5.1.8 宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告；估价报告书格式分为文字式和表格式。
5.1.9 估价机构和估价人员完成宗地估价报告书后，应对所用估价资料和宗地估价报告书进行分类整理和归档保管，以备查用。 5.2 收益还原法
5.2.1 收益还原法的基本原理
收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下： P=a/r[1-1/(1+r)m]
式中：P——有限年期土地收益价格； a——年土地纯收益； r——土地还原利率； m——土地使用年期。
5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序 1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； 2．估算年总收益； 3．估算年总费用； 4．计算年纯收益； 5．确定还原利率；
6．选用适当的计算公式求得试算收益价格； 7．确定待估宗地地价。
5.2.3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。 5.2.4 总费用
5.2.4.1 土地租赁中的总费用 土地租赁中的总费用主要包括： 1. 土地使用税； 2. 土地管理费； 3. 土地维护费； 4. 其他费用。
5.2.4.2 房地出租中的总费用 房地出租中的总费用主要包括： 1. 经营维修费； 2. 经营管理费； 3. 房屋年保险费；
4. 房屋出租年应交税金； 5. 房屋年折旧费； 6. 建房资本的利息 7. 其他费用。
5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用 经营性企业房地产中的总费用主要包括： 1. 销售成本； 2. 销售费用； 3. 经营管理费； 4. 销售税金； 5. 财务费用； 6. 经营利润。
5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用 生产性企业房地产中的总费用主要包括：
1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等； 2. 产品销售费； 3. 产品销售税金及附加； 4. 财务费用； 5. 管理费用； 6. 企业利润。 5.2.5 求取年纯收益
1. 土地租赁中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=年租金收入―年总费用 2. 房地出租中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益
房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用 房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率 3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取： 房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用 土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益 4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=生产总收入―生产总成本 5. 自用土地或待开发土地的年纯收益求取：
自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 5.2.6 还原利率的确定
5.2.6.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系 还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定： r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r——综合还原利率； r1——土地还原利率； r2——建筑物还原利率； L——土地价格； B——建筑物价格。
5.2.6.2 还原利率的确定方法 还原利率应按下列方法确定：
1. 不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
2. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。
3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
在确定土地还原利率时，还应注意土地所有权价格的还原利率和土地使用权价格的还原利率存在区别。土地所有权的权利大于土地使用权，其风险也比土地使用权小。因此，其二者的还原利率是有差别的。 5.2.7 计算收益价格
5.2.7.1 计算收益价格时，应首先根据纯收益流量的变化规律，判定估价对象纯收益流量属于下列那种类型： 1. 纯收益流量每年固定不变；
2. 纯收益流量每年按某个固定的数额递增或递减； 3. 纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减； 4. 纯收益流量按其他有规则的变动。 5.2.7 收益还原法的适用范围
收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。不适用于没有收益的不动产估价。 5.3 市场比较法
5.3.1 市场比较法的基本原理
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在
估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下： 1. 直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
式中：PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格；
A――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数 ＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B――待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数 D――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数 E――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数 2. 间接比较公式： PD＝PB×A×B×C×D×E
式中：PD.PB.A.B.D.E含义同前；
C――标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条件评价系数 5.3.2 运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作： 1. 广泛搜集宗地交易实例； 2. 选取比较实例； 3. 建立价格可比基础； 4. 进行交易情况修正； 5. 进行交易日期修正； 6. 进行区域因素修正； 7. 进行个别因素修正； 8. 求出比准价格。
5.3.3 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。
拥有大量的交易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。
5.3.3.1 一般搜集交易实例的途径有：
1. 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料； 2. 查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息；
3. 以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息； 4. 通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；
5. 同行之间相互提供信息资料； 6. 其他途径获取资料。
5.3.3.2 搜集交易实例的内容包括：
1. 交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况，还要了解交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。
交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。
2. 交易实例的状况。一般应包括： (1) 坐落位臵、形状与面积； (2) 地质条件；
(3) 购物、交通等环境条件； (4) 土地利用现状与规划用途； (5) 有关地上建筑物的基本情况； (6) 权利状况和土地使用年限等。
3. 成交价格。成交价格应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。 4. 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。 5. 成交日期。
搜集交易实例时，估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格，即―交易实例调查表‖，按照表格填写调查内容，既方便又有避免遗漏重要事项，同时也便于输入计算机，建立数据库，实现快速查询和调用。 对于搜集到的每一个交易实例及其内容，都需要查证，做到准确无误。 5.3.4 选择比较实例
根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，难以客观地反映市场状况。
用作比较参照的交易实例，简称比较实例。选取比较实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对象地块条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。
所选取的比较实例应符合下列要求： 1.是与估价对象类似的房地产，具体是指：
(1) 与估价对象地块的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类用途如：商店、办公楼（写字楼）、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分，例如住宅，