2007年度苍南县城住房建设项目库(2007.6.1～2008.5.31) 住 房 类 型 占地面积 总建筑面积㎡ 90㎡以下套型 比例 % 面积㎡ 备注 序 楼 盘号 (地块) 位 置 m2 亩 1 铁路花苑B 站南路以南，广场以东 玉苍路以南，春晖路以东 玉苍路以南 站前大道以东，建兴路以北，沪山路以南 渎浦路以西，同安路以南 经济适用住房 廉租房 66476 99.71 147012 70% 102900 铁路指挥部 2 县城新区R-4地块 县城新区R-5地块 16884 商 品 房 25.33 19680 30% 5904 3 18460 27.69 26920 60% 16152 县 城 新 区 4 县城新区C地块 76147 114.22 150000 70% 105000 13680 20.52 21340 5 安居工程三期 2134100% 0 14228 265524 9120 13.68 14228 100% 70.02% 部分建设量纳入06年平衡 小 计 3、文化环境
200767 301.15 379180 （1）教育文环境
灵溪镇做为苍南县文化政治中心，初等教育、职业教育和学前教育全面发展，2000年被评为市级教育强镇，力争今年进入省级教育强镇行列。广泛开展\亮丽工程\建设，全面实施\蓝天、碧水、绿地\工程，开辟城区绿地面积8.5万㎡，县城形象得到改善。精神文明之花结出了丰硕的果实，如今灵溪民风淳朴，社会安定，先后被命名为温州市文明示范镇、市三星级文明镇、全国绿化百佳镇、浙江省绿化先进单位、浙江省卫生县城、浙江省百强乡镇、
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浙江省社会治安综合治理先进单位和温州市全优乡镇等荣誉称号，并被省政府列入社会综合改革试点镇行列。 （2）消费环境
2006年苍南城镇居民家庭平均每人消费性支出达11037.78元，其中用于居住的消费性支出达1331.81元，占消费总额的12.07%，仅次于食品和交通通讯。 消费项目 食品 衣着 服务 医疗 交通通讯 支出（元） 4640 比重（%） 42 1046 9 471 4 419 4 1771 16 教育娱乐 1072 10 1332 12 287 3 11038 100% 居住 其他 共计 12%3B%4%4%9%食品42%衣着9%服务4%医疗4%交通通讯16%教育娱乐10%居住12%其他3%
（二）宏观环境综述
1、宏观经济形势对项目发展的影响
中央政府对房地产市场的连续5年调控，在08年取得了明显的效果。其调控主要措施是金融紧缩和税收政策。主要目的是抑制住房投资的需求。
作为偏于一方的县城，虽然消费者的政策敏感度不如大城市，但苍南人善于投资的购买力也会在一定程度上受到打击。庆幸的是苍南是一个藏富于民的地方，其经济增长始终保持11%以上，同时城市改造刚刚步入大发展阶段。因此扩充了项目的发展生存空间，同时本项目应以自住刚性需求为主为切入点。 2、投资环境对项目发展的影响
固定资产投资额（单位：亿元）
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5040302014.6817.821001998年2000年2004年2005年2006年28.6940.332.4固定资产投资额
2006年固定资产投资额增加量大，增幅达19.61%
随着灵溪新区和新型工业区的崛起，做为苍南文化和政治中心的灵溪，逐渐在经济上和城市建设上超越了苍南的经济中心龙港。人们已认识到地处浙闽边界灵溪的巨大发展潜力。特别是新区与灵溪火车站的规划实施，其大型的市民广场、金融、商业等基础的建设，必将调动苍南县居民在灵溪安居置业的积极性，促进有效需求的释放。无形之中扩充了项目的需求市场，增添了灵溪周边城镇的买家。 3、住宅需求对项目的影响
近五年来苍南总人口数量增加了近20000人；2006年城镇职工工资收入达19604万元，同比2005年的18360万元，增长了6.53%；2006年城乡居民储蓄存款年末余额为84.0亿元，同比2005年的64.14亿元，增长了23.64%，以上数据表明无论是用于居住还是投资，苍南的商品房需求量都在逐年扩大，而灵溪新城的规划，大型的市民广场、金融、商业的等基础设施的完善也为新城区提供良好的发展前提，必将吸引更多灵溪购房者的眼光。
