看,近两年各类型商品房的空置率都在逐步下降,而滞销空置率和积压空置率变化根据商品房类型不同,变化趋势不尽相同。因此,建议根据不同类型商品房的空置情况,采用有针对性的宏观指导对策,使广州商品房市场更加健康地发展。
(10) 租金 / 价格比
广州市国土资源和房屋管理局下属广州市房地产租赁管理所昨日公布了2011年广州市房屋租金参考价。记者从中发现，二沙岛的电梯楼每平方米租金参考价首度突破百元，而中心城区住宅租金也有一定幅度的上涨，部分地段涨幅超过五成。
据分析，去年中心城区住宅租金的上涨原因来自于三个方面：一是一二手住宅交易价格高位运行的带动效应，二是后亚运时期广州良好城市环境的推动，三是“城中村”改造打破了局部地区住宅租赁市场的供求平衡。业内专家分析表示，接下来随着广州大量公租房的推出，可以在一定程度上平抑目前高企的住宅租金。 住宅
花园酒店周边租金涨幅超五成
广州市房地产租赁管理所已连续6年测定和发布房屋租金参考价。今年的房屋租金参考价仍然和上一年一样，测定范围为广州市市辖10区的所有房屋。本年度房屋租金参考价基准日为2011年7月1日。
在此次公布的住宅租金参考价中，最贵的是二沙岛的电梯楼，为每月100元/平方米，也就是说租一套100平方米的房子月租要1万元。这也是广州区域的住宅租金参考价首度破百元。建设中马路和保利中环广场的电梯楼则以每月75元/平方米的租价紧随其后。 楼梯楼方面，二沙岛仍然独占鳌头，其租金达85元/平方米，排第二位的江南西紫山大街为54元/平方米，两者差距甚远。 城中村
随着广州市城中村改造的推进，城中村租赁房源供应日渐减少，租客被分散到其他区域的城中村，致使房源走俏租金上涨，特别是地段较好的城中村租价开始飙升。
珠江新城与天河北这两大写字楼区域之间的竞争态势在租金对比中可见端倪。比如，中信广场蝉联多年的“写字楼之王”宝座首次旁落，被广州国际金融中心大厦(西塔)抢走。梁文祥 摄
其中，天河区沙河大街租金从每月9元/平方米，涨至每月15元/平方米，涨幅达到67%；海珠区小洲，即石榴涌—珠江地段的城中村租价由每月8元/平方米，涨至每月15元/平方米，几乎翻番。 商业
西塔首超中信成“写字楼之王”
商铺方面，北京路成为全市商业区片“租金之王”，月平均租金高达436元/平方米。如果单就路段来看，北京路商业步行街的租金还是最高的，达到每月1650元/平方米，其次是下九路步行街的每月1200元/平方米，这也是广州全市仅有的两个租金“上千”的商业路段。 记者发现，老牌写字楼区天河北与新兴的珠江新城两大区域在短兵相接中，正在呈现一个此消彼长的态势。天河北片区的租金有所下滑，平均租金参考价从去年的每月100元/平方米降至93元/平方米，而珠江新城写字楼租金参考价则在一路上涨，从去年的每月68元/平方米涨至82元/平方米。
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(11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 广州2011年一季度新建商品住宅均价为1.4万元/平方米，涨幅达17%，远远超过了广州市政府制定的房价涨幅要低于11%的目标。 根据仲量联行提供的数据，广州2011年一季度新建商品住宅均价为1.4万元/平方米，涨幅达17%，远远超过了广州市政府制定的房价涨幅要低于11%的目标。
2011伊始，新建商品住宅均价就达到1.4万元/平方米的高价，广州房价增幅低于11%的调控目标是否能顺利实现看来堪忧。 新宅均价涨幅远超11%
根据广州市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2011年一季度前两个月，广州新建商品住宅的签约均价分别为13572元/平方米、14002元/平方米。而广州的十个区中，天河区均价最高，为27036元/平方米。
据悉，今年1至3月份广州新推49个楼盘，其中15个均价超过1.4万元/平方米。 其中，越秀沿江西路的爱群荟景湾均价最高，达60000元/平方米。越秀区环市东路的正佳东方国际公寓次之，为32000元/平方米。瑞安创逸瑞安位居第三，为30000元/平方米。
除了以上三个项目，中海橡园国际、中铁盛德国际公寓、康侨荔都等项目的均价也都在20000元/平方米以上。
广州房价控制目标：涨幅低于人均可支配收入增幅
广州市29日公布2011年度新建住房价格控制目标，房价涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。
据广州市房管局相关负责人介绍，广州市新建住房2011年度价格控制目标是：坚决贯彻落实国家和省的房地产调控措施，2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。其中新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用住房。
