中国 兴隆福街商业项目
商 业 运 营 管 理 手 册
北京青藤房地产经纪有限公司呈1
中国 兴隆福街商业项目
第一部分：商业运营与管理
2
中国 兴隆福街商业项目
第一章 商业运管公司筹备与计划（招商准备实施阶段）
第一节 前期商业运营管理的核心和物业服务设计方案
针对中国福街项目(案名暂定)前期的运营管理工作极为重要，从准备阶段开始，由专业的物业管理人员凭借丰富的使用、管理物业的经验，站在业主和使用者的角度和立场，对整个项目日后的各种使用方案进行全面的确认、提出意见，并开展一些必须在这一时期进行的运营管理前期工作。这样可以使业主方的投资达到预期的效果，节约不必要的开支，使不适应日后使用、管理的因素及时得到整改，为日后的管理工作打下良好的基础。
一、 封顶前后、设备安装工程阶段
根据以往的运作经验，任何一个新建项目由于设计和施工等种种客观因素，将会给项目日后的管理运行过程带来许多不利因素，例如：能源消耗的计量问题、施工质量造成设备设施不能充分发挥系统应有功能的问题，诸如这些问题在项目装修及系统设备安装阶段如能得到及时纠正，则会大大减少对使用人的影响。因此,在此阶段公司将派出具有丰富经验的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师组成的前期物业管理小组深入工地。主要进行以下工作：
1、 确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、管理、维护的因
素向发展商提出报告及改善建议。
2、 监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主方的利益。 3、 协助业主方办理市政、供电、热力、交通、供水等方面的有关手续，并建立有关
档案，为日后管理打下基础。
4、 制定中国福街各类管理性文件；
5、 协助业主方收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。
6、 协助业主方收集、保存、管理各类定货备品、备件，防止流失造成损失。 7、 调查、确认整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、备件准备计划。
3
中国 兴隆福街商业项目
8、 协助业主方制定施工期间的保卫方案，适时介入成品保护工作。
9、 组织专业人员参加设备系统的调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求和应
有的定货功能。
二、接管验收和物业管理的前期准备阶段
1. 参加中国福街各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接
档案；
2. 根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。 3. 做出管理计划，建立完善的运作体系；
4. 制定管理机构、人员组成，建立人事制度及各级员工岗位责任制； 5. 适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。 6. 编制保洁、保安、工程等业务工作大纲和具体的工作质量标准；
7. 根据日后物业使用要求，设计交通组织、车辆停泊、垃圾清运方案，设计各项指
示标牌系统；
8. 准备各类接管验收及业户入伙的文件、表格，编制工程验收工作指导书和入伙接
待工作指导书，使有关员工熟练掌握；
三．二装协管监管，成品保护，保洁开荒阶段 ㈠、二装协管理及监管详见第二章 ㈡、成品保护
对已接管的设施、设备进行防护和保护，最大限度减少未开业前对设施、设备的
损坏。
1、由保安部和工程部共同负责商业的成品保护工作，各司其职。 2、落实成品保护队伍及人员和物资器材。 3、制定成品保护方案和责任制及工作检查制度。 ㈢、开荒保洁 1、开荒保洁内容为：
4
中国 兴隆福街商业项目
外墙的开荒清洗，卖场内的开荒清洁；石材，及不锈刚表面的养护和清洁，卫生
间的开荒保洁。
2、由物业保洁部门统一组织，由专业的保洁或石材养护公司承担。 3、完工后按合同标准组织验收。
四、入伙进场和进入正常管理阶段
1．在这一时期物业服务中心将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。
在最短的时间内，使整个物业从建设期形象迅速转变为入住期窗明地亮、清洁优美的形象，使业主方精心设计、装饰的杰作，充分地展示在业主、来宾及社会的面前。
2．由训练有素、具有丰富经验的专业人员组成客户服务部，按照统一的程序，热情
接待，为其办妥一切入驻手续。
5