位为元／平方米，整个符号如： 商业 3000 商业 2000--4000 Ⅱ 住宅 950 或Ⅱ 住宅 900—1100 工业 375 工业 200—500
D. 地价级别或区段边界用实线表示。
5. 基准地价图上要表示城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，主次干道用双实线，支路用单实线表示。
6. 表示土地利用类型时，商服业用符号依比例尺表示各级商服中心，其它土地类型只反映能够上图的图斑。土地利用类型界线用点划线表示，土地分类及图示符号按《城镇地籍调查规程》规定标准执行。
7. 其它内容尽量简化，图示符号按《城镇地籍调查规程》规定标准执行。 8. 各地可根据需要编绘彩色基准地价图，图面以暖色为主，邻级色差不宜过大。
4.9.2 基准地价图的清绘与图面整饰 4.9.2.1 基准地价图的清绘
1. 土地级别和地价区段界线分别以线径0.4mm和 0.2mm的实线表示。 2. 主干道用0.3mm 的双实线表示，次干道用0.2mm的双实线表示，支路用 0.3mm的单实线表示。
3. 土地利用类型界线用间隔5mm、线径 0.3mm的点划线表示。 4. 土地级别、地价区段、用地类型、基准地价用注记表示。 5. 基准地价图图示及图例见附录B。 4.9.2.2 基准地价图面整饰
基准地价图按要求标出级别、用地类型及相应基准地价外，还应按制图规范标出图廓、方里网、图名、指北针、图例、比例尺等，最后标出制图单位及时间，样图见附录B。 4.10 基准地价更新
4.10.1 基准地价更新的技术路线 基准地价更新的技术路线有以下三条：
1. 以土地定级为基础，以土地收益（地租）为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。
2. 以土地条件划分均质区域（或以土地定级为基础），以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。
3. 以土地定级或均质区域为基础，利用标准宗地价格（标定地价）或地价指数更新基准地价。
城市基准地价可以运用其中任一技术路线更新，也可以运用上述技术路线的任一组合更新。
4.10.2 级差收益（地租）法更新基准地价
4.10.2.1 应用范围：该方法主要用于地产市场不发达，市场交易地价资料不丰富的城市。 4.10.2.2 基本方法
1. 有定级基础的城市：先判断原定级范围的准确性，再在定级的基础上，运用级差收益（地租）测算模型，求取地租，计算地价。
2. 没有定级基础的城市：先用上述分类定级方法先定级，再在定级的基础上，运用级差收益（地租）测算模型，求取地租，计算地价。 3. 更新的步骤和方法与4.4条中基准地价评估的步骤和方法相同。 4.10.3 利用市场交易地价资料更新基准地价
4.10.3.1 应用范围：主要用于地产市场发达，市场交易资料较多的城市。 4.10.3.2 基本方法
1. 有定级的城市，以城市定级为基础，利用级别或区域范围内的市场交易地价资料更新评估各类用途的基准地价。
2. 没有定级的城市，一是可运用上述分类定级方法先进行定级，再在定级的基础上更新；二是不进行定级，而是用划分均质区域的办法，在均质区域上更新；
3. 市场交易资料的要求：与基准地价评估中对资料的要求基本相同，但是在样本数量上可以少于基准地价评估的数量。
4. 具体来讲，利用市场交易资料更新基准地价的方法有三种：即区域内样点地价平均法、地价与土地级别建立模型法和地价与定级因素分值建立模型法。
4.10.3.3 区域内样点地价平均法
1. 基本原理：在划分均质区域或定级区域的基础上，用区域或级别内可利用的不同用途交易样点地价的平均值作为该区域的基准地价。
2. 市场地价交易样点资料的修正和检验，与4.5.2条中的规定相同。 3. 模型选择及基本方法，与4.5.4.1相同。 4.10.3.4 地价与土地级别建立模型法
1. 基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。
2. 市场地价交易样点资料的修正和检验，与4.5.2条中的规定相同。 3. 模型选择及基本方法，与4.5.4.1相同。 4.10.3.5 地价与定级因素分值建立模型法
1. 基本原理：利用各均质地域（或级别）内的土地定级因素分值与该地域
内的各用途有效地价样点平均价格之间建立数学模型，以价定级，以因素定基准地价。基本思想是：当某定级因素发生变化，足以引起土地级别的调整，而在该区域又没有新的交易样点地价资料，无法调整级别的基准地价时，则可以应用该模型，直接从定级因素分值的变化来计算新的基准地价。
2. 适用范围：该法适用于大中小各类城镇，也适用于地产市场发达和欠发达城镇。 3. 基本模型： Yn=A(1+r)Xn
式中： Yn ：第n级或区域内土地交易样点地价（求基准地价时是级别或区域基准地价）； A：常数；
r ：地价级差系数或区域级差系数； Xn ：第n级或区域内定级因素综合分值
先用级别内或区域内土地交易样点地价和定级因素综合分值，通过模型运算，求出参数Ａ和r，代入模型，即可得到基准地价的计算模型。 4.10.4 利用标准宗地价格或地价指数更新基准地价
