二、确定可类比项目，对可类比项目调研分析
可比楼盘选取依据：同区的、同质的、同期的，分析如下： 可比项目一：时代都市广场
楼盘名称 时代都市广场（已入住） 地理位置 人民大道与站前大道交汇处 新老城区黄金交汇处，东接站前大道，南对人民大道，北靠仁英路，西靠政交通状况 建筑风格 现代主义 府规划建设的商业步行街。 正门朝向人民大道，交通便捷。 规模类型 8幢多层、19幢小高层，一梯二户板式建筑住宅，共分两期开发 207800㎡其中住宅：182540.2㎡，商业：建筑面积 10000㎡，幼托2000㎡，会所1500㎡ 绿 化 率 44．3% 代 理 商 温州朗兆 总 户 数 中介评价 入伙时间 三室二厅二卫 166.58 灵溪最高档的楼盘，“富人聚集地” 一期06年6月30日 二期08年5月30日 四室二厅二卫 179.65 所属区域 苍南灵溪新城区 占地面积 99130㎡ 容积率 2.0 发 展 商 温州时代集团开发有限公司 开盘均价 中介价格 发售时间 一期：多层3200元/㎡左右 小高层3500—3700元/㎡左右 多层6800—6900元/㎡，小高层7000多—8000多元/㎡ 一期04年11月22日开盘 二期05年10月22日开盘 户 型 户型类型 面积㎡ 三室二厅二卫 143.74 三室二厅二卫 160.26 四室二厅二卫 178.76 销售状况 一期、二期已全部售完 04年11月一期开盘均价多层：3200元/㎡左右，小高层：3500—3700元/㎡左右；走访中介了解到：07年6—7月市场成交价格达到最高峰，以8000价格走势 多为主，少数达到9000多；07年年底至今市场价格：7000—8000元/㎡左右；部分上涨幅度甚至已经超过开盘价格的一倍。 社区配套 中心幼儿园、时代名人会所、网球场 周边市政配套 客户群体
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县政府，苍南中学，水景公园，外婆家，中国移动，第三实验小学，规划中的中心广场，体育公园，儿童公园，科技文化中心，灵溪金融中心，八街商业步行街 灵溪老城区升级换房的经营户以及马站镇、矾山镇、金乡镇、桥墩镇、赤溪镇、水头镇（平阳）等地的外出经商者。 可比项目二：华府新世界花园 楼盘名称 华府新世界花园 （在建，未开盘） 所属区域 苍南灵溪新城区 地理位置 人民大道与体育场路交汇处 东接体育场路，南对人民大道，交通状况 北靠仁英路，西靠春晖路。 建筑风格 新古典主义 正门朝向人民大道，交通便捷。 规模类型 12幢一梯一户纯板式高层住宅，1幢酒店式公寓，1幢纯商务写字楼 210000㎡ 其中：高层住宅12万㎡，酒店式公寓6000建筑面积 ㎡，纯商务写字楼8000㎡，商业用房4万㎡ 绿 化 率 30% 代 理 商 无 景观设计 方案设计：现代集团海南（上海）建筑设计有限公司 占地面积 77425㎡ 容积率 2.0 发 展 商 苍南华府置业有限公司 建筑设计 浙江求新建筑设计有限公司 施工单位 浙江横店建筑工程有限公司 开盘均价 未定 中介价格 中介预计6000左右 发售时间 2008年5，6月份 车位数量 930个（机动停车位） 860个（地下停车位） 交楼标准 毛坯 总 户 数 758户 酒店式公寓117套 中介评价 普遍看好该楼盘 有望成为第二个“时代” 入伙时间 2009年9月21日竣工 户均车位 1：6 管 理 费 未定 物业管理 未定 户 型 户型类型 三室二厅二卫 三室二厅二卫 167.89 四室二厅二卫 130.20 四室二厅二卫 173.43 单身公寓 42—65 面积㎡ 112.68 销售状况 未开盘 社区配套 周边市政配套 售楼厅
社区医务室，婴幼托中心，游泳池，迷你高尔夫球场，一站式购物休闲中心，华府大酒楼，娱乐俱乐部 县政府，苍南中学，水景公园，外婆家，第三实验小学，规划中的中心广场，体育公园，儿童公园，科技文化中心，八街商业步行街 楼盘现场 售楼电话 0577-68806666 22
