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市的宏伟目标大踏步前进。乐山的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使乐山成为四川西南部区域的“消费磁场”。
小结：
乐山具有国际旅游品牌优势、区位优势、人才优势和成本优势。经过数次发展机遇，乐山已步入国际旅游经济的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为旅游大省里的国际知名旅游城市和美食之都，乐山吸引外来旅游与投资的机率很大，成为中高消费的重要组成部分。
二、乐山住宅房地产市场特点 1、乐山房地产市场总体状况和背景
1.1 发展历程
乐山市的房地产市场化进程，始于上世纪90年代中后期。起步阶段发展缓慢，随着房改政策的深化，直到1999年后才增速加快，1999年乐山市住房开发量为37万平方米，2000年达到42万平方米，2001年47万多平方米，2002年已超过50万平方米大关，达56万平方米。
同时乐山的房屋购买量增长更快。1999年时，乐山市房产交易面积仅为18万平方米，交易金额为1.42亿元，许多临江住宅在图纸上就销售一空；2000年，交易面积24万平方米，交易金额2.1亿元；到2001年时，全年交易面积42.8万平方米，逼近当年的开发量，交易金额达3.4亿元；2002年销售形势更火爆，仅上半年现房交易就达25.25万平方米，交易额达2.3亿元，期房交易18万平方
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米，交易额2.04亿元。2002年全年开发面积56万平方米，交易面积50万平方米。
1.2 市场启动
乐山房市的开发升级启动，集中表现在2002年。2002年中心城区房地产交易（不含期房）达到4353宗，交易47.6万平方米，成交额达4.2亿元，分别比去年增长了16%、11.2%、23.5%。一方面随着城市化进程的加快，市委市政府加大了对乐山中心城区的建设力度，低洼棚户区拆迁、老厂矿区搬迁等老城区改造，新区建设全面开花，存量土地的大量供给推动开发量爆增。另一方面就是以迪康、交大为首的外来资本进入乐山市场，从开发品质和开发理念上提升了乐山房市的水平，有力推动了本地市场的发展。
1.3 三大板块崛起
经过2002—2005年如火如荼的开发浪潮，我们发现乐山房市区域性板块业已成型，房地产价格梯度分级日益明显。具体表现在，随着乐山市政建设及城市化进程的不断加快，以及乐山固有的地理特点，目前已基本形成了三个主要的开发板块：
A、“新城区板块”——代表作有：时代广场、巴比伦花园等； B、“旧城区板块”——代表作有：交大新嘉苑、锦欣园等； C、“沿江板块”——代表作有：汇景苑、里程假日广场等。 这三大板块由于其特有的优势和弱点，反映出鲜明的市场特点：
A、“新城区板块”，集中在嘉州大道南北两侧，以其现代的市政建设优势为基础，引领了乐山主要的中高档楼盘开发，为乐山近2年来拓展房价空间的主力军，该板块也是去年新开项目量较大的区域，占全年新开项目量的50%以上。
B、“旧城区板块”，是老城区的改造密集区，受限于市政建设的相对落后及拆迁工作复杂性等因素的制约，加之市政改造缓慢，房地产开发局限性较为明显。但另一方面，长期城市化发展赋予老城区完善的商业及生活配套设施也对老城区房地产开发提供了相当的积极因素，居家方便往往成为老城区住宅消费的最有力买点。
C、“沿江板块”，是乐山地理特点造就的又一热点。“临水而居”作为居家文化中一个极具吸引力的部分，在乐山人心目中具有相当高的市场号召力，多年来
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形成了乐山传统的高价住宅密集区。而其寸土寸金、不可复制的地块特性也决定了沿江板块房地产开发的建筑特征——高层电梯公寓为主。
1.4目前乐山住房建设主要现状
房屋居住情况。全市总人口347.9万人，其中非农业人口86.74万人，城镇住房总建筑面积2370.31万平方米。
