可比项目六：怡和城市家园
楼盘名称 怡和城市家园（在建、已开盘） 地理位置 玉苍路与站前大道交汇处 正门朝向玉苍路，目前尚未有公交交通状况 站点，随着玉苍路的竣工，进入市中心方便。 规模类型 多层，小高层，高层 占地面积 约10万㎡ 发 展 商 温州宁联投资置业有限公司 施工单位 中达建设集团股份有限公司 建筑面积 约10万㎡ 代 理 商 无 交楼标准 毛坯 建筑风格 现代主义 所属区域 苍南灵溪新城区 开盘均价 一期多层，小高层3000多元/㎡；二期高层 4600元/㎡，起价3600元/㎡ 中介价格 发售时间 小高层4700—4800元/㎡ 高层5000—5500元/㎡ 一期05年开盘 二期08年2月21日开盘 中介评价 入伙时间 近期受关注度较高 一期08年10月 二期09年12月 销售状况 住宅已全部售完，商业未正式销售。 05年一期小高层开盘均价3000多元/㎡，目前二手市场价格4700—4800元/㎡；08年2月21日二期高层开盘起价3600元/㎡，均价4600元/㎡，目前二手市场价格5000—5500元/㎡。二期开盘均价与一期相比，上涨幅价格走势 度较大，而二期开盘不到一周的时间，售楼处调休，至调查日仍未开放。从目前的二手市场看，项目近期的交易量最为活跃，且直过户房源较多，有些朝向好、套型佳的房源，价格上涨500元/㎡左右，二手价格上升较快。 社区配套 游泳池 周边市政配套 水景公园，中国移动，苍南中学，第三实验小学，县中医院，龙渡菜市场，树人中学，规划中的中心广场，体育公园，儿童公园 客户群体 置业者与投资者兼有，从二手市场情况看，投资户所占比例比较大。 销售手段 售楼厅
在营销推广方面，项目涉及楼盘展示、围墙广告、户外广告等措施，策划等基本没有涉足。 楼盘现场正对面 售楼电话 26
三、项目的SWOT分析及总体策划思路拟定 A、项目的SWOT分析 （一）项目简介 1、地块概况
（1）位置：位于苍南县灵溪镇体育场路以东，建设兴路以南，仁英路以北； （2）面积：用地面积43515㎡，建筑面积＜95733㎡，其中商业面积≤18000㎡； （3）用途：商住用地；
（4）地形：地块部分为农业用地，较为平整，部分为原居民房和祠堂，有待拆迁； 2、地块周边环境
（1）地块以北为百丈安置小区，以南为绿都花城，以东为府东安置小区，以西为府后安置小区，周边项目除了位于地块南面的绿都花城，离地块较近的几个代表楼盘，如维多利亚花园，华府新世纪，东方锦园，时代都市广场等，集中位于仁英路北侧和人民大道北侧。
（2）地块附近市政配套并未完全健全，周边配套有在建小学，浙闽边贸物流中心，交警支队，消防队，万隆超市，苍南工业园区等。
（3）项目以东规划路渎浦路正在修整完善中，地块四周以安置小区规划为主。仅迎体育场路两侧为商品房地块，但未出让。本项目地块开发范围内，北面可见农民房正在建造，张氏宗祠尚保留。 （二）项目的SWOT分析 1、项目的优势 A、地理位置、规模项目
“项目”位于体育场路，建兴路，仁英路，处于新区，板块升值潜力大；项目规模大 B、交通便利，四通八达
“项目”北面有建兴贯穿104国道，西面体育场已开通A1公交车，这为住户出行带来了极大的交通方便 C、区域配套优势
项目位于灵溪新城区，拥有新城发展的美好前景，是灵溪居住的理想地段。南边为现代水景公园和体育公园，西边为城区行政办公中心和规划中的市民广场，东边为规划中的小学。 D、直接竞争对手较少
目前“项目”附近的楼盘较多，但销售已接近尾声，且以安置房为主。等“项目”发售
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时，已不会成为直接竞争对手，而且该区域内可开发地块也相对较少，这样项目区域内的直接对手就相对较少。 E、开发商实力雄厚
作为开发商“中驰房地产开发有限公司”，在市民心中可信度较高，已在本地成功开发了维多利亚花园形成一定的知名度和美誉度。 F、城市发展东进优势明显
随着城市东进的步伐加快，以及新区发展，将带动整个城东板块市场的发展，项目板块将随新区板块的快速发展而展现自己特有的个性，将成为城东乃至苍南县灵溪镇房地产市场不可缺少的一颗亮点。 2、项目的劣势 A、地段档次低
