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与世界500强为邻，商业财富的最大机遇 入驻乐山XXXX购物广场，做300多万人的生意！ ????
5、目标市场定位 5.1区域定位
本项目商铺的目标市场区域定位是：第一市场是乐山市；第二市场是乐山及周边城镇；第三市场将辐射到成都等区域。
5.2 目标投资客户定位分析
客户构成：
目标客户群主要分为四类：
第一类是城市和周边城市、乡镇的个体富裕阶层； 第二类是国有/集体企业的管理层人士和企业主； 第三类是有灰色收入的政府官员和公务员阶层； 第四类是在外地营生而获利较丰的本地人士。 ???
目标市场的群体特征：
? 区域偏好：
目前消费者对投资经营区域偏好主要集中在城中心。 ? 影响购买的因素：
地段、价格、商气人气为三大主要影响因素。
其它影响因素有：价格高低、商业前景、投资潜力、升值潜力、主力店的引进、投资风险、回报保障、开发商实力、经营业态、政策支持等。
? 购买行为分析：
凭借商业地产推广经验和实践，我们发现商业地产的买家一般具有如下的购买行为特征：
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A、光晕效应：有意向的投资者，会受开发商所描述的美好前景所影响，由
此对项目产生浓厚兴趣，并幻想购买后的种种前景。
B、两种极端：价格承受力强的投资者，一般对商铺最低价格和最高价格敏
感度较高，即对价格最低的商铺和口岸最好的商铺会表现出最大兴趣。（从经验来看，这两部分商铺是最好卖的，也是最先卖完。）
C、长时间犹豫：作为家庭重大投资计划，投资者会慎重对待，仔细分析，
以较长时间消化开发商提供的资料。在此期间，购买者会比较理性，不轻易下单。
D、寻求他人肯定：下单之前，多数人会征求他人的意见，寻求他人的肯定
以坚定自己的投资信心。这些人包括朋友、同事、专家等。
E、从众效应：在购买现场，投资者会因为他人的购买，产生强大的购买欲
望，而急于落单。（一方面是因为他人的购买会使投资者确信自己对商铺的价值判断，从而坚定购买决心；另一方面是因为其它人的购买会让投资者产生急躁心理，害怕所选中的商铺会被他人购买。）此时投资者是非理性的，甚至是狂热的。 ? 媒介接触习惯：
主要的有效媒介有在川内比较有影响力的《华西都市报》等，户外媒体（含现场导示）等，并配合口碑传播、现场活动的效果相对更好。
5.3 定位依据
A、品位需求
项目位于牛咡桥商圈，地理位置有着不可替代的优越性，近年来本区域经济和文化生活水平更是得到了长足的进步，加之附近新建高档社区的交房和入住，经济发展亦将更一部提速。众观该商业片区，虽然在和嘉州花城分布着较多小型餐饮和娱乐休闲业态，但是总体呈现规模较小、档次较低、较为分散的特点，缺乏一个大体量、高档次、集中的一站式消费平台；娱乐休闲方面，还具有很大的发展空间，整个社区除了“红利来酒楼”、“蓝色海岸会所”等餐饮娱乐之外，
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其他大型的餐饮、娱乐、休闲业态相对较少，商业发展空间很大。
当地居民对高品位的餐饮需求和户外休闲存在巨大需求，项目亮相后必将吸引了大量市民前往，能够快速聚集人气，商气有望在较短时间内呈现。
B、错位需求
长期以来，本商业区域的餐饮业因为受以往规划的限制，大多餐饮娱乐布局地处小街小巷，较为分散，而且多为住宅＋低商的经营模式，阻挠了社区的经济发展，主要有以下一些弊端，店面较狭小，配套设施简陋，泊车不便，以至于商家的经营难上档次；由于与住宅就在楼上，所以容易在营业的时间和影响上上常常与楼上住户发生纠纷，发展缓慢。
实际上，区域的餐饮娱乐业的发展不仅能辐射到周边的居住小区，还将辐射到周边其他商业区域，具备一定的市场影响力，人们的生活文化水平不断提高，经济不断发展，这需要一个集中、品牌、规模、档次的，且有良好的配套条件的纯商业地产来满足人们日益增长的高品质需求。
C、文化需求
