城市建设发展方向主要由自然生态因素和经济因素决定。从整个城市地区的角度看，规划地域的北、西、南部山地构成了城市发展的外围保护框架，应切实加以保护，以维护地区的自然演进过程，这是进行城市建设的必要前提。从生态适宜性评价看，德山开发区南部为建设用地最适宜区，江北城区和江南城区的西、南部为二级适宜区、江北城区北部、东部为三级适宜区。空间扩展模型的分析表明，江北城区不宜越过铁路向北发展，向东与江南城区向南发展具一定潜力，德山开发区向南发展潜力较大。
考虑到江北主城区由于火车站已建成，柳叶路、南坪路也已部分建成，故城市近期沿武陵大道两侧向北发展已成定局。远期向东发展以铁路为界，向北沿南坪路发展，向西亦有发展余地。
德山开发区和江南城区受自然条件限制较多，用地都是以向南发展为主。 （二）城市总体布局
现状城市已形成一城三镇格局，主城在沅江北岸，基础较好，向东、西、北均有发展空间；江南城区与江北城区隔沅江相望，三面环沅江，地势较低，向西有少量发展余地，向南有较大发展空间；德山开发区距主城区10公里，位于德山丘陵区，一面临沅江，东、西有东风河、枉水，铁路、高速公路和两条国道均在此交汇，由丘陵台地改造建设的用地地势较高，不受洪水威胁。
城市未来的总体格局仍是一城三镇形式，铁路从城市东部至北部边缘通过，207国道沿铁路靠近城市一侧通过，319国道改道经德山区南侧向西经过常德桃花源机场北侧经过。三区之间由玉霞路、启明路和三座沅江大桥相连，主城区与德山区通过新、老207国道联系，主城区与江南城区通过现状和规划的沅江大桥联系。
江北城区主要职能是全市政治、经济、文化、科教、信息中心，在东部盐关水铁联运码头一带和西部烟厂以西布置一类工业及仓储，西北部结合现常德师院形成科研、教育基地，东北部以柳叶湖度假区为龙头，沿江北姻缘河(及南碈)-穿紫河-新河水系开发建设为旅游度假休闲带。以城市主干道及水系为分割组织几个生活居住区，区内配套建设各类服务设施。
江南城区未来仍以区域性大型商贸中心为主要职能，适度发展前店后厂式的加工工业。向南发展到金霞路，向西发展到沅江边。
德山开发区的主要职能是市级工业基地和交通枢纽，应以工业城镇的目标和要求进行建设，在发展中注意完善其城市职能。城市主要在枉水和东风河之间向南发展，不越过高速公路。向东在东风河以东主要在现有基础上布置少量三类工业、危险品码头等。城市布局以德山路为界，东部以工业、仓储及交通枢纽为主，西面以生活居住为主，平行发展。
三区联系主要靠跨沅水的三座桥，远景江南城区与江北主城区联系加强、融为一体时可建由皂果路至阳明路的中线大桥和沅南路至岩潭路的跨江大桥。
三区各有自己的分区中心，在洞庭大道和皂果路交叉口西北结合江北水系及绿带布置未来的城市中心区。综合布置广场、绿地、文化旅游休闲中心、行政、商务中心等。
三区因地制宜进行绿地系统规划，江北主要结合姻缘河(及南碈)-新河水系沿线绿带串联各公园、广场；江南城区在金霞路中段布置一大型公园，同时结合沅水滩涂整治，沿江进行绿化美化，建为季节性公园；德山开发区地处丘陵台地，西部有德山国家森林公园，北部有临江的孤峰塔，绿化条件较好，规划西部森林公园向南扩展，城区内部结合地形及居住用地布局灵活布置绿地。 四、城市用地布局规划 （一）居住用地
1.现状及存在问题
常德市现状居住用地面积1957.99公顷，占现状城市建成区面积的40.53%，人均居住用地面积41.82平方米(按人口47.25万人计算)。
现状中一些新建的居住区如紫桥小区、西苑小区等建筑标准较高,也开始重视居住的环境质量。其他的许多居住区特别是老城区房屋质量较差，层数较低，相对拥挤，人口密度较大，周围的环境也较差。还有大量用地已办开发手续却还未真正建设，致使人均建设用地偏大而实际居住区人口密度又较大的反差。
存在的问题主要有:
（1）缺乏统一规划。许多居住用地多是结合各单位用地建设，居住与办公用地相互混杂，用地布局相对分散，没有形成一定的规模。
（2）一些新建小区为了追求商业利润,建设密度过高，缺乏相对配套的基础设施，居住的环境质量也较差。
（3）老城区由于基础设施相对落后，道路狭窄，居住条件较差，急待改造。 2.居住用地规划 （1）规划原则
1）新区建设与旧城改建相结合，全面提高居住水平，改善居住环境； 2）节约利用土地，适当提高居住用地的容积率及建筑高度；
3）各类居住用地应采取相对集中成片开发的方式，统一规划、统一建设；
4）居住用地内不得安排开发性工业项目，对现状居住用地内影响生活环境的工业项目逐步搬迁或改造；