周边安居房影响“项目”的整体形象和档次，同时对项目的价格定位造成极大的阻碍。 B、离中心相对较远
离市中心较远与灵溪镇居民居住习惯和城墙内的居民要领相抵触。 C、周边配套不完善,建设周期长
“项目”周边配套不完善，规划时间未定，可变因素多。休闲购物存在一定问题； D、噪声污染严重
项目正北临近建兴路，来往车辆噪声严重。 3、项目市场机会
A、城市东进的步伐加快，拓宽了项目的升值空间
城市整体发展沿以人民为轴线，仁英路辅干道，新区快速发展的辐射作用，将会使项目板块升值，而且升值空间相对较大 B、正值大量拆迁户购房时期
专款专用，拆迁户购房需求迫切，用于自己居住的拆迁户增多，具有较大的刚性需求。 C、利用规划设计淡化劣势
利用国际名师经典的规划设计，弱化劣势。将地段不利因素彻底消除，将噪声污染降低至最低程度。 4、项目威胁分析 A、竞争对手的威胁
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除了新区“天和家园”是项目的竞争对手外，还有年内即将开盘的“华府新世界花园”，更有已开盘的“绿都花城”对本项目构成了巨大的威胁，将成为项目的直接竞争对手。 B、农民拆迁能否顺利
“项目”拆迁工作包括农民房及张氏宗祂拆迁能否顺利将直接影响到项目开发周期，关系到入市时间。
C、市政规划配套进一步完善与否对项目造成的影响
市政规划配套的道路能否顺利开通，以及规划中的小学能否及早建好，这也对项目的价值提升至关重要。
D、“90/70”政策限制下，想要挖掘项目最大价值利润，就必然存在非常的政策风险。 （三）项目最大价值的挖掘
本项目最大价值的挖掘通过对项目地块的价值的分析，要努力克服不利因素的限制和影响，最大限度的发挥项目地块的资源优势，变不利为有利，让消费者切实感觉所购买的住宅商品是超值的，满足他们对住宅的深层次的渴求，充分挖掘项目的价值。 A、品牌价值
项目品牌由企业品牌和产品品牌两部分构成。企业的品牌最初是由一两件产品的品牌创造的，而企业品牌又将为开发和推销新的产品提供了市场先机，对新产品的品牌形象的建立起到事半功倍的效果。我们一方面充分借助“中驰房地产开发有限公司”的品牌来搭建和树立本案的形象品牌；另一方面以产品的质素，如高水准的规划设计、高水平的楼宇设计、可靠的施工质量、优美的小区生活环境、完善的配套服务设施和优质的物业管理来构筑本案的价值品牌。 B、时机价值
充分利用苍南房地产东进的发展契机，顺势推出“本案”，成为城东楼盘中一颗璀璨的明珠，及至成为苍南房地产一个经典典范。 C、交通价值
利用交通优势，开通专线巴士，将项目与城区直线的距离缩小，将小区融入城区，消除居民对交通、对工业区、对距离的顾虑。以最终的融洽被消费群体所认可和接纳。 D、产品价值
“好酒不怕巷子深”、“好房子不怕远离市中心”，如何将小区完善的配套设计加以精心雕琢、力争创造精品。如会所、超市、中心广场、无处不在的运动场所和设施。另以周边低质
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楼盘作铺垫，将该项目做成功，更能引起该区域的关注度，并从该区域脱颖而出，成为消费都所关注的焦点。
B、项目的总体策划思路拟定
结合敝公司对本案进行的SWOT分析，本案的战略目标不仅要超越第一层面的核心价值，还要达到具备第二层面的核心价值，即本案不单只是满足一个常规的物业，而是要达到具代表性的境界，使本案成为区域经济推进器，成为苍南灵溪的经济业态标志性物业。这是本案最为重要的一个灵魂性战略目标。
本案=区域经济推进器
成为区域经济推进器分两步的战略部署，第一步进入并引领灵溪同类物业市场，进而影响及主导苍南县房地产市场，最终使本案成为苍南县房地产市场的产业旗舰，代表及指引未来的发展方向。第二步是辐射整个温州南部，成为南部的樗性重要经济产业实体，开始超越其他房地产实体的范畴，升华到温州南部经济的商业推进器，真正成为一个进行经济活动的代表性空间。
朗兆房产专业机构
市场部 2008-3-26
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