(12) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅
据城市居民家庭抽样调查资料显示：2011年广州居民家庭人均可支配收入为13380.47元，比上年（下同）增长4.9％。另据广州市单位职工工资统计快报，广州市职工去年年均工资为25104元，增长13.4％。随着社会的发展，人们对生活质量的要求越来越高，居民从事第二职业劳动的积极性相应提高，使居民家庭人均年其他劳动收入为240.43元，增长90.4％。
消费结构出现新变化：食品、衣着、家庭设备、杂项商品及服务支出所占的比重下降，交通和通讯支出、娱乐文教服务支出、居住支出、医疗保健支出所占的比重上升。2002年广州市居民家庭恩格尔系数（即食品支出占消费性支出的比重）为38.1％，比上年的40.0％降低了1.9个百分点，首次低于40.0％。按照国际上通行的评估标准，恩格尔系数30％~40％为富裕水平，表明广州市居民家庭总体生活水平逐步跨入比较高的水平。 娱乐教育成新消费亮点
(13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 央行:2011房地产开发贷款余额同比少增7704亿
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全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元,同比增长15.8%,全年累计增加7.47万亿元。 其中,12月末,主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元,…全年累计增加1.26万亿元,同比少增7704亿元,全年增量占同期各项贷款增量的17.5%,比上年水平低9.4个百分点。 12月末,地产开发贷款余额7680亿元,同比下降7.9%。房产开发贷款余额2.72万亿元,
截至去年末全国小企业贷款余额10.8万亿元
截至2011年末，全国小企业贷款余额达10.8万亿元，约占全部贷款余额的20%，已连续三年实现“两个不低于”目标；小企业贷款质量也持续提升，全国小企业不良贷款余额为2107亿元，比年初减少435亿元；不良贷款率为2.02%，比年初下降0.95个百分点，其中单户授信500万元以下小企业贷款不良率5.14%。
(14) 个人购房信贷比
广州规范存量房购房信贷行为
广州市国土房管局联合三部门发布《关于加强存量房交易监管防范信贷风险有关问题的通知》，要求尽快向银行开放存量房网上交易信息，通过规范存量房购房信贷行为，实现与银行的信息共享。
信贷宽松 助力刚需购房
在今年的房地产市场中，银行信贷也是影响行业的重要因素。多地推行的刺激刚性需求入市，促进房地产市场成交的政策中，房贷优惠也是其中之一。从近两个季度的政策走向可以明确看出，目前已经呈现出“松紧分化”的态势。在今年银行信贷环境已经比去年更宽松，但政策对于抑制投资投行性需求与保护自住购房需求进一步加强，信贷仍然倾向于刚性需求群体。
信贷环境进一步宽松
5月12日，央行宣布从5于18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是年内第二次下调存款准备金率。据央行最新公布的数据显示，截至4月末，我国人民币存款余额为84.23万亿元。如今，央行决定下调存款准备金率0.5%，据此意味着将向市场释放流动性资金4200亿元左右。银行流动性的增加，将使得一部分银行按揭贷款流向房地产领域。也就是说，二次降准令今年的住房贷款在银根上更加宽松。
而4月CPI回落到3.4%，短期通胀压力已有所缓解，使得货币政策有一定的调整空间。在这种背景下，为了保证经济的稳步增长，政府再度使用了存款准备金率这个货币工具进行预调微调，加大货币的流动性，以期刺激信贷需求的释放，支持实体经济的发展，防止经济增速过快下滑。
降存准影响楼市
尽管二次降存准并非全是针对房地产市场，但是有分析指出，降存准对于楼市成交仍然会有较大的影响。
据经纬行的分析称，虽然降存准并不是直接刺激房地产的政策，但却是从货币流动性方面对房地产市场主体预期和市场的格局造成影响。在经历了今年3月以来的市场成交回暖后，发展商的资金链已有所缓解，而本次存款准备金率的再次下调，意味着社会资金的流动性有望进一步放松，即使银行贷款那边难以开闸，从其他途径流入房地产的资金将有所增加。
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而且受经济下行的制约，未来仍存在存款准备金率进一步下调的预期，在多重因素的影响下，目前发展商大幅降价的动力已明显不足，房价仍以稳为主，甚至部分发展商可能通过收紧折扣来上调价格。
