附件五：
可比实例选择要求及说明
1．可比实例应选择与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。
2．可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
3．可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
4．可比实例的成交日期应与评估时点接近，两者差异不得超过二十四个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；
5．选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
6．选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%；
7．每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%，综合系数调整不得超过30%。
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附件六：住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表
（一）交易情况修正系数
由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。 （二）交易日期修正系数
该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 （三）房屋实体因素修正系数 1．住宅结构因素修正系数
a. 可比实例修正为标准房屋结构因素修正系数计算公式:
〔1＋（可比实例建安工程重置价格单价—标准房屋建安工程重置价格单价）/5000〕×100 b.标准房屋修正为评估对象结构因素修正系数计算公式:
〔1－（标准房屋建安工程重置价格单价—评估对象房屋建安工程重置价格单价）/5000〕×100
2．住宅成新因素修正系数表 待估房屋 成新率 30%-39% 40%-49% 50%-59% 60%-69% 70%-79% 80%-89% 90%-100% 标准房屋 八成新 75-85 85-93 93-97 97-98 98-100 100-105 105-110 3．住宅朝向因素修正系数表 卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 100 两间朝南 101 三间朝南 102 4．住宅功能修正系数表 修正因素 取值范围 平面布置 98-101 设备及设施 98-101 采光 98-100 通风 99-100 5．成套房楼层系数表
房 屋 楼 层 增 减 率（%）
层次 系数 楼层 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 八层楼 说 明 100 100 100 100 100 100 110 105 105 105 105 105 90 110 110 115 115 115 85 105 110 115 115 80 100 105 110 70 95 100 65 90 65 一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层 八层 凡坡屋面住房的顶层另增加5%的系数。
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（四）房屋区位因素修正系数 1．区位因素修正调节系数评分表
序 因素项目 号 内容 1 自然环境 评分等级 考察项目 一等 自然景观、风向a11 空气污染、噪音、水文a12 建筑或小区布局a21 2 规划设计 建筑密度、外型等a22 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a23 3 物业管理 物业管理情况a31 离市中心区的距离a41 4 交通条件 离市区主干道的距离a42 公交线路情况a43 5 6-6.5 6-6.5 5.5-6 4.5-5 4.5-5 二等 5.5-6 5.5-6 4.5-5.5 3.5-4.5 3.5-4.5 三等 4.5-5.5 4.5-5.5 3.5-4.5 2.5-3.5 2.5-3.5 四等 4-4.5 4-4.5 3-3.5 2-2.5 2-2.5 11.5-14.5 10.5-11.5 9.5-10.5 8.5-9.5 15.5-17.5 13.5-15.5 11.5-13.5 9.5-11.5 11.5-12.5 10.5-11.5 9.5-10.5 8.5-9.5 10.5-9.5 8.5-9.5 7.5-8.5 6.5-7.5 13.5-14.5 10.5-12.5 8.5-9.5 8.5-7.5 教育医疗 所在学区学校情况a51 设施 医院及医疗机构分布情况a52 11.5-12.5 10.5-11.5 9.5-10.5 8.5-9.5 商业配套 6 重要商业配套设施a61 24.5-25.5 21.5-22.5 19.5-20.5 17.5-18.5 设施 2．区位因素调节系数评分等级说明表 序因素项考察项目 号 目内容 自然景观 一 等 公认的自然环境优越地区，依山傍水或临近公园。 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 建筑密度在30%-40%，外型美观。 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 二 等 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 布局稍好，排列整齐。 建筑密度在40%-50%，外型比较整齐。 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 三 等 附近有少量绿地和绿化，卫生环境一般。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 布局一般。 四 等 附近周围无绿化，拥挤、环境稍差。 靠近污染源、靠近车站、机场等，有噪音。 任意布置、拥挤。 建筑密度在60%以上，外型破旧杂乱。 1 自然环境 环境污染 建筑或小区布局 2 建筑密度规划设计 与外型等 室外公共活动空间与绿化景观 物业管理情况 建筑密度在50-60%，外型陈旧。 少量绿化，基本无公共活动空间。 无绿化，无公共活动空间。 3 物业管理 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 18
离市中心区的距离 位于一、二类区位(离市中心区近) 位于三类区位(离市中心区较近) 位于四类区位(离市中心区较远) 位于五、六类区位(离市中心区远) 离市区主干道的距离在2000米以上。 距离公交线路的距离在500米以上。 4 离市区主交通条件 干道的距离 离市区主干道的距离在500米以内。 距离公交站点100米内，有3条以上重要公交线路。 离市区主干道的距离在500-1000米之间。 距离公交站点100-200米内，有1-2条重要公交线路。 离市区主干道的距离在1000-2000米之间。 距离重要的公交线路的距离在200- -500米之间。 公交线路情况 所在学区学校情况 5 教育医疗 设施 属于省级及以上属于市级及以上属于区级及以上一般中小学学重点中学（初中）重点中学（初中）重点中学（初中）区。 和重点小学学区。 和重点小学学区。 和重点小学学区。 距市级及以上医距市级及以上医院1000米－2000院1000米以内。 米。 在400米范围内有大型的市级购物中心、商场等商业配套设施。 距市级及以上医院2000米－2500米。 距市级及以上医院2500米以上。 医院及医疗机构分布情况 6 重要商业商业环境 配套设施 在400-800米范围内有大型商场及区级商业设施。 在800米范围内有大型商场，基本满足生活需求。 在800米范围内基本上只有零散的商业网点。 3．基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明
基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅区位因素调节系数K＝??aij
i?1j?16fi其中f1＝2，f2＝3，f3＝1，f4＝3，f5＝2，f6＝1。 注：实体因素修正系数采用连乘方式计算。
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附件七：
营业用房基准价格修正方式的综合修正系数表
（一）时间因素修正系数
该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 （二）实体因素修正系数 1．结构因素修正系数表
标准房屋修正为评估对象结构因素修正系数计算公式：
100—（标准房屋建安工程重置价格单价—评估对象房屋建安工程重置价格单价）×10
-2
2．成新因素修正系数表
待估房屋 三成新以下 四、五成新 六、七成新 八、九成新 九成新及以上 标准房屋 六成新 80-90 90-100 100-103 103-106 106-108 3．底层营业用房进深修正系数
底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下： ①等于10m，调节系数为1.0；
②大于等于8m，小于10m，调节系数为1.03； ③大于等于6m，小于8m，调节系数为1.07； ④大于等于4m，小于6m，调节系数为1.11； ⑤小于4m，调节系数为1.14。
底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进基准价格的70%计算；第三进按第一进基准价格的60%计算。（第一进修正后不低于第二进评估的基准价格）
4．二层以上营业用房层次因素修正系数说明
二层以上营业用房评估楼层调节系数分别为：基准价格底层100%，二层取60%，三层取40%，地下室取30％，四层及四层以上按同地段办公用房评估。
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