房地产品牌，规模建设更加重要，市场消费需求的多样化迫使房地产开发企业走向市场细分。证明本项目的品牌化、市场细分、刻不容缓。
公司品牌的树立，除能显示其开发实力，使新开放项目获得市场信任，使产品成为明星楼盘，还能为今后的项目铺路。消费不再仅仅是对一间房一张床的住宅需求了，也不仅是将住宅当成人类的栖息之所，而是有更高愿望的满足，对人生价值的更高追求。所以针对不同的人群，有不同的需求和愿望，这就要求发展商在对待市场需求上要个性化、细分化，从而促使市场的细分。
B、项目所在地房地产市场状况分析 （一）苍南县房地产市场发展描述
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1、供应量与需求量
苍南县07年商品房批准预售面积表 单位：㎡
楼盘 绿都花城二期 玉苍大厦 康和嘉园 总 数 总户数 372 176 81 629 总建筑面积 49264 30173 15301 94738 25956 11854 住宅 4217 3525 商业 苍南县08年商品房批准预售面积表 单位：㎡ 楼盘 怡和城市家园 嘉恒家居广场 维多利亚花园 鑫和锦园 绿都花城三期 ?? 总户数 578 112 140 总建筑面积 89181 73916 46330 36500 245927 住宅 83888 16000 30500 商业 5303 57916 6000 苍南县07商品房预售成交面积表 单位：㎡ 楼盘 绿都花城二期 玉苍大厦 康和嘉园 总户数 372 117 少数跃层留着 总建筑面积 49264 住宅 商业 据房产交易中心数据整理分析：07年登记批准预售的楼盘，总建面积94738万方，08年至今登记预售总建面积已在245927万方，到目前为止已增加151189万方，增长率为159.58％。这与城市的发展，政府政策导向由住宅从落地房到联建式商品房，再演变到小区式商品房的发展是一致的。
从07年商品房成交面积表可以看出新区绿都花城项目售磬，销售率达100％。08年商品房批准预售楼盘中，新区怡和城市家园已售磬，销售率达100％。其他项目也基本完成销售预期任务，玉苍大厦销售2/3，康和嘉园仅剩余少数跃层，供求基本保持一致。 2、价格走势
苍南县07年、08商品房成交登记均价一览表 单位：元/㎡ 07年楼盘 绿都花城二期 玉苍大厦 康和嘉园 均值 均价 3700 5000 4500 4400 08年楼盘 怡和城市家园 维多利亚花园 嘉恒家居广场 均值 均价 4900 5800 3900 4867 增长值 467 9
07、08年楼盘均价分别为4400元/㎡、4867元/㎡，增长值达467元/㎡.走访中介了解到新区绿都花城二手价格5000元/㎡左右，结合整体发展规划来看，这个价格还会有一定的上升空间，基本上可以判断近年来新开盘楼盘价格会在5000-6000元/㎡。 （二）房地产市场状况和未来走势预测 1、房地产市场状况 （1）苍南人住房情况
根据统计局关于2006年苍南县城镇家庭住房情况问卷调查报告整理如下： 1）家庭人口与收入状况
家庭年平均可支配收入为19227.7元，按人均计算，可支配收入为5129元，低于城镇居民年人均可支配收入的13921元，略高于农民年人均纯收入4992元。
在对户主类型的调查中，有387人是无业的，占全部调查户的38.5%；317人在职，占比重的31.6%；有114人是下岗的，占11.4%；39人选择失业或待业家中，占总量的3.9%；另有147人退休，占14.6%。
13%5E%无业45%在职37%下岗13%失业57%2）家庭现有住房情况
家庭平均房屋建筑面积为77.37㎡，人均住房面积20.6㎡，低于城镇居民人均住房使用面积34.48㎡。这与我县人均住房面积大而住房质量差的实际情况是一致的。 房屋来源来看，绝大多数房屋属于私人建房。调查中，有770户属于私房，占调查总量的77%；选择借住房屋和租房的各有88人和110人，分别占总比重的9%、11%；已购房13人，占1%；此外，选择其他的有23人，占2%。
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