的影响程度。通常情况下，选择销售收入、生产能力、建设期、初始投资等敏感性因素为主要参数进行分析。如果该参数较小幅度的变动可以引起经济效果指标较大幅度的变动，那么这个参数就是敏感性因素，反之就是非敏感性因素。
敏感性分析是通过对各种设定的变化因素、变化率的分析，得出各因素变化程度对项目收益产生质变的临界点(一般在计算后通过绘制敏感性分析图来表达)，既考虑了变化因素的变化程度，即变化率的大小数值，又考虑了资金的时间价值(从内部收益率变化的幅度和大小来得出结论)，从而判别何种因素对项目影响最为“敏感”，敏感到什么程度，所以更切中要害，但它的计算工作量较大。一个项目的敏感性分析，如果分析 3-4 个因素的变化，按部就班逐项手算，至少要花费 2-3 天的时间，确实是一项较为繁重的劳动。
敏感性分析的基本思想是：根据项目经济评价的实际需求来给定几个不确定性因素变动的幅度大小，分析项目设定的不确定性因素，计算出相应指标的变化值。通过对比基本指标值，可以得出各个不确定性因素对基本指标的敏感度，从而得到各因素影响项目经济效益的程度。
敏感性分析是用于技术经济分析的一种可行性分析方法，常用来研究项目中相关不确定因素的变化对项目经济效益的影响。在房地产项目建设的经济评价中，分析研究影响拟建设房地产项目的因素时采用的方法是敏感性分析，通过探讨可变因素的变动导致碧桂园滨海城地产项目利润发生变动，从而使项目的投资决策建立在较稳妥的基础
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上，避免承担较大的经济风险。
敏感性分析的一般方法包括以下步骤：（1）确定敏感性分析的指标。项目的经济效益就是项目敏感性分析的具体对象，就是确定敏感性分析所需要的指标。一般说来，项目的经济效益主要是把投资回收期、净现值和内部收益率等技术经济指标作为评价标准来反映经济效益的。（2）设定不确定因素及变化幅度。通常来说设定不确定性因素和变化幅度要根据实际需求来定。例如，在进行房地产项目的敏感性分析时，通常需对房地产价格、建筑成本、生产期、初始投资等因素的变化幅度做出假设。（3）分析不确定因素的变化对指标的影响程度。 假设其他因素不变，来分析某个不确定性因素的变化对指标的影响程度，根据公式计算出各个不确定因素的变化对指标影响程度的具体数值，然后汇总整理，制成图表。 （4）求出敏感因素
在相同的变化幅度下，各个不确定性因素对项目的经济效益影响较大的因素就是敏感因素。通过分析计算掌握到项目的敏感性因素，才可以利用它提高该项目的经济效益，达到项目经济评价的实用可靠。一般可以在表格法中，将不确定性因素的变化率定为(±5％，±10％)来判断。 4、概率分析 1）概率分析的含义
概率分析又称风险分析，通常用于评估和决策大中型项目。概率分析是不确定性分析法的一种，指当发生不同幅度的变化时，各种不
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确定性因素的概率分布以及各个因素对项目经济效益指标的影响。概率分析主要是用于判断方案的优劣和项目是否可行。 2）概率分析的方法
进行概率分析具体的方法主要有效用函数法、期望值法和模拟分析法等。
（1）期望值法（Expectancy Method）
项目评估中最为普遍的方法就是期望值法。首先计算出项目净现值的期望值，再计算出净现值大于或等于零的累计概率，最后比较方案的优劣，来确定项目风险程度的大小和该项目是否可行。 （2）效用函数法（Utility Function Method）
效用指对总目标的效能价值或贡献大小的一种测度，通过效用这个指标，可以将难以量化的事物予以量化，企业通过效用这个指标衡量要考虑的因素，从而得出各个方案的综合效用值，再进行决策。效用函数主要用于反映各个决策者对待风险的态度。在不同的情况下，不同决策者的效用函数是不同的。 （3）模拟分析法（ModelAnalysis）
模拟分析法是对项目的不确定性因素采用计算机模拟技术进行分析，随机抽取服从项目不确定因素分布的数来计算出项目经济效果的评价指标，最后分析出这些指标的概率分布。 3）概率分析的步骤
（1）列出要考虑的各种不确定因素。这些不确定性因素都是相互独立的，比
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如销售价格、投资、经营成本等等。
（2）设定各种不确定性因素发生的情况。即数值可能出现的几种情况。
（3）确定各种情况发生的可能性，即概率。需确定各个不确定性因素的各种
发生的概率之和为 1。
（4）算出期望值。目标期望值的计算应该依据不同方案的实际状况来采用合
适的办法。当计算净现值的期望值时，应该首先把每年现金流量的概率乘以各种情况下现金流量包含的不同因素值，然后相加就可以得出每年净现值的期望值，最后就可以计算出该净现值的期望值。 （5）求出目标值大于或等于零的累计概率。可以直接列表求出净现值大于或者 等于零的累计概率。项目方案的净现值大于等于零时的概率，就是个别案例的风险分析。评估方案的风险程度可以通过该概率值来估计，如果累计概率接近 0时，表明该实施该方案面临的风险比较大，相反，越接近 1，表明实施该方案所遇到的风险就比较小。
概率分析是根据不确定因素在一定范围内的随机变动，分析并确定这种变动的概率分布，从而计算出其期望值及标准偏差为项目的风险决策提供依据的一种 分析方法。
5、项目财务评价指标与评价内容
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目前，我国对投资项目的财务评估时，对财务指标的评价要求对静态财务指
标与动态财务指标及有关财务比率结合分析、综合判断。 3.2.1 静态评价指标
对项目财务状况静态分析法就是指对投资项目进行财务评价时，不考虑货币资金的时间价值，对反映项目盈利能力指标及偿债能力指标进行计算、评价，主要评价指标如下：
1、静态投资回收期
投资项目的静态投资回收期是指在不考虑项目资金时间价值时，用项目期限内收回投资资金所需要的时间。项目静态投资回收期的判断时，要将项目项目的静态投资回收期与项目行业基准投资回收期或社会平均投资回收期比较，如果计算出的项目静态投资回收期短于项目行业基准投资回收期或社会平均回投资回收期，就可以认为项目在回收期上是可行的，否则不可行。
静态投资回收期的表达公式如下：
静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量
项目静态投资回收期一般以“年”为计算单位，自项目投资建设开始年起。有时项目评估时也会计算自项目建成投产年算起的项目静态投资回收期，但对于这种情况，需要加以说明，以防止两种情况的混淆。如果项目建成投产后，每年的净收益相等，则投资回收期可用下式计算：
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