序将国有土地使用权出让给一定的使用者。主要方式有：协议、招标、拍卖三种。
(三) 国有土地使用权出让年限
用地类型 居住 工业 教育、科研、文化卫生、体育 商业、旅游、娱乐 综合或其他 使用年限（年） 70 50 50 40 50 四、 房地产广告
(一) 房地产广告制度
房地产在开发经营环节中，广告推广在该过程中占有及其重要的地位，根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告应当遵守以下原则：
1、遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人们共和国城市房地产管理法》、《中华人们共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。
2、必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明要求，不得欺骗和误导公众。
3、不得含有封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染、不得有悖社会良好风尚。
(二) 房地产广告禁止发布的几种情况：
1、未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。
第 6 页 共 41 页
2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。
3、司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以上其他形式限制 房地产权力的。
4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。 5、权属有争议的。
6、违反国家有关规定建设的。
7、不符合工程质量标准，经验收不合格的。 8、法律、行政法规规定禁止的其他情形。
五、 房地产税收制度与政策
(一) 税收特性与分类
税收具有强制、无偿、固定的特性。我国现行的房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、固定资产方向调节税、营业税、城市建设维护税、 教育附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。
(二) 税收明细
房产税
1、概念：房产税是指以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 2、纳税人：房产税由产权所有人缴纳。产权人属全民所有的，由经营管
理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权存在悬疑未解决的，由代管人或使用人缴纳。
3、课税对象和征税范围：房产税课税对象是房产。房产税征税范围为城
第 7 页 共 41 页
市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
4、课税依据：
（1）从价计征：即按房产原值减除一定比例后的余值计征。减除部分为
房产原值的10~30%，具体幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。
（2）从租计征：即对出租房产以房产租金收入为依据计征。租金收入指
房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入、实物收入和劳动报酬。出租公房不适用从租计征。
5、房产税税率：依照房产余值计征的，税率为1.2%；依照房产租金收
入计征的，税率为12%。
6、免征房产税的房地产项目：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房地产。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 （4）个人所有非营业用的房产。
（5）经财政部门批准免税的其他房产。包括：各类学校、医院、托儿所、
幼儿园自用的房产；毁坏不堪的房屋和危险房屋；大修停用期间的房屋；作营业用的地下人防设施；微利企业和亏损企业的房屋；中小学校及高等学校用于教学及科研本身业务的房产。 城市土地使用税
1、概念：以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收
的一种税。
第 8 页 共 41 页
2、纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个
人，具体包括国家机关、团体、企事业单位和个人等。
3、课税对象和征税范围：课税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围
内的土地，包括上述范围内的国有土地和集体所有土地。具体征税范围由省、自治区、直辖市人民政府规定。
4、计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
5、适用税额和应纳税额的确定：城镇土地使用税采用分类分级幅度定额
税率。大城市0.5~10元/平米；中等城市0.4~8元/平米；小城市0.3~6元/平米；县城、建制镇、工矿区0.2~4元/平米。税额计算公式：年应纳税额=应纳土地面积×适用税率
6、免缴土地使用税的城镇土地：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。 （2）由国家财政部拨付事业经费的单位自用的土地。 （3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地。 （4）市政街道、广场、绿化带等公共用地。 （5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免
缴土地使用税五至十年。
（7）由财政部另行规定免缴的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。
第 9 页 共 41 页
耕地占用税
1、概念：对占用耕地从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。 2、纳税人：凡占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人，都是耕地
占用税的纳税人。
3、课税对象和范围：棵树对象为因建房或从事其他非农业建设而占用的
耕地。
4、税率：耕地占用税率实行定额税率。具体如下：
（1）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，
每平方米税额为2~10元。
（2）人均耕地在1~2亩（含）的地区，每平米税额为1.6~8元。 （3）人均耕地在2~3亩（含）的地区，每平米税额为1.3~6.5元。 （4）人均耕地在3亩以上的地区，每平米税额为1~5元。
5、计税依据：耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定
税额一次性征收。
6、加成和减免税： （1）加成税收：
a．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适税额可以适当提高，最高不超过规定税额的50%。
b．对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征按规定税额2倍以下的耕地占用税。 （2）减免税范围：
a．农村居民占用耕地新建住宅，按规定减半征收。
第 10 页 共 41 页