b．部队军事设施、铁路线路、飞机场跑道、停机坪、学校、幼儿园、敬老院用地免税。
c．农村烈士家属、革命残废军人、革命老根据地、少数民族聚居地和边远贫困山区生活困难的农户按规定用地可减税或免税。 d．水库移民、灾民、难民建房占用耕地免税。 土地增值税
1、概念：是指对转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物取得的增值
额征收的一种税。
2、纳税人：凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入
的单位和个人，均为土地增值税的纳税人。包括各类企事业单位、国家机关、社会团体及其他组织、个体经营所得、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。
3、征税范围：土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及
其附着物。
4、课税对象和计税依据：课税对象是转让房地产所取得的增值额。土地
增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
5、扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
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（2）开发土地的成本、费用。
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价值。 （4）与转让房地产有关的税金。 （5）财政部规定的其他扣除项。
6、税率和应缴纳税额计算：土地增值税实行四级累进税率 （1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
应纳税额=土地增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目50%，未超过100%的部分，税率为40%。
应纳税额=土地增值额×40%－扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%。
应纳税额=土地增值额×50%－扣除项目金额×15% （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
应纳税额=土地增值税×60%－扣除项目金额×35% 契税
1、概念：契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，就当事人订立
的契约，按成交价格、核定价格或交换价格的差额的一定比例向承受的单位和个人征收的一种税。
2、纳税人：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税
人。
3、课税对：课税对象为发生产权转移变动的土地、房屋。
4、税率：契税税率为3~5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市
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人民政府在前面规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
5、减免征税的情形：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地，房屋用于办
公、教学、医疗、科研和军事实施的，免征。 （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征。 （4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房
屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减免契税。 （5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、
渔业的生产的，免征。
（6）依据我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协
定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
第二部分：房地产开发经营与物业管理
一、 概述
(一) 房地产开发含义
房地产开发，就是一种使土地和房屋不断地出于开发、改造、在开发的一种活动。 (二) 房地产开发的特征
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1、综合性 2、周期长 3、地域性 4、投资大 5、风险性 (三) 房地产开发分类
房地产开发分类按开发的区域性质划分 按开发的规划划分 新城区开发 旧城区再开发 单项开发 成片开发 土地开发 综合开发 房屋开发 按开发的对象划分 二、 房地产开发经营程序
(一) 房地产开发企业经营过程：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营。
土地 选址 可行性分析
阶勘察 项目 立项 设计 征地 前期 工作 建筑 施工 竣工 验收 房屋出售出租 房屋修缮保养 (二) 房地产开发阶段任务 段 主要工作内容 a投资机会寻找，选择项目 b进行项目可行性研究 a分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划用途及获利能力情况 b获得土地使用权 c征用土地、拆迁安置 d筹资计划 e规化设计及建设方案的制定 f获得规划及配套部门的许可 g对拟建的项目寻找预租（售）的客户 第 14 页 共 41 页
投资决策 分析阶段 前期工作阶段 生产过程 流通过程
h初步确定目标市场、租金或售价 i估算工程量和成本 j与承包商初步洽谈承包事宜 k开发项目保险事宜洽谈 a通过招标、确定施工单位 b组织施工 c聘请监理单位对项目实施监理 d做好市政、公共设施配套项目 e竣工验收、交付使用 a房屋租售 b物业管理 项目建设阶段 租售阶段 三、 房地产物业管理制度与政策
(一) 物业及物业管理概念
1、物业，是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋及其附属设备、配套设施以及与此相关的场地。它可以是整个住宅区，也可以是单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合大楼、商业大厦、标准工业厂房、仓库等。
2、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 3、物业管理的围绕核心主题是：“服务”
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