求两头入手进行的。从供应的角度来说，保障房的供应不但可以增加市场总体供应量，平抑房市供求关系；另一层重要的作用是，从供应的角度来调整时下中国房市供应市场严重失衡的供应结构。当前中国的房地产供应市场，存在着严重的结构性失衡问题。市场上主要供应的产品是商品房，但商品房主要面对的销售对象是中高收入人群，而对于中低收入人群，市场上供应的房屋量严重不足。时下政府正在通过加大供应经济适用房、限价房、廉价房等途径，以满足中低收入人群的需求，从而改变房市的供应结构。
总体而言，中国的保障房建设仍处于初级阶段，大家对保障房的关注主要停留在数量供应上。而在质量层面，大家关注得较少，实际上存在大量的问题。对于这个问题，包括政府在内的社会各方不应回避此事，应本着开放的心态，共同在发展中解决问题。不过中国保障房建设实行开发商建设，然后直接供应给用户的方式，在机制上确实也存在着一些问题，内地在这方面应该学习香港，由政府来建设或进行市场化招标。房屋建成后，由政府作为业主公共代表，统一进行房屋的专业收房验收，验收后，由政府将房屋分配到相应用户手中。
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