商品住房年需求量情况。据2005年底调查统计，中心城区每年需求约80万平方米的商品住房，各区、市、县、自治县需求约60万平方米，全市年需求约140万平方米的商品住房。乐山中心城区的商品房，本城居民购买的占55%，本城区各区、市、县、自治县居民购买的占38%，市外居民购买的占7%。
住宅建设投资规模占全市固定资产投资的20%，“十 . 一五”期间完成房地产开发投资70亿元，年均增长7%以上，共计开发各类住宅800万平方米；其中商品住宅完成720万平方米，套型建筑面积90平方米以下占70%；经济适用住房完成65万平方米，公开向社会出售的经济适用住房不得低于50%；廉租住房15万平方米。
提高住宅建设质量，住宅建设工程合格率达到100%以上，优良率达到35%以上。提高住宅建设的科技含量，向社会提供经济、适用、美观的住宅和配套齐全、环境良好、成规模的居住小区。
商品住房建设目标。2006年6～12月，全市建设商品住房100万平方米（其中：乐山中心城区完成60万平方米）；2007年，全市建设商品住房180万平方米（其中：乐山中心城区完成100万平方米）。
2、乐山房地产市场基本特点概述
2.1项目规模：
市场上不仅有占地几亩，建筑面积2万平方米的单体楼小盘，也有建筑面积达30万平方米的莱佛士帝景，以及建筑面积60万平方米翡翠国际社区，甚至有占地1200亩，建筑面积达100万平方米的超级大盘嘉州新城。老城区主要以小规模的小高层、高层电梯为主。
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2.2 建筑形态：
乐山市场住宅供应囊括所有的建筑形态，从别墅、多层、花园洋房、小高层以及超过30层高层都同时在售，产品形态十分丰富。各种形态的产品在市场上都很被购房者接受，没有出现产品形态本身导致的销售抗性。在售项目中，多层和电梯的比例大致为1：1，未来乐山供应的电梯住宅所在比例会越来越大。
2.3户型特征：
户型主力面积从80多平方米的两房到130平方米的三房，主力供应面积为三房，也有如莱佛士帝景在售单位以130多㎡到160多㎡的大户型为主力的项目。整个乐山一房的户型供应量很少，是市场的空白点。曾经推出的领地国际公寓小户型，销售价格高于同期其他楼盘，销售火暴，现在的租金水平也高，值得本项目借鉴。
2.4档次价格：
近几年来，乐山的住宅商品房价格上升很快，从2003年大多楼盘才1000元/㎡左右的单价，到2006年，市区的楼盘单价都在2200元/㎡以上了。在相同区位条件下，项目价格差别不大。能够看江景项目比不能看见江景的每平方米高出几百元，如紧邻岷江的皇华台，均价为3000元/㎡。价格最高的住宅具备既能看江景，又处于规模大盘的，比如莱佛士帝景高层最好的单位价格能够达到4000元/㎡。
可以说，乐山住宅房地产开发对外部环境依赖很大，项目价格主要依赖位置、交通条件、外部资源环境、项目规模等。即将推出的由在成都开发了“远大都市风景”的远大房产开发的乐府锦城项目，占地仅25亩。其出众的产品品质设计，给乐山小规模楼盘开发带来耳目一新的视觉冲击，预计将会高价位进入市场，并被市场所接受。
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2.5客户群特征：
从对春华上郡意向客户登记分析以及其他楼盘的详细调查，得出结论： 乐山房地产的客户群体以市区为主，周边区县以及乐山地区以外够房者的比例较小，约为10%。
随着乐山市经济发展和城市化进程，周边区县的购房群体人数就越来越多，在市场中所占的比例将越来越大。
2.6 营销推广：
大量包括深圳和成都等的房地产发达地区的开发公司、营销代理机构以及广告推广机构进入乐山房地产市场，提升了项目推广水平。售楼现场包装、宣传品设计、媒体表现，以及推盘策略等都具有很高的水平。
广告渠道主要是户外广告、夹报广告、、以及车身广告，从在乐山操作项目的经验来看，夹报广告的效果更加突出。而报纸硬广告的性价比不高，不是主要采用的媒体形式。
3、乐山在售典型住宅项目案例分析
3.1皇华台
基础指标:
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