计算地价。
1. 用土地入股取得的年收益，按下式计算地价： Plg 1
Pls=（——）×—— s rd
式中：Pls——联营土地单位面积地价 Plg——土地股每年分享的利润或股息 s——联营土地面积 rd——土地还原利率
2. 用合同规定的资本投入情况和分成比例，按下式计算地价： re 1
Pls=Cg×（——）×—— rc s
式中：Pls——联营土地单位面积地价 Cg——出资方的资本总量 re——出地方利润分成量 rc——出资方利润分成量 s——联营土地面积 4.5.2.2 以地换房资料
用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价： Stb×Pbs Pls=———— s
式中：Pls——宗地单位面积地价 Stb——转让土地方获得的建筑面积 Pbs——单位建筑面积的平均售价 Ｓ——让出的土地面积 4.5.2.3 联建分成资料
联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利润，则地价计算公式为： （Pbm+T）×Slb （Pbm+T）×Slb×Rv
Pls= ———————— = —————————— Scl Scb
式中：Pls——联建房中单位土地面积的地价 Pbm——房屋单位建筑面积造价 T——房屋单位建筑面积交纳的税费 Slb——出地方分成建筑面积
Scl——出资方建筑物分摊的土地面积 Rv——容积率
Scb——出资方分成建筑面积 4.5.2.4 样点地价的年期修正
不同年期的样点地价资料只有进行基准地价年期（一般以法定最高出让年期为基准地价年期）修正，才能用于基准地价评估。 1. 有限年期使用权地价修正到基准地价年期： 计算公式为： [1－（1/（1+rd）m）] Pm=Pml×—————————— [1－（1/（1+rd）m1）]
式中：Pm──基准地价年期的土地使用权价格 m1──样点地价的实际年期 Pm1──样点地价 m──基准地价年期 rd──土地还原利率
2. 所有权地价修正到基准地价年期： 计算公式为：
Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]
式中：P为土地所有权价格，Pm、rd、m含义同上。 4.5.2.5 样点地价的交易时间修正
不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价评估基准日时地价，才能用于基准地价评估。时间修正系数的确定以年为单位，区别不同土地用途，计算地价年度之间的平均上涨或下降幅度。在建立地价指数系统的城市，可用地价指数计算。 计算公式为： Pis Kij=── Pij
式中：Kij──某类土地用途第j年数据修正到基准地价评估年的系数 Pis──某类土地用途基准地价评估年土地交易平均价（或地价指数） Pij──某类土地用途第j年土地交易平均价（或地价指数）
对不同年份发生的交易宗地地价，地价修正到评估年份的计算公式为： Pls=Kij×Pji
式中：Pls──修正到评估时间的宗地价格 Pji──第j年，第i类宗地的实际成交地价 4.5.2.6 样点地价的容积率修正
不同容积率下的样点地价，只有修正到基准地价评估所设计的标准容积率
下地价，才能用于基准地价评估。首先编制容积率修正系数表： Pis Kr=── Pi
式中：Kr──容积率修正系数
Pis──某一区域某一用途基准地价标准容积率下单位面积平均地价 Pi──某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价
对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到标准容积率的价格： Pls=Kr×Pli
式中：Pls──修正到标准容积率时的宗地地价 Pli──某一容积率下的宗地交易价格 Kr──同前
4.5.2.7 样点地价的其它修正
根据交易地价资料情况，还可以进行如下修正：
1. 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。协议出让地价、暗箱操作地价、急买急卖地价等均属不正常交易地价。
2. 地价楼层分配修正：样点资料若为大厦某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价。
3. 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，一定修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。 4. 同一用途中不同用地细类修正：商业用地中大商厦、金融大厦等与临街小店铺的地价，住宅用地中高档住宅与低档住宅的地价，在没有按细类评估基准地价时，要作用地细类的修正。 等等。
4.5.2.8 样点地价图的绘制
在有条件的城市，要在工作底图上绘制样点地价图。
1. 按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图； 2. 土地级别界线和均质地域界线要反映在图上；
3. 直接在图上表示地价，地价资料多时，采用分级图表示地价点标准。 4.5.3 样点数据检验和处理 4.5.3.1 样点数据检验
1. 同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。
2. 同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同
一性的检验。
3. 样本总体检验规定参见4.4.3.3条中有关规定。 4.5.3.2 样点数据处理
1. 城市中商业中心区的地价最高区段，应单独表示。
2. 相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除。方差检验规定参见4.4.3.3条中有关规定。
3. 同一级别、均质地域中，不同交易方式下估算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。 4.5.3.3 数据整理
将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理，并填表。 4.5.4 利用样点地价评估区域或级别基准地价 4.5.4.1 用样点地价评估区域或级别的基准地价 1. 有样点区域或级别的基准地价评估
A. 样本数量的确定。按数理统计要求，合格样本量最少应为影响因素数的４倍。
B. 模型选择及基准地价计算。在有样点区域或级别内，可利用不同用途交易样点地价的平均值作为该区域的基准地价。一般选择下式计算区域或级别的基准地价： 或
式中： Pla：某均质地域或级别内的分用途单位面积基准地价； Pli ：某均质地域或级别内各用途各有效样点的单位面积地价或众数样点单位面积地价；
M：均质区域或级别内可利用的有效地价样点数； SI：样点宗地面积。
2. 没有交易价资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估 没有交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为：
A. 对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表；
B. 将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化； C. 比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，估算其基准地价；
D. 因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修订法估算区域基准地价； E. 通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，估算出其它用途的基准地价。
4.5.4.2 建立样点地价和土地级别模型，评估级别基准地价
A. 模型选择：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。数学模型为： Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn
其中： Yn ：第n级土地交易样点地价（求基准地价时是级别基准地价）； A：常数；
r ：地价级差系数；
Xn ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数 α：待定系数。
在特殊情况下，要做地价与土地级别二维关系图，确定测算模型。 B. 系数估计：将收集到的不同用途的地价资料，按用途将通过检验的地价资料代入模型中，估计参数值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要进行系数可靠性检验，检验要求按4.4.4.3条中的有关规定进行。
C. 基准地价评估：将估计值Ａ、r和有关参数代入，得到各级土地的基准地价或各单元分值的估计地价。地此基础上，根据地价的离散程度，确定区域基准地价。
4.5.4.3 用地细类基准地价的估算
根据市场交易地价资料，按商业、住宅、工业用地中的用地细类再作分析，如商业用地中又可分金融细类、宾馆办公细类、商场细类和零售商店等细类，住宅中又可分一级住宅、二级住宅和三级住宅等细类，根据地价在细类中的变化，估算各用地类中细类的基准地价。 4.6 利用土地交易资料评估路线价 4.6.1 路线价的评估范围
路线价主要用于繁华商业区段的价格评估。 4.6.2 商业用地路线价区段的划分 4.6.2.1 地价区段划分标准：
1. 商业用地区位条件、交通条件、人流量多少、位臵相似的地块划归同一区段；
2. 商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段 4.6.2.2 区段划分方法：
1. 以道路、沟渠或其他明显地物为界限；
2. 在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界线。里地线采用临街宗地众数进深代替。