4.6.3 样点地价的整理 与4.5.2条中有关规定相同。 4.6.4 样点地价的数据检验 与4.5.3条中有关规定相同。 4.6.5 评估区段地价
4.6.5.1 有样点区段路线价的评估
以市场交易地价资料为基础，求取各区段的平均价为区段地价。方法有三种：
1. 取中位数。 2. 取众数。 3. 取算术平均数。
4.6.5.2 无样点地价或样点地价较少的区段路线价评估
没有交易资料的区段路线价评估，采用比较法、系数修正法进行。见4.5.4.1中第二款。
4.6.6 划分地价等级
把区段地价按地价高低排列，并描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区域即为一个地价等级。 4.7 城市基准地价的确定 4.7.1 基准地价确定的原则
1. 以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅。 2. 地产市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证。
3. 地产市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证。
4. 体现地产管理政策。 4.7.2 基准地价的确定
以一种方法测算城市基准地价的，用该种方法确定的级别商业、住宅、工业用途的基准地价为城市基准地价。
以两种以上方法测算城市分用途基准地价的，应以级别或区域为单位，用不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价。
以两种以上方法测算城市基准地价的，根据不同方法的评估结果、土地市场状况等，以其中最符合市场行情的一种方法的结果为标准，用其它方法的结果进行适当修正，确定各用途的基准地价。
根据城市土地利用特点，在一些大城市，如果其土地分异较明显，则可按商业、住宅、工业用途中的用地细类再作分析，估算各用地类的基准地价。 4.8 基准地价修正系数表的编制
4.8.1 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。它分为级别或区域基准地价修正系数表和路线价修正系数表两种。
4.8.2 级别或区域基准地价修正系数表的编制
级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益（地租）资料和市场交易地价资料两种方法。
如果基准地价成果在商业、住宅和工业三大土地利用类型下有细化地类的基准价格，则尽可能编制细化地类的基准地价系数修正表。如果其基准地价成果只有商业、住宅和工业三大地类，则基准地价修正体系一定要反映土地利用的复杂性。关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。
4.8.2.1 用土地利用效益（地租）资料编制基准地价修正系数表 1.确定级别或区域基准地价
按4.7条的评估结果，确定级别或区域基准地价。 2. 宗地地价影响因素的选择 (1) 商业用地的影响因素
A. 商业繁华度。主要指商业区级别、商业服务业店铺总数。
B. 交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城市交通系统连接的便利程度。
C. 基础设施完善度。主要指商业区各项市政基础设施的利用程度和质量高低。
D. 环境质量优劣度。主要指商业区的人口密度、收入水平、社会治安等人文环境和污染、绿化及自然灾害等自然环境。
E. 规划限制。主要指城市规划对商业区土地利用的要求。
F. 宗地条件。主要有宗地位臵、形状、地质、面积、利用方向（细类）和利用强度等。 G. 其他因素。 (2) 住宅用地的影响因素
A. 住宅区的位臵。包括距商业服务中心和城市中心的距离、所处的土地级及级中区位、商业服务业对各类型住宅区的影响程度等。
B. 基础设施完善度。主要指直接用于为居住服务的各项市政基础设施的利用程度和质量高低。
C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。
D. 公用设施完备度。主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配臵状况。
E. 环境质量优劣度。主要指住宅区内居民的就业结构、受教育程度、居住条件、治安等人文环境和污染、绿化程度、自然灾害等自然环境。 F. 规划限制。主要指城市规划对住宅区土地利用的要求。
G. 宗地条件。主要有宗地形状、地质、面积、利用方向（细类）和利用强度等。
H. 其他因素。 (3) 工业用地的影响因素 A. 交通便捷度。 B. 基础设施完善度。 C. 环境质量优劣度。 D. 产业集聚规模。 E. 规划限制。 F. 宗地条件。 G. 其他因素。
(4) 各因素影响地价程度的确定
采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。
3. 各因素影响地价修正幅度的计算 (1) 修正幅度值的计算
以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等，分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值。