可比项目三：绿都花城 楼盘名称 绿都花城 （二，三期在建，一二期已开盘） 所属区域 苍南灵溪新城区 地理位置 人民大道与渎浦路交汇处 正门朝向人民大道，距离市中心较远，目前有小区直通中巴车，随着人民大交通状况 建筑风格 现代主义 道的 竣工，其已逐渐成为高速进入新区的门户地带。 规模类型 24幢多层，8幢小高层，一梯二户建筑住宅 占地面积 100000多㎡ 容积率 1.4 建筑面积 160000㎡ 绿 化 率 40% 代 理 商 温州三角洲 总 户 数 中介评价 一期291套 二期370套 多层户型好，绿化好，地段比较偏 一期06年底 二期08年11月 发 展 商 温州华中房地产开发有限公司 开盘均价 一期3000元/㎡左右 二期4000元/㎡左右 中介价格 5000元/㎡左右 一期04年5月开盘 发售时间 二期07年2月开盘 三期下半年开盘 车位数量 100多 物业管理 鸿翔物业 户 型 户型类型 面积M2 三室二厅二卫 130 三室二厅二卫 139 入伙时间 户均车位 7：1 管 理 费 0.45元/㎡·月 三室二厅二卫 141 二室二厅二卫 120 二室二厅二卫 139 销售状况 一、二期已全部售完，45%已入住，三期未开盘 04一期开盘起价2600元/㎡，均价3000元/㎡左右，最高价3600元/㎡；二期开盘起价3300元/㎡，均价4000元/㎡左右，最高价4700元/㎡，现价格走势 市场价格在5000元/㎡左右。二期开盘均价与一期相比，上涨幅度超过30%，且二期开盘期间出现了众多客户彻夜排队的现象，销售异常火爆，而目前的二手市场中，几乎无二期挂牌房源。 社区配套 会所，幼儿园，超市，健康休闲游艺馆，篮球场，羽毛球球场，游泳池 周边市政配套 售楼厅
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物流中心、消防大队 楼盘现场 售楼电话 0577-64823885/64823887 可比项目四：东方景园
楼盘名称 东方景园（在建，已开盘） 地理位置 站前大道与人民大道交汇处 站前大道以东，湖滨路以西，人民大道以北，仁英路以南。 交通状况 正门朝向站前大道，目前有公交站点，交通便捷。 规模类型 占地面积 容积率 所属区域 苍南灵溪新城区 建筑风格 现代主义 中高层，多层，小高层，1幢东方大酒店，共17幢 以小高层和中高层为主，多层较少 91757㎡其中四星级酒店用24289㎡，住宅实际用地67468㎡。 2.0 建筑面积 175000㎡ 绿 化 率 45% 代 理 商 无 景观设计 瑞安市建筑设计研究院 发 展 商 东厦建设集团 建筑设计 瑞安市建筑设计研究院 施工单位 温州市第三建筑工程有限公司 开盘均价 中介价格 住宅3500元/㎡ 商业10000元/㎡ 多层5300—5400元/㎡ 小高层6000元/㎡左右 交楼标准 毛坯 总 户 数 830户 中介评价 户型面积偏大 建筑密度过高 发售时间 05年开盘 车位数量 523个 物业管理 广厦物业 户 型 户型类型 三室二厅二卫 四室二厅二卫 入伙时间 08年6月30日 户均车位 1.6：1 管 理 费 1元/㎡·月 五室二厅三卫 五室三厅三/四卫 六室二厅三卫 247—248 面积㎡ 138—139 153—173 207—209 244—284 销售状况 一层商铺剩余4套，其余已全部售完 价格走势 05年开盘均价3500元/㎡左右，现市场价格多层5300—5400元/㎡，小高层6000元/㎡左右。交付之后，价格幅度仍会有一定的上涨空间。 社区配套 足道养生会所 周边市政配套 县政府，苍南中学，水景公园，外婆家，中国移动，第三实验小学，规划中的中心广场，体育公园，儿童公园，科技文化中心，灵溪金融中心，八街商业步行街 规划特点 10000㎡的中心景观广场，6000多㎡的休闲健身长廊。 客户群体 走访中介了解到：以在当地单位工作的上班族为主 售楼厅 楼盘现场 售楼电话 0577-64856666/64856020 24
可比项目五：维多利亚花园 楼盘名称 地理位置 规模类型 周边市政配套 占地面积 容积率 发 展 商 建筑设计 施工单位 开盘均价 中介价格 发售时间 车位数量 物业管理 维多利亚花园（在建，已开盘） 仁英路与上江路交汇处 6幢小高层 县政府行政中心、苍南中学 18204㎡ 2.15 浙江中弛房地产开发有限公司 浙江求新建筑设计有限公司 浙江省长城建设集团有限公司 5700元/㎡ 5000元/㎡ 2008年2月22日 88个 温州美益物管 户 型 户型类型 二室二厅二卫 三室二厅二卫 130-140 172 78％ 建筑风格 建筑面积 绿 化 率 代 理 商 景观设计 交楼标准 总 户 数 中介评价 入伙时间 户均车位 管 理 费 四室二厅二卫 170 16 7％ 欧式现代 46329.75㎡ 35% 好望角 杭州蓝天园林集团 毛坯 220 开盘价过高 1.1元/㎡ 五室二厅二卫 200-240 20 9％ 所属区域 苍南灵溪新城区 面积㎡ 118 套数 12 比 例 5％ 销售率 中介情况 售楼厅
40％ 5800元/㎡的开盘均价，市场普遍反映价格偏高，且暂无二手挂牌房源 楼盘现场，灵溪仁英路619号 售楼电话 0577-68709378 25