项目周边聚集了嘉州花城、居住区等高尚社区，沉淀了相当数量的文化需求，居民正从单一的购物向休闲、健身、文化娱乐的体验式消费过渡。
D、物业升值
目前，本商圈的发展已到了一个消费成熟、人气旺盛的社区，而且市民普遍看好一个崭新的大型商业地产项目的出现，商家很看好未来牛咡桥商圈的巨大发展潜力，随着市政府对改区域的重点打造河社区经济的进一步繁荣，本地商业地位的提升，商家投资意向将更加明显，通过优良的后续商业经营管理，可以达到物业升值的预期水平，最终实现物业和商业的无限价值，提升项目的影响力。
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三、商业业态定位
1、业态定位基础
综合项目本身及周边市场环境研究数据和结论，我们可以获得如下判断： 1.1区域内的经济发展和市民的精神文化需要，本项目的启动应以立足中高端，精心打造区域内具有超前性的复合型商业环境。通过专业的全程商业运作，力争一举夺得商业地产的领跑者地位。
1.2本项目开发公司的开发实力已得到市场广泛认同，并且区域商圈内一直缺乏高档纯商业地产，在牛咡桥商圈，具备良好的商业地产开发条件，餐饮和娱乐业态已具备一定的特色，但在规模和档次上还显得不够开阔和大气，同时受临街底商的硬件限制，使得停车位和层高受限，很难作出品牌和档次，是因此本项目采取“差异化经营和业态互补”的市场定位策略。
1.3本市商业地产项目的潜力较高，前景较好，市场饱和度不够，对于开发者来说，具备较大的开发价值；对于投资者来说，有着较好的投资价值；对于经营者来说，有着良好的经营价值。同时随着居民生活水平的提高，及人居环境的改善，消费者下一步追求的是良好的购物、餐饮、娱乐、休闲环境，是休闲文化和娱乐购物的一体化消费。
1.4本区域居民商端消费容量有限，但存在巨大的开发潜力，应先引入本市新修住宅及附近高端消费群，积极吸引周边大公司及高尚居住楼盘的消费，发挥大型商业地产价值，引导其他区域消费者体验本项目具有相当水准的商业氛围。
2、业态定位原则
对于商业地产项目运作而言，业态功能规划是项目成功与否的关键。为了将打造成为整个乐山的商业地产精品，在对本项目进行功能规划时，主要遵循以
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下原则：
2.1有利于物业可持续发展、资产不断增值原则。
业态的定位与规划要有前瞻性，能够挖掘本区域潜在的高端商业需求，准确把握社区文化生活品质。经济收入的提高，文化信息交流的扩大化无时无刻不在改变人们的思想观念和行为习惯，社区居民的需求正迅速从单一直接的物质需求向多元复合的精神文化需求转变，注重感受、注重体验、注重情感交流与文化享受已成为未来商业广场发展的必然趋势。
本项目的商业业态规划必须能够体现购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的消费趋势，充分释放沉淀已久的社区消费潜能，引领高尚消费潮流。
2.2 商业业态与建筑主题和场景相一致的原则。
建筑本身即传达了一种强烈的信息和视觉震撼，建筑与商业的相得益彰，表达的是一种情景式的休闲方式。本项目商业业态的规划与整个商业广场的内在关系是互为依托，互为支持的链式关系，从商业广场整体动作思想的角度来讲是一荣俱荣、一损俱损的共同体系，本项目业态定位与建筑主题和场景要体现出互补的思想。
2.3 业态互补原则。
商业布局及其功能上的互补性是聚集人气并使人流在较长一段时间停留的必要条件，也是各商家齐头发展，共同繁荣市场的基础。 一般而言，休闲、娱乐、餐饮、购物容易形成互补，相互支持，构成规模，营造一种复合生活方式。同时，合理的业态规划能使商业广场档次、规模更有条理和层次，也为销售和出租提供了合理的价格体系。
2.4商圈规划原则。
根据乐山市总体规划，到2020年，初步建成总量适度、布局合理、结构优化、特色鲜明（如旅游、历史文化、特色餐饮等）的商业体系，成为川西南商贸
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