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乐山嘉定中路项目 策划营销投标书
第一部分 项目市场环境分析 ............................................................................ 错误！未定义书签。 一、乐山区位及城市地位分析 .......................................................................................................... 3
1、乐山概况 .................................................................................................................................... 3 二、乐山住宅房地产市场特点 .......................................................................................................... 6 1、乐山房地产市场总体状况和背景 ............................................................................................ 6 2、乐山房地产市场基本特点概述 ................................................................................................ 8 3、乐山在售典型住宅项目案例分析 .......................................................................................... 10 4、乐山市房地产市场趋势预测 .................................................................................................. 13 三、乐山商业地产分析 .................................................................................................................... 15 1、总体供求分析 .......................................................................................................................... 15 2、商业背景分析 .......................................................................................................................... 16 3、商业市场特性 .......................................................................................................................... 19 4、商业发展趋势 .......................................................................................................................... 20 4.1市场空间巨大 ......................................................................................................................... 20 4.2全新商业格局 ......................................................................................................................... 21 4.3品牌集约时代 ......................................................................................................................... 21 4.4专业运营商 ............................................................................................................................. 21
第二部分 项目SWOT分析 .................................................................................................................... 21 一、项目地块条件 ............................................................................................................................ 21 二、项目SWOT分析 ....................................................................................................................... 22
1、项目SWOT列表 ........................................................................................................................ 22 2、项目SWOT分析 ........................................................................................................................ 23 3、结论： ...................................................................................................................................... 26 4、项目基本运作思路： .............................................................................................................. 27
第三部分 商业定位及招商策略 .......................................................................................................... 27 前言 ........................................................................................................................................................ 28 一、项目商业口岸分析 .................................................................................................................... 28 二、商业总体定位 ............................................................................................................................ 29
1、商业总体定位 .......................................................................................................................... 30 2、商业功能定位 .......................................................................................................................... 30 3、商业档次定位 .......................................................................................................................... 30 4、商业推广定位 .......................................................................................................................... 30 5、目标市场定位 .......................................................................................................................... 31
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5.1区域定位 ..................................................................................................................................... 31
5.2 目标投资客户定位分析 ........................................................................................................ 31 5.3 定位依据 ................................................................................................................................ 32 A、品位需求 .................................................................................................................................. 32 B、错位需求 .................................................................................................................................. 33 C、文化需求 .................................................................................................................................. 33 D、物业升值 .................................................................................................................................. 33 三、商业业态定位 ............................................................................................................................ 34 1、业态定位基础 .......................................................................................................................... 34 2、业态定位原则 .......................................................................................................................... 34 2.1有利于物业可持续发展、资产不断增值原则。 ................................................................. 35 2.2 商业业态与建筑主题和场景相一致的原则。 .................................................................... 35 2.3 业态互补原则。 .................................................................................................................... 35 2.4商圈规划原则。 ..................................................................................................................... 35 3、详细业态定位 .......................................................................................................................... 36 3.1定位总体思路： ..................................................................................................................... 36 3.2业态及构成比例： ................................................................................................................. 36 3.3 经营客户定位： .................................................................................................................... 37 3.4经过分析和研究，经营客户群主要构成如下： ................................................................. 37 3.5 客户心理分析： .................................................................................................................... 38 3.6商业价格定位 ......................................................................................................................... 38 四、商业招商策略 ............................................................................................................................ 39 1、整体招商思路 .......................................................................................................................... 39 1.1招商先行，销售同步的营销策略 ......................................................................................... 39 1.2主力店度身定做，订单式的招商策略 ................................................................................. 39 1.3商业联盟中心，资源整合的商家策略 ................................................................................. 40 我司商业联盟中心部分商家资源 ................................................................................................ 40 1.4四位一体，多方共赢的经营策略 ......................................................................................... 42 1.5控制节奏，确定阶段性的运作策略 ..................................................................................... 42 2、招商原则和准备过程 .............................................................................................................. 43 2.1招商目标的选择 ..................................................................................................................... 43 2.2招商谈判原则的确定 ............................................................................................................. 43 2.3招商谈判的准备 ..................................................................................................................... 44 3、招商拓展方式 .......................................................................................................................... 45 4、谈判策略制定 .......................................................................................................................... 46