上调幅度的计算公式为： Inh-Ilb
Ｆ１＝——— * 100% Ilb
下调幅度的计算公式为： Ilb - Inl
Ｆ2＝——— * 100% Ilb
式中：F1---基准地价上调最大幅度 F2---基准地价下调最大幅度 Ilb---基准地价折算的年收益
Inb---级别或区域正常土地收益的最高值 Inl---级别或区域正常土地收益的最低值
在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分
成五个档次。
(2) 影响地价各因素修正幅度的确定
按照4.8.2.1条第二款中确定的不同用途各因素对地价的影响，按下式计算各因素的修正幅度。 F1i=F1*Wi F２i=F２*Wi
式中：F1i――某一因素的上调幅度 F２i――某一因素的下调幅度
Wi ――某一因素对宗地地价的影响权重
以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为F1i／２，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件校劣的修正系数，一般为F２i／２，同时确定较劣条件下的地价标准。在此基础上，将各地价影响因素的权重值同修正系数相乘，即得到各因素在不同标准下的实际修正系数。 4. 编制宗地地价修正系数表
根据在优、较优、一般、较劣、劣５个档次地价标准下确定的各地价因素修正系数，编制出级别或区域内不同用地类型的基准地价修正系数表，并确定各种修正系数对应的因素指标条件，即编制各类用地因素指标说明表。各表形式见附录。
4.8.2.2 用市场地价资料编制基准地价修正系数表 1. 确定级别或区域基准地价
按4.7条的评估结果，确定级别或区域基准地价。 2. 修正幅度值的计算
将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，其计算方法参见4.8.2.1条中第三款的规定。
对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。
按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。 3. 影响地价各因素修正值的确定
根据五个标准的修正幅度，将修正幅度按因素权重分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值，具体计算按4.8.2.1条中第三款的规定。
4. 确定宗地价修正系数对应的因素条件 具体按4.8.2.1条中第四款的规定进行。 4.8.3 路线价修正系数表的编制
路线价修正系数表是指利用路线价评估宗地地价时，根据宗地临街深度与
宗地价格的变化规律而编制的深度指数修正表。宽度修正、宗地形状修正等在评估具体宗地地价时由评估人员自定。 4.8.3.1 确定路线价
依4.6条中路线价的确定方法确定。 4.8.3.2 编制深度指数修正表
深度指数修正表依据宗地临街深度对路线价的变化程度制定。其基本程序为：
1. 标准深度即里地线的确定。一般是以临街宗地的平均进深为准，或以临街宗地进深众数为准。
2. 确定级距。在同一级距内，地价对路线价的变化程度较小，并视同一致。深度百分率表中级距的选定，应分析比较市场地价调查中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距。
3. 确定单独深度百分率。将宗地面积自临街红线至里地线以内依一定距离（级距）划分为许多单元格，并依次为a1 , a2 , a3 ……an ，其单独深度百分率为： a1 > a2 > a3 ……>an 。 4. 选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。 A. 平均深度百分率：
a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+……an a1 >—— >——— >……>——————— 2 3 n
B. 累计深度百分率：
a1< a1+a2< a1+a2+a3 <……< a1+a2 +a3+……an 4.9 基准地价图的绘制 4.9.1 基准地价图绘制的内容
1. 基准地价图要直观反映不同级别或区段各类用地基准地价及界线、位臵和与地价高低有关的城镇道路、土地用途等。基准地价图的相关要素通过不同的图斑、色调、注记等来反映。
2. 编图前，要将基准地价成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法。
3. 地价区段为最小制图单元，最小上图图斑为１cm2。城镇中商业中心区的地价最高点或区段，可不依比例单独表示。
4. 将定级成果和基准地价成果用图示、符号、注记等标注在图上。 A. ―级‖用大写罗马数字―Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……‖分别表示―一级、二级、三级……‖。均质地域编号用阿拉伯数字表示。
B. 用地类型用汉字―商、住、工‖分别表示―商业用地、住宅用地、工业用地‖，字体为等线体。
C. 基准地价额用阿拉伯数字标注在级别（均质地域）和用地类型之后，单