另一方面，压抑了一年多的刚需客户虽有一批已在前两个月释放，但当前尚未入市的消费者则对降价抱有更强的预期。”经纬行的报告指出，在这种背景下，市场供需双方已进入相持阶段，而随着中央货币政策预调微调的不间断干预，预计相持时间将拉长。
公积金贷款吸引力大
为刺激楼市，各地政府纷纷以微调方式拉动成交。而“旧政重提”在近期就是最常见的一种手段。此前，广东中山市国土资源局的一则通告，公布了新的普通住宅界定范围，使得中山成为房地产行业关注的焦点。而后，广州市财政局联合广州市国土房管局、广州市住房保障办发文明确了公有住房和经济适用住房依规定进行出售、交换、出租等上市行为时，缴纳的土地出让金和收益的分配管理问题。这些政策都是早已存在，而在今年都被重新提出。而在这些“重提”的政策当中，广州公积金贷款规定不但令人关注，而且对市场成交的促进效果也较为明显。
二成首付重现市场
在五一过后，广州市公积金中心再次表态支持首套房申请公积金贷款。而且其负责人更加强调，自去年开始实施的住房公积金贷款调控政策既没有松动，也没有收紧。也就是说首付门槛一直以来都没有提高，首套房的最低比例是两成。根据规定，在广州按规定缴存了住房公积金的职工，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下或按规定购买经济适用住房的家庭，申请住房公积金贷款的首付款比例不低于20％。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30％。
公积金中心一表态，市场马上得以跟进。据记者获得的信息，在五一开始，广州已经有多个楼盘以“两成首付”为噱头来吸引买家。而在此前，广州的大部分项目即使是对申请公积金贷款的客户都要求首付三成。只有对公务员以及事业单位的员工有“特殊照顾”，可以申请两成首付。而在五一过后，这个政策开始“放松”。“现在只要是在广州有缴纳公积金，而且是申请纯公积金进行贷款购买的客户，都可以在首付方面只要求两成。”番禺诺德中心城的销售人员向记者介绍。据其透露，目前在该楼盘买房的客户，有不少客户都是申请纯公积金贷款购房。
三、城市市场趋势评价指标
(1) 新开工面积 / 施工面积
新开工面积：3月份公布的地产运行数据中，新开工面积同比增幅超出市场预期。
数据显示，3月份累计新开工面积3.2万亿平米，同比增幅达到60.8%，创下了近十年的新高，房屋竣工率在当月也达到5%，较上月有明显提升。我们认为，新开工面积的增长一方面出于开发商补库存的需求，另一方面也出于对未来市场整体看好的态度，因而预计全年地产投资增速不会低于33%。
施工面积： 统计显示，2011年1~8月，全市完成全社会固定资产投资3480.6亿元，同比增长19.1%，增幅高于1~7月0.2个百分点。其中，完成房地产开发投资1881.7亿元，增长14.5%，占全社会投资的比重为54.1%，同比回落2.2个百分点；完成基础设施投资716.6亿元，增长8.2%。
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（2）销售面积：7月份，广州房屋销售继续回落，1~7月累计，全市商品房销售
面积同比下降10.4%。广州市统计局昨天公布，7月广州经济运行稳中趋缓，工业、投资较快增长，消费需求放慢。
1~7月累计，全市完成全社会固定资产投资1556.02亿元，同比增长43.3%。其中，房地产开发投资439.99亿元，同比增长25.1%，增速呈逐月加快的趋势。房屋销售继续回落，1~7月累计，全市商品房销售面积同比下降10.4%。商品房销售合同金额同比增长19.1%，增幅比1~6月累计回落4.5个百分点。。
（3）预售面积：据统计，除萝岗、南沙以外的广州原十区住宅一手、二手房均价分别
达到6401元/平方米、3617元/平方米。 批准预售面积
一、商品房批准预售情况
2009年7月广州市十区批准预售的商品房项目共14个，批准预售商品房2354套，同比减少77.35%，环比减少30.46%；批准可预售商品房面积为28.74万平方米，同比减少74.07%，环比减少34.74%。其中批准可预售商品住宅2284套，同比减少73.48%，环比减少28.54%；面积26.12万平方米，同比减少71.26%，环比减少29.49%。 （一） 商品房批准预售各用途情况 2009年7月各用途商品房批准预售情况 面积单位：万平方米
用途 面积 套数 住宅 26.12 2284 商业 2.62 70 办公 0.00 0
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