第四部分 住宅定位及设计思路 .......................................................................................................... 48 一、住宅定位 .................................................................................................................................... 49
1、市场定位依据： ...................................................................................................................... 49 2、目标客户群定位 ...................................................................................................................... 50 3、产品形态的市场前景 .............................................................................................................. 51 二、户型设计配比 ............................................................................................................................ 52 三、住宅设计思路 ............................................................................................................................ 52 1、楼层、朝向和户数 .................................................................................................................. 52 2、户型设计理念 .......................................................................................................................... 53
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3、户型设计原则 .......................................................................................................................... 54 4、住宅细节建议： ...................................................................................................................... 56 四、住宅概念打造 ............................................................................................................................ 57 1、住宅单元入户引入酒店式大堂设计 ...................................................................................... 57 2、引进“酒店式服务、公寓式管理”概念 .............................................................................. 58 3、外立面特色及风格的差异化 .................................................................................................. 58
第五部分 项目初步规划及指标 ........................................................................................................ 59 一、规划设计的思路——如何规划整体商业？ ............................................................................ 59
1、解决好平行交通和垂直交通的重要性。 .............................................................................. 59 2、解决好商业均好性问题。 ...................................................................................................... 59 3、解决好商业销售和招商的矛盾。 .......................................................................................... 60 4、解决好道路带动商气的问题。 .............................................................................................. 61 5、商业内街/广场比“满地铺”更适合本项目 ........................................................................ 61 6、集中式商业提升项目形象 ...................................................................................................... 62 典型案例： .................................................................................................................................... 62 二、三种规划方案的比较： ............................................................................................................ 65 1、方案一 ...................................................................................................................................... 65 2、方案二 ...................................................................................................................................... 67 3、方案三 ...................................................................................................................................... 69 结论： ............................................................................................................................................ 70
第六部分 策划营销方案 .................................................................................................................... 71 一、全面包装和推广，创造全新的商业概念。 ............................................................................ 71 二、招商先行，销售随后。 ............................................................................................................ 71 三、先卖住宅，后卖商业。 ............................................................................................................ 71 四、分期推盘，动态涨价。 .................................................................................................. 71 五、形象展示，体验式营销。 ........................................................................................................ 72 六、把握好整体和各阶段的推盘节奏。 ........................................................................................ 72 七、营销推广任务 。 ....................................................................................................................... 72
一、乐山区位及城市地位分析
1、乐山概况
乐山市位于四川省西南部，北面与眉山市接壤，东面与自贡市毗邻，东南面和西南面分别与宜宾市和凉山彝族自治州相连，辖市中区、五通桥、沙湾、金口河４个区、峨眉山市及犍为、井研、夹江、沐川4个县和峨边、马边两个彝族自
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治县。幅员面积12826平方公里，占全省的2.64%。总人口346.5万人，有彝、回、苗等33个少数民族。
城乡从业人员总数191.5万人，其中：第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%。城镇劳动平均工资7486元/人年。2002年，全市国内生产总值达180亿元，一、二、三产业之比为22.1：44.7：33.2。
目前，乐山市中心城区建成区面积40平方公里，常住人口30余万，城市居民人均住房面积15平方米，城市绿地面积935公顷，绿地覆盖率46.3%，人均公共绿地达8.18平方米。
乐山市四季分明，雨量充沛，年降水量1800毫米，平均气温12.5℃，最高气温38℃，最低气温零下4℃，年日照总时数1174.9小时。
乐山是中国旅游名城、文化名城，集古城、江河、大佛、绿心、山水等特色融为一体，构成了乐山人文氛围突出的城市特征。加上乐山气候温和，雨量充沛，土地肥沃，资源富集，物产丰富，更是物华丰美的一方宝地。
2、历史人文
乐山历史悠久，是中国历史文化名城，古称嘉州。早在东汉时，佛教已经开始传入乐山。到了唐宋时期，乐山已成为中国西南佛教圣地之一。历时90年建成的乐山大佛，通高71米，宏伟端庄，至今已有1200年的历史。以雄、秀、奇、险、幽著称的中国四大佛教圣地之一的峨眉山“高出五，秀甲九州”，现存24座古刹。乐山资源富集，是西部最具开发潜力的城市之一。
3、餐饮娱乐
乐山美食众多，以麻辣闻名于世，是天府之国的美食聚集地之一，跷脚牛肉、串串香、串串烧烤、甜皮鸭、萝卜汤、牛肉豆腐脑、仔姜鸭脯、西坝豆腐、岷江
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河鱼、东坡肘子、清蒸江团、东坡墨鱼、珍珠鱼、来凤鱼、珍珠元、铂铂鸡、黄焖鸡火锅、鱼头火锅、叶儿粑、肉包谷粑??都是乐山地区的特色名吃。 位于峨眉山市中心繁华地带的“好吃街”是品尝峨眉山及乐山风味小吃的绝佳去处。“好吃街”里的小吃数不胜数，仅300米长的街道就有摊位200余家摊位，这里通宵营业，且价格便宜，所以每当夜幕降临，“好吃街”总是灯火辉煌、人声鼎沸，这里的小吃绝对可以让您大饱口福，真正领略到地道的麻辣川味。
4、市政建设
乐山区位优势突出，是四川优先培育的九大城市之一。境内交通发达，基础设施完善，科技实力雄厚，投资环境良好，是川南与川西的重要纽带，在四川及西部具有重要的战略地位。乐山现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，县、乡、村公路为支线，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。成昆铁路纵贯市内5个区、市、县、自治县，其中在建的乐山火车站为铁路二类口岸；125公里的成乐高速公路直通成都双流国际机场；乐山至峨眉山18公里的快速旅游通道把乐山大佛和峨眉山联成一体；可停泊500吨级货轮的乐山大件码头是四川大型设备出川的唯一通道；客轮和300吨级的货轮出乐山港和沙湾港可直达长江沿岸港口。正在筹建之中的乐山旅游机场、乐宜高速公路将会使乐山的快速发展如添羽翼，插上腾飞的翅膀。
5、经济发展
乐山经济基础良好，是四川经济发展重点地区。2002年，全市乡镇企业实现总产值231.32亿元。农民人均纯收入达2377元。按照省委、省政府提出的“抓好头五年，准备后五年，谋划再十年”的工作要求，在市委、市政府的领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，以十六大精神为指导，全面贯彻“三个代表”重要思想，解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新，向着全面建设小康社会、力争提前5年实现翻两番的历史性跨越，把乐山建设成为四川经济强市、国际旅游城
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