4.10.4.1 基本原理：通过定期对标准宗地进行价格评估，掌握各土地级别或均质区域内各类用地的价格变化情况，利用更新期标准宗地的价格调整基准地价，或利用更新期的地价指数更新基准地价。
4.10.4.2 适用范围：适用于大中小各类城市，也适用于地产市场发达和欠发达城市。
1. 利用标准宗地价格更新基准地价
分两种情况：一是直接用标准宗地价格更新，二是间接用标准宗地价格更新。
(1) 直接用标准宗地价格更新基准地价
在基准地价更新期，用地价评估方法评估出标准宗地的更新期价格，再用其分用途分区域或级别的标准宗地价格的平均价计算基准地价。这与用市场交易地价资料评估基准地价的方法相同。 (2) 间接用标准宗地价格更新基准地价
即用标准宗地价格编制该城市或区域的综合地价指数和分用途地价指数，通过地价指数来更新基准地价。这与用地价指数更新基准地价相同。 (3) 标准宗地的设定
标准宗地的设定的基本原则：分用途、按均质区域均匀设臵。要求形状规则、面积适中，具有代表性、中庸性和稳定性。 2. 利用地价指数更新基准地价 (1) 基本步骤：
A. 建立地价指数系统
地价指数分区域（级别）、分土地用途编制，地价样点可从标准宗地价格和市场交易价格中选择。采用简单算术平均法计算分区（级）分类平均地价。公式为：
其中：Pinl──某一分区（级）某类用地的平均地价 Pil──某一分区（级）某类用地的样点地价 M──某一分区（级）某类用地的地价样点数
分区（级）分类地价指数用基准地价更新年该分区（级）分类平均地价与基准地价基准年原该分区（级）分类平均地价之比计算。公式为： Pnjl qnjl= ──── Pnol
其中： qnjl ──该分区（级）某类地价指数
Pnjl──基准地价更新年该分区（级）某类用地平均地价 Pnol──基准地价基准年该分区（级）某类用地平均地价 B. 用地价指数更新基准地价
在级别调整的基础上用地价指数更新基准地价。基准地价更新按区域和用途进行。基本公式为： Pnl = Pnol ×qnjl
其中：Pnl──该分区（级）某类用地更新后的基准地价 Pnol ──该分区（级）某类用地更新前基准地价 qnjl──该分区（级）某类用地地价指数。 4.10.5 宗地地价修正体系的更新
宗地地价修正体系的更新，主要是宗地地价影响因素的更新和各因素影响宗地地价修正幅度的更新，而影响因素的更新主要是地价影响因素的选择和权重的确定。整个宗地地价修正体系的编制方法和体系内容格式等，与4.4.8条相同。
5 宗地地价评估基本方法 5.1 宗地估价程序 5.1.1 宗地估价的技术路线
宗地估价的技术路线是指从接受委估方的估价委托书开始，到完成估价报书的全过程。具体估价程序为： 1．接受估价委托； 2．明确估价基本事项； 3．拟订估价作业计划；
4．搜集估价所需资料； 5．实地踏勘待估宗地； 6．相关资料分析整理；
7．选定估价方法，试算宗地价格； 8．分析调整试算宗地价格，确定估价结果； 9．撰写估价报告书；
10．估价资料和估价报告书分类归档。 5.1.2 明确估价基本事项主要包括下列项目：
1．明确估价对象:包括明确待估宗地类型、范围、权利状况和宗地条件等。 2．明确估价目的：估价由委托方提出。
3．明确估价期日：估价期日应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。
4．明确价格类型：根据估价目的和委托方的要求确定。
5．明确估价作业日期。根据委托方的要求和作业的难易程度确定。 5.1.3 搜集的相关估价资料主要包括：影响宗地价格的一般因素、区域因素和个别因素资料。
5.1.4 估价人员必须实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位臵、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况；同时对待估宗地及其周边环境进行拍照，必要时进行面积丈量和绘制图件。另外，应对已搜集的相关交易案例的位臵、四至、形状、面积及利用状况和权利状况等进行审核。
5.1.5 估价人员应对所搜集到的相关资料从以下方面进行分析整理： 1．对土地价格产生影响的自然、社会和经济资料； 2．对待估宗地所在区域土地价格产生影响的资料； 3．待估宗地本身条件对其价格产生影响的资料； 4．与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料； 5．其他相关资料。
5.1.6 估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价基本方法。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价。估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。 5.1.7 确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法： 1．简单算术平均法； 2．加权算术平均法； 3．中位数法； 4．众数法； 5．综合分析法。