5）居住区建设应以《城市居住区规划设计规范》为依据，建设风格类型多样、配套完善的现代化居住小区。
（2）居住用地指标
至2020年常德市中心城区总人口85万人，居住用地2338.7公顷，占城市建设总用地的27.6%，人均居住用地26.3平方米。
（3）居住用地布局
考虑到常德市市区水网较密以及原有居住用地相对比较分散等因素,对居住用地按居住片区进行规划布局。主要有12个片区，其中江北城区5个，江南城区3个，德山开发区3个。
1）江北城区：
白马湖片区:居住用地220.6公顷,可居住8.5万人。 荷花路片区:居住用地338.5公顷,可居住13.0万人。 卷烟厂片区:居住用地200.5公顷,可居住7.5万人。 老城区片区:居住用地319.9公顷,可居住12.0万人。 三闾路片区:居住用地366.4公顷,可居住14.0万人。
2）江南城区：
临沅路片区:居住用地100公顷,可居住3.7万人。 水厂片区:居住用地166.8公顷,可居住5.3万人。 大湖路片区:居住用地143.3公顷,可居住6.1万人。
3）德山开发区：
莲池路片区:居住用地189.8公顷,可居住5.9万人。
有德路片区:居住用地245.8公顷,可居住7.6万人。 德山站片区:居住用地47.2公顷,可居住1.5万人。
（4）居住区服务设施规划
每个居住片区应根据居住用地规模和人口规模结合居住区的用地布局配套相应的服务设施,如中小学、中心绿地及广场、游园、商业网点、停车场等。 （二）公共设施用地 1.现状及存在问题
常德市现状公共设施用地为619.42公顷，占整个现状城市建设用地的12.83%，人均公共设施用地为12.73平方米。 （1）行政办公用地
因常德市市区在行政管理上包括江北城区、江南城区和德山开发区三个片区，所以行政办公用地相对比较分散。在江北城区，一些老的行政办公用地多集中在老城区，主要分布在建设路和人民路两侧，如市政府、武陵区政府、市委、市体委、市公安局等。近几年新建的行政办公用地多集中在武陵大道两侧，如市政协、市教委、市审计局、市税务局、海关、市建委等。江南城区为原常德县的县政府所在地，所以行政办公用地较多，但相对比较集中，主要分布在临沅路两侧，如区委、区政府、区建委、区粮食局、国家及区税务局、区公安局、区人大等。德山开发区的行政办公用地相对较少，主要分布在德山路两侧，如德山税务局等。
行政办公用地存在的问题主要有：
1）对于江北城区而言，用地分布比较分散，没有形成一定的行政中心；位于老城区的一些单位周围环境较差，交通不便，与旧城商业、居住用地等功能相互干扰较大。
2）对于江南城区而言，行政办公用地过多，许多行政部门随着常德市带县的实施在用地上与江北城区有较多的重复。 （2）商业金融用地
现状的商业服务设施大多沿市区主要道路两侧分布，以规模较小的沿街商店为主。规模较大的商业金融用地主要是一些宾馆和为数不多的商场。目前市区已初步形成以青年路和朝阳路之间人民路两侧的区域为中心的江北商业中
心和以桥南市场为中心的江南商业中心。德山开发区商业金融用地相对比较缺乏，更没有形成自己的商业中心。 商业金融用地存在的主要问题：
1）商业中心多位于老城区或车流量较大的交通要道上，环境较差，对城市的交通也产生很多的负面影响。
2）商业服务设施布局比较分散，虽已初步形成江北城区和江南城区两个商业中心，但中心集聚度不高。中心以外的商业用地则比较分散，规模较小。 3）德山开发区商业金融用地与其城市建设用地的实际规模相比过小，不能满足开发区人口对商业服务设施的要求。 （3）市场用地
到1998年止，常德市各类商品市场50个，营业面积达到36.5万平方米，营业额23.9亿元（见表5-2及表5-3）。目前，城区已建成了一批拥有一定规模和知名度的龙头市场，其中商品交易额过亿元的市场6个。在江北城区，市场用地主要分布在洞庭湖大道以南的老城区和常德火车站附近，布局相对比较集中。江南城区，市场主要集中在桥南，另有几个市场分布在金霞大道和玉霞大道交叉处。在桥南分布的星罗棋布的市场形成了江南城区的特色。德山开发区市场很少，而且规模也很小。
表5-5 常德城区市场现状表
市场类型 农贸市场 工贸市场 综合市场 专业市场 批发市场 总计
市场用地存在主要问题：
常德市区 20 9 12 7 2 50 江北城区 16 2 8 4 1 31 江南城区 2 7 3 2 1 15 德山开发区 2 0 1 1 0 4 1）市场分布不合理，市场主要集中在江北城区的洞庭大道以南和火车站附近以及江南城区的桥南。而在其他许多地区，为居民服务的小型批发市场和农贸市场则较少。