长江路街道办事处业主大会和业主委员会
工作指导细则（试行）
为规范街道居民小区业主大会成立活动，维护业主的合法权益，推动居民小区业主大会成立组织活动的顺利开展，根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《山东省物业管理条例》和《青岛（西海岸）黄岛新区业主大会和业主委员会工作导则》等规定，结合街道实际，特制订本细则。
一、业主大会成立及业主委员会选举 （一）提报申请 1、业主大会成立条件：
（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上； （2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；
（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十五以上。
符合上述条件之一的，可组织成立业主大会。建设单位或前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告所在地社区委员会，在小区内张贴告知书（见附件1）并报送物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明及其他有关的文件资料，建设单位或前期物业服务企业未及时报告的，所在居委会可书面通知建设单位或前期物业服务企业在7日内报送材料；业主可向所在社区居委会提报成立业主大会的书面申请。
2、业主大会成立申请内容：
业主提报的申请应明确小区基本情况，如小区具体位置、总建筑面积、楼栋数、单元数、总户数、已办理入住手续的入住面积和入住户数、其他物业情况、开发建设单位及前期物业服务公司情况等。
（二）申请受理
社区居委会受理申请并核实后，在7个工作日内确定是否符合成立条件。
（三）成立业主大会筹备组
正常情况下，社区居委会应在60日内指导、组织成立业主大会筹备组。
1、张贴成立业主大会筹备组公告。社区居委会起草《关于成立××小区业主大会筹备组的公告》（见附件2），提出筹备组成员构成、报名条件、报名方式、报名地点、报名截止时间等，在小区内显要位置（如小区主出入口、宣传栏等处）张贴，并拍照保存。
2、成立业主大会筹备组。
（1）筹备组人员构成。首届业主大会筹备组由7人以上单数组成，成员为业主代表、建设单位代表、前期物业服务企业代表、社区居委会代表组成。筹备组成员中业主代表所占的比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
（2）筹备组人员要求。筹备组中建设单位、前期物业服务企业派员由所在单位出具派员证明，报社区居委会；筹备组业主成员由小区所在地社区居委会组织通过推荐和业主自荐的方式产生；不能模范履行业主义务、不按时交纳物业服务费的业主不能参加筹备组，并写入业主大会议事规则。
筹备组中业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）
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售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加。
（3）筹备组组长、副组长确定。社区居委会在60日内组织召开筹备组会议，推选筹备组组长1人、副组长1人，确定工作职责，并做好会议记录予以保存。筹备组组长由社区居委会代表担任，副组长由业主代表担任。
（4）张贴公告。社区居委会应当自筹备组成立之日起3日内在小区内显要位置张贴《关于××小区业主大会筹备组成员的公告》（见附件3），在公告张贴后7日内，业主对筹备组成员有异议的，由社区居委会协调解决，业主无异议后最终确定。
（四）设立筹备组办公地点，确定工作职责
1、办公地点：为便于开展工作，可在小区物业管理处、小区所在社区居委会等处设立办公室，在办公室张贴筹备组人员名单及工作职责等。
2、职责：确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单,制定业主委员会选举办法；完成召开首次业主大会会议的其他准备工作等。
3、分工：由筹备组组长负责组织召开筹备组会议，对职责进行分工。
组长全面负责筹备组的工作，副组长、成员配合组长开展工作，参与开展各项活动。
（五）筹备组开展业主大会召开前期工作
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1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。确定会议形式后，应在物业管理区域内显要位置（小区主出入口、宣传栏等处）发布《关于××小区业主大会会议形式的公告》（见附件4）。
2、草拟管理规约、业主大会议事规则等草案，确定首次业主大会会议表决规则。
（1）管理规约应当对下列主要事项作出规定：物业的使用、维护、管理；专项维修资金的筹集、管理和使用；物业共用部位的经营与收益分配；业主共同利益的维护；业主共同管理权的行使；业主应尽的义务；违反管理规约应当承担的责任等。
（2）业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：业主大会名称及相应的物业管理区域；参加筹备组人员要求；业主委员会的职责；业主委员会议事规则；业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；业主投票权数的确定方法；业主代表的产生方式；业主大会会议的表决程序；业主代表、业主委员会委员的资格和条件；业主委员会人数和任期等；业主委员会换届程序、补选办法等；业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
3、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。 取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为业主，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分、但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主的投票权数按照业主户数计算的，一户计算为一票，同一
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买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算；业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积；不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的投票票数，由管理规约或者议事规则规定；业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
4、制定业主委员会选举办法，确定业主委员会委员候选人产生方式，确定业主委员会委员候选人名单。
（1）筹备组根据法律法规要求及小区实际情况，制定并张贴《××小区业主委员会选举办法》（见附件5），确保业主委员会选举过程有据可依。
（2）确定候选人条件。筹备组应明确业主委员会候选人资格，不能模范履行业主义务、不按时交纳物业服务费的业主不能参选，并写入业主大会议事规则或管理规约。
（3）确定业主委员会候选人产生方式及名单。对于规模较小、业主人数较少的小区，业主委员会委员候选人由业主根据筹备组张贴的《关于××小区业主大会会议形式的公告》内容推荐或者自荐，推荐和自荐的人员直接作为业主委员会候选人；对于规模大、人数较多的小区，筹备组根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，可以以幢、单元、楼层为单位合理划分选举区域，推选一名业主代表参加业主大会会议，业主代表作为业主委员会委员候选人；若业主代表因故无法选出，应在议事规则内明确推选办法及处理方式。
（4）业主代表候选人推荐。筹备组按照选举单位（幢、单元、
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