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项目发布会是招商经常采用的方式。它是由主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引大型商家。
3.4 经济技术合作交流会
经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。 3.5 投资研讨会
投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。
4、谈判策略制定
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。 在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。 招商洽谈的目标可以分为三个等级：
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；
第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
因此，招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。 此外，在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特
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色，各方的关系及可能发生的费用等等。
制定谈判策略：
制定招商洽谈的策略，其意义是选择能够达到或实现招商洽谈目的的基本途径及方法。招商洽谈策略的制定是基于对谈判各方实力、影响其实力的各种因素的细致认真研究分析的基础上的。 招商洽谈的策略主要分以下三方面:
(1)调查了解合作方在招商洽谈中的目的是什么?对方的组织结构是什么的?对方的项目的合作程序?对方谈判人员的基本情况，在组织中的位置?为实现其目标对方最有利的条件是什么?要实现其目标对方最不利的因素是什么?如果我方能够正确地了解掌握这些信息，那么在整个招商洽谈中就能掌握谈判的主动权，就能有针对性地确定出我方的各级招商洽谈的目标，就可以很好地把握招商洽谈中的利益界限，让对方作出更大的让步，就可以扬我方之长，避我方之短，从而达到招商洽谈的最高利益目标。
(2)在以上工作的基础上，制定相应的对策，也就是能否接受招商洽谈对方所提出的交换条件。如不接受如何摆脱对方在这方面的纠缠；如接受，是全部接受还是部分接受；如是部分接受，又如何满足对方的条件。
(3)对招商洽谈对方可能提出的各种要求和问题应有所准备，这样就可以避免仓促应战局面的出现。
明确谈判程序：
谈判程序也称谈判议程，通常是指所谈事项的先后次序及主要方法。谈判程序确定得好，招商洽谈的效率就高；谈判程序确定得不够科学，就会影响招商洽谈的效率。
招商洽谈需要一个过程，其基本程序是：开局、摸底、报价、磋商、达成协议和签约六个阶段。
第一步：开局，即确立开局的谈判目标，创造一种适宜的谈判气氛。 第二步：摸底，即谈判双方逐渐熟悉，分别讲述自己及对方的观点和立场，
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相互了解各自的期望。
第三步：报价，即双方提出具体的报价和交易条件。
第四步：磋商，即谈判双方对报价和交易条件进行反复协商，双方各自做些让步，并获得一些利益。
第五步：成交，即双方就谈判的实质问题达成协议，业务成交。
第六步：签约，即以书面文件(经济合同)的形式签订正式协议书，谈判双方必须依照协议内容履行协议，合同一经 签订就具有了法律效力。
结 束 语
完美的商业全程运作，有赖于商业运作团队的专业高效能力和团结互助精神的双重发扬，以及对市场发展变化的共识。
本部分报告的主要目的是提供本商业项目业态定位分析和具体商业招商运作的建议和思路，最终的执行方式及力度才是保证项目运作成功的决定因素。
随着市场的发展变化，我们还将根据具体情况对报告进行必要的补充和完善，深信通过商业团队对本项目的全程商业运作，将使项目差别定位、优势互补，在热招和优招的基础上实现利润的最大化，最终实现“六位一体”的多赢局面。
第六部分 住宅定位及设计思路
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一、住宅定位
1、市场定位依据：
1.1 本项目的住宅的定位应以商业定位为前提； 1.2 以6.0的容积率，决定本项目为高层电梯住宅；
1.3 商住混合的形态，外部环境的不足，导致本项目无法打造类似“里程假日”、“时代广场”一样的高档电梯豪宅：
1.4 30层及以上的高层电梯形态，必须解决高楼层难销的问题，控制面积和总价是解决高楼层难销的一个重要方法；
1.5 “国六条”对90㎡以下占70%以上的政策，对市场影响很大，政府正在大力推进中小套型住宅的开发，政策将更大程度上导向开发商的开发思路；
1.6 随着乐山房市的发展，市场主流已经从富人逐步变为普通家庭，住房消费的大众化是必然趋势，而房价越来越高，大套型住宅的销售也就越困难；
1.7 随着乐山社会经济的发展，年轻人独立安家和婚房需求越来越多，购房群体年轻化趋势越来越明显，80—120㎡的经济型住宅市场空间越来越大；
1.8 从市场上得到的结论，小户型市场空白给本项目的启示是可以开发一定体量的小户型公寓。作为国家级重点旅游城市的乐山，经济型酒店的发展空间是很大的。也可以把其中的一部分引进酒店管理公司，设一家经济型酒店；
1.9 对于高端群体来说，中小套型也可以满足他们投资或临时居住的需求，甚至成为他们娱乐、休闲的小公馆；同时，本项目的中小套型住宅，也可以满足商业部分广大商家投资、办公、仓储、职工居住的需要。
结论：
根据市场的发展趋势，户型“趋小”的变化，本项目定位为经济型住宅，以两房为主，三房为辅助，搭配部分套一或标间公寓。这样既与市场主流供应形成差异，又加快了销售速度。因为，同一地段，面积较小的户型，比面积大的户型销售得快，售价也容易打高。
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2、目标客户群定位
根据我们在乐山运作项目的经验和市场调查的结论，乐山房地产购买群体以乐山市区为主，这同样作为本项目的目标客户群体，但也不排除乐山市区以外的客户群体。
2.1 客户构成：乐山市区客户为主，乐山周边及外地客户为助； 2.2 需求特点：以自住为主，以投资和其他需求为辅； 2.3 年龄范围：以25—40岁为主流； 2.4 主力客户群（自住需求为主）：
政府公务员，乐山市和周边区县的各级政府的官员、公务员，福利待遇好，收入稳定；
乐山本地的国营企业、事业单位的干部、职工；
乐山市区内还有部分富裕家庭，如技术骨干、律师、医生、教师、金融机构职工、高新企业白领，还有炒股炒汇、门市投资发财等群体等。
2.5 其他补充客户（非主流，投资需求）：
政府官员、乐山市区的私营企业主、周边区县的工矿业主等。
改革开放二十多年，乐山的经济繁荣，在各行各业崛起一批私营企业主。其中有餐饮、旅游、服装、食品、商贸、运输、工程承包等行业的私营老板。
乐山地方经济的发展，也产生一批先富起来的人，如开煤开矿、包工头等，他们赚钱后很多都到乐山市区购房置业。
2.6 受众描述
本项目的消费者定位为有一定的经济基础的行政事业单位职员、企事业单位的管理者和技术人员、个体私营业主、政府公务员及另外一部份高收入者，他们购买物业的目的主要是自住或与投资。另一方面，他们有一定的经济基础、文化层次，对购买物业有一定的知识和经验，所以才真正知道所要购买物业的价值。
2.7 目标客户购房因素关注度分析：
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