义乌龙庭基业房地产策划销售机构
御园·国际名品街
调 查 报 告
2008.11.30
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目 录
附 图:
第一部分 调查说明
一、调查目的 二、调查方法 三、调查范围 四、调查时间
第二部分 宏观背景分析
一、嘉善概况 二、嘉善经济状况 三、下辖镇区市场分析
第三部分 房地产市场状况
一、房地产市场简况 二、市场供应情况 三、商品房价格统计分析
第四部分 商业市场研究
一、宏观商业环境分析
二、区域商圈（商业结构）研究分析 三、集中式卖场状况调查统计分析
第五部分 项目市调整合
一、项目现状描述 二、市调信息整合
第六部分 SWOT解析
一、可比项目状况分析 二、项目SWOT解析
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第一部分 调查说明
一、调查目的
结合嘉善龙鼎·御园商业街（暂名）作为沿街商业的特点，对嘉善区域环境、房地产市场行情、商业市场状况以及项目周边区域的底商等环节和要素进行调查。通过调查，对市场的现状及需求为嘉善龙鼎·御园商业街（暂名）已有的规划提出建议并找准初步的业态规划定位和营销价格定位。
二、调查方法
本次调查采用访谈法和观察法进行。
在对本项目周边街区的商户以及本项目的意向客户进行调查时，为充分了解客户对底商的需求及对本项目价格的预期，故采用访谈法对客户进行调查。 在对其它可借鉴的项目进行调查时，为了整体了解其底商的构成及规模，以观察法为主。
三、调查范围
横向：两大区域（市区、乡镇）
纵向：房地产（住宅楼盘、商业楼盘；新建项目价格、老项目租金等）、商业（底商、商业街、卖场、专业市场、百货大楼、补缺业态等）、专项研究（消费群体、投资客户、商家、管理者等）
四、调查时间
本次调查共派出四名调查人员，从2008年11月12日开始至2008年11月17日结束历时6天。
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第二部分 宏观背景分析
一、嘉善概况
嘉善县地处浙江省东北部，与上海、江苏接壤，距上海、杭州、苏州均在一百公里以内，境内水路、公路、铁路纵横交叉，距虹桥、浦东、萧山机场仅一小时左右的车程，交通便捷，为浙江省接轨上海的第一站。
嘉善区域面积506平方公里，下辖11个乡镇，162个行政村，县城所在地为魏塘镇。境内一马平川，土地肥沃，水网交织，属典型的江南水乡，水域面积10.8万亩，占总面积的14％。
嘉善历来人杰地灵，文化底蕴深厚，有五千多年的“大往圩”史前文化遗址，历代人才辈出。全
县人口总量保持低速增长。2007年，户籍总人口为381333人，其中非农业人口138237人，约占总人口的36.25%。
二、嘉善经济状况
嘉善经济发展迅速，连创新高。2005年嘉善全县财政总收入为15.33亿元，2006年嘉善县财政总收入18.77亿元，比上年增长22.45%。刚刚过去的2007年，嘉善县全年财政收入首次突破20亿元，经济发展持续呈现上升趋势。
2007年嘉善全县实现生产总值181.42亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。按户籍人口计算，人均生产总值达47615元，比上年增长16.4%。
第一产业增加值15.91亿元，比上年增长5.3%； 第二产业增加值106.93亿元，比上年增长18.7%；
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第三产业增加值58.58亿元，比上年增长15.5%。
三大产业结构由2006年的9.4:58.0:32.6，调整到2007年的8.8:58.9:32.3。
2007年嘉善城乡居民收入分别首次突破2万元和1万元大关，全县城镇居民人均可支配收入为20226元，比2006年增长11.1%，全县农村居民人均纯收入为10121元，比2006年增长13.9%。城乡居民收入差别进一步缩小，2007年全县城乡居民收入之比由上年的2.05:1缩小到2：1。
居民生活条件得到改善，年末城镇居民人均住房建筑面积32.26平方米，农村居民人均住房面积50.48平方米。
近年来，嘉善县大力实施外向带动、科教兴县、城市化、可持续发展战略，外向经济迅速崛起，效益农业领先全省，城市建设大力推进，各项工作取得新进展。特别是通过深入实施招商引资“一号工程”和推动民营经济发展的“百姓致富工程”，开放型经济和民营经济得到大发展，带动了全县经济社会各项事业迈上了新台阶。
小结
嘉善近年来三大产业发展中以第二产业为龙头，第三产业和第一产业为副业。全社会固定资产投资保持平稳增长。目前总人口减少，但城区人口有逐年递增之势，在一定程度上带动了嘉善城区的购房需求。
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