5.4.7 确定土地所有权收益
土地所有权收益也称为土地增值收益，是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化。当土地在土地使用者之间转移时，则称为土地增值收益，是因投资而产生的级差地租的资本化。土地所有权收益率或增值率取决于市场价格与成本价格的差异对成本价格的比率。
5.4.8 使用成本逼近法时应注意的问题
1.在使用成本逼近法进行评估时，要注意待估宗地在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成，及进行减价修正。
2.成本逼近法求取以出让方式取得的土地使用权价格时，应注意土地的剩余使用年限，并注意进行年期修正。其年期修正公式为： P = P\\'×（1+r）n-m/（1+r）n 式中：
P为经年期修正后的土地价格； P\\'为未经年期修正的土地价格； r 为土地资本化率
n 为土地使用权的法定最高使用年限 m 为经有偿出让后，土地的已使用年限。
3.具体估价时，待估宗地的土地取得费和土地开发费的构成内容可能会与第5.4.3条、第5.4.4条规定的内容有所不同，估价师应根据待估宗地的实际情况确定合理的计费内容和计费标准，并应在估价报告中列明土地取得费和土地开发费的明细项目。
4.具体估价时，要注意确定合理的利息率和利润率，由于估价目的不同，或估价时点的差异，利息率和利润率的取值可能会差别很大。
5.城市新开发土地和旧城改造用地可考虑采用成本逼近法进行估价，一般不需考虑扣除折旧和进行年期修正，但应考虑城市规划和周围环境等区域因素对其造成的影响，并给予适当的区位修正。 5.4.9 成本逼近法的适用范围
成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。 5.5 剩余法
5.5.1 剩余法的基本原理
剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式：V＝A－(B＋C） 式中：V――待估土地的价格
A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润
对于房地产开发项目，其基本公式为：
土地价格＝房屋的预期总售价－建筑总成本－利润 －税收－利息
5.5.2 运用剩余法估价的基本程序： 1. 调查待估宗地的基本情况； 2. 选择待估宗地的最有效利用方式； 3. 估计开发建设周期和投资进度安排； 4. 估算开发完成后的不动产总价值；
5. 估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
5.5.3 估算开发完成后的不动产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。 5.5.4 开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。 开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始，经历开发建设阶段，使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产，开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成；对于拟采用出租或自营方式的不动产，开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划，在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
5.5.5 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用；房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。 5.5.6 利息是开发项目全部预付资本的融资成本。预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。税金及销售费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。
在实际评估工作中，也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率指标。
5.5.7 开发项目正常利润一般以不动产总价值或预付总资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。 5.5.8 现有房地产项目的土地估价
运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下： 土地价格＝房地产交易价格－房屋现值－交易税费
房地产交易价值可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。
房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下： 房屋现值＝房屋重臵价×房屋成新度 5.5.9 剩余法的适用范围
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；（2）仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。
5.6 基准地价系数修正法
5.6.1 基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下： 土地价格=基准地价×(1±K) 式中： Ｋ――基准地价修正系数 5.6.2 基准地价系数修正法估价步骤： 1. 搜集有关基准地价资料；
2. 确定待估宗地所处地段（区）的同类用途基准地价；
3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；
5. 进行交易日期等其它修正； 6. 求出待估宗地地价。
5.6.3 利用级别或区域基准地价评估 5.6.3.1 待估宗地地价影响因素调查
用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价，关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级（区域）基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。
5.6.3.2 地价影响因素的修正系数计算
根据待估宗地各因素的状况，分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数，并按下式计算宗地因素修正值： K=K1+K2+K…… Kn
式中：Ｋ――宗地地价影响因素修正值，
K1 .K2 …… Kn—分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 5.6.3.3 基准地价的其它修正
基准地价是在特定开发程度和利用程度下，各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正，因此，还需进行如下修正：
1. 期日修正：待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同，因此，需根据地价的变化程度进行期日修正。
2. 容积率修正：基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需进行容积率修正。
3. 年期修正：当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行年期修正。
4. 土地开发程度修正：基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
5.6.3.4 计算宗地价价
在确定好各修正系数后，根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 5.6.4 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，主要是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等 宗地地价计算公式： Ｖ＝u×dv×(d×f) ×Ｋi
式中：V──待估宗地地价；u──路线价；dv──深度指数， f──临街宽度， d──地块深度，KI──其它修正系数。 5.6.4.1 确定路线价
依4.6条中路线价的确定方法确定。 5.6.4.2 确定宗地地价修正系数
1. 深度修正指数：根据路线价深度指数修正表，确定待估宗地在里地线内的深度修正指数。
在深度的确定中，应考虑宗地形状的不同而应作不同处理。矩形、平行四边形等，其深度就是其高度；三角形的深度则是其临街高度的一半。 2. 宽度修正指数：当宗地临街宽度超出一定范围而作了宽度指数设计时，需确定宽度修正指数。
3. 其它还有宽深比修正系数、容积率修正系数等，依其对宗地地价的影响程度制定相应的修正系数，并经市场地价检验。 5.6.4.3 计算宗地地价
在确定各修正系数后，依路线价系数修正法公式计算宗地地价。 5.6.5 基准地价系数修正法的适用范围
基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。 6 各类用地宗地价格评估 6.1 宗地类型
根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地和综合用地等；并可按开发程度不同，分为待开发土地、已开发土地、在建用地和已建用地等。 6.1.1 居住用地
指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和绿化用地。并可进一步细分为以下四类： 1.独立住宅用地（或一级居住用地）：指市政公用设施齐全、布局完整、环境幽静的低层住宅用地，如花园别墅、高档四合院等。
2.高档公寓用地（或二级居住用地）：指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以中、高层住宅为主的居住用地。
3.普通住宅用地（或三级居住用地）：指市政公用设施较齐全、布局不甚完整、环境一般的居住用地，部分与工业用地有交叉。
4.简易住宅用地（或四级居住用地）：以简陋住宅为主的居住用地。 评估居住类宗地价格时，应确定其所属用途细类，并在估价报告中予以说明。
6.1.2 商业金融业用地
指为生产和生活提供服务的经营性用地。包括各类商场店铺、旅游饭店，娱乐场所及营业性写字楼用地，以及居住小区内的非配套经营性公建用地。可细分为以下六类：
1.金融保险业用地，如银行、储蓄所、信用社、保险公司、融资租赁公司、信托投资公司、财务公司、证券交易所及典当行等用地； 2.办公服务类用地，如写字楼、宾馆、饭店等用地；
3.综合商厦类用地，如百货大楼、综合商厦、购物中心等用地；