苍南县城新区5-2-1地块
市 场 调 研 报 告
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——目 录——
一、项目所在地初步市场情况调查 A、宏观经济环境分析 （一）宏观环境研究 1、经济环境 2、政策环境 3、文化环境 （二）宏观环境综述
1、宏观经济形势对项目发展的影响 2、投资环境对项目发展的影响 3、住宅需求对项目的影响
B、项目所在地房地产市场状况分析 （一）苍南县房地产市场发展描述 1、供应量与需求量 2、价格走势
（二）近期市场描述和未来走势预测 1、房地产市场状况 2、苍南楼盘市场状况 3、市场走势预测
C、项目所在板块市场研究 （一）项目板块地段划分 （二）项目地段描述 1、项目板块总体规划 2、板块功能定位 3、板块开发动态 4、板块物业价格水平分析
（三）板块（已建、在建）项目分析 1、已建项目分析 2、在建项目分析
二、确定可类比项目，对可类比项目进行调研 A、确定可类比项目并作深入的调查与分析 B、对可类比项目进行分析
三、项目的SWOT分析及总体策划思路拟定 A、项目的SWOT分析 （一）项目简介
（二）项目的SWOT分析 1、项目的优势 2、项目的劣势 3、项目市场机会 4、项目威胁分析
（三）项目最大价值的挖掘 B、项目的总体策划思路拟定
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一、项目所在地初步市场情况调查 A、宏观经济环境分析 苍南灵溪基本情况：
灵溪镇位于浙闽交界处鳌江流域，是浙江省最南端的一个县域。灵溪地理条件优越，其西南距闽东地区仅16公里，北上83公里即到温州市区，西依玉苍山，东濒东海，周边与浙江的平阳、文成、泰顺三县和福建省的福鼎相毗邻，是浙江的南大门。经过1992年和2000年两次撤扩并，全镇面积达88.5平方公里，总人口22.6万人，下辖9个办事处、112个行政村、24个居民区。1981年苍南从平阳分析出来并确定灵溪为县城，至2000年完成公建项目600多个，建成区扩大到9平方公里，使县城建设得到充分的增长。随着城市化进程的推进，城镇建设发生了质的提高，高起点规划、高标准建设、高效能管理已成为经营城市的目标，规划的龙头作用得到加强，城市建设更为有序；民房建设逐步告别单间独户形式，走进住宅小区建设；城市形象得到重视，整山治水和绿化工程全面开展；县城城市建设、管理已逐步走向市场化道路。目前全镇基础设施配套齐全。104国道贯穿全镇10多公里，温福铁路灵溪站已在开工建设，同(江)三(亚)高速公路已经开工并将在境内切口设站。 （一）宏观环境研究 1、经济环境
灵溪工业从家庭作坊起步，经历了粗放型、规模型、集约型发展阶段，基本形成了塑编、机械仪表、食品加工、工艺印刷、服饰等为主导的工业体系，全镇现有成型企业300多家，其中塑编企业108家。
2006年，苍南国民生产总值达153.019亿元，比上年增长11%，全年全社会固定资产投资达4.3亿元，比上年增长20%；全社会消费品零售额达73.44亿远，比上年上升13个百分点。城乡居民储蓄存款年末余额达84.0亿元，上年增长24%。
2005-2006年综合情况主要经济指标 主要经济指标 年未总户数 年末总人口 非农业人口 自然增长率 单位 户 人 人 ? 2006 339246 1238032 268825 10.1 2005 338371 1231086 258314 7.30 增长值 875 6946 10511 2.8 增长率% 0.26 0.56 3.9 27.72 3
苍南县生产总值 全社会固定资料投资 财政总收入 地方财政收入 人均财政收入 农民人均收入 社会消费品零售额 年未城乡居民储蓄余额 城镇居民可支配收入 万元 1530190 1360563 169627 11.09 万元 403945 324044 79901 19.78 万元 万元 元 元/人 万元 127502 72775 1030 5862 734388 105370 58018 857 4992 635945 22132 14757 173 870 98443 17.36 20.28 16.80 14.84 13.4 亿元 837011 641386 195625 23.37 元 15068 13921 1147 7.6 总体来说，苍南县经济持续保持平稳快速增长。高起点、高标准的加快城市建设步伐，加快城市新区建设，进一步提高郊区城市化。在扩大住房、汽车、教育、电信和旅游等热点消费上促进了消费升级。 2、政策环境
2006年的“国六条”对住房供应结构提出了具体的90/70标准，“国六条”和之后的“国十五条”政策的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。
2007年3月1日起，温州市正式施行《温州市区商品房网上销售管理办法》。该《办法》规定，房地产开发企业的自留房源不得超过开盘楼盘总套数或总建筑面积的20％。开发商在取得《商品房预售许可证》后10日内在网上进行公开销售，并提前3日将预售（开盘）时间、地点等信息上报网上销售管理部门，由其在网上进行公示。已在网上公布的可供销售的商品房（可售房源），市民有要求购买的，房开公司是不能以任何理由拒售的，在取得《商品房预售许可证》前，房开公司也不能以预订、预约、订房号、内部登记、收取预订款等各种形式进行变相预售活动。
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“90/70”政策从06年年度苍南县城住房建议项目中已有相应限制比例要求，于08年开始“90/70”政策在灵溪将得到全面执行，2008年商品房项目都将受到“90/70”政策的限制，而《温州市区商品房网上销售管理办法》也将于2008年上半年在灵溪实行，届时灵溪的商品房销售将公开和透明化。 年度实施项目库列表
2006年度苍南县城住房建设项目库(2006.6.1～2007.5.31) 楼 序 盘号 (地块) 宫后陈储备地块 住房类型 占地面积 ㎡ 亩 总建筑面积㎡ 90㎡以下套型 比例% 面积㎡ 备注 位 置 1 环城北路以南，东仓路以西 13750 20.62 45550 70% 31885 2 江湾路以西，上庄环城北路以地块 南 铁路花苑A1－A4 5-2-1储备地块 灵溪镇 43500 65.25 98000 70% 68600 铁路指挥部 县城新区 部分建设量纳入07年平衡 3 商品站南路以南，房 广场以西 66476 99.71 147012 70% 102900 4 体育场路以东，建兴以南，仁英路以北 经济适用住渎浦路以西，房 同安路以南 廉租房 43515 65.27 85700 60% 51420 12600 18.9 19656 100% 19656 5 安居工程三期 8400 12.6 13104 100% 13104 小 计
188241 282.35 409022 70.31％ 287565 5