发证机关：中华人民共和国建设部 (三)、估价对象概况 1、房地产位置状况：
人和商业中心项目是人和镇人和村委会拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分。项目位于广州白云区人和镇机场高速路人和出口东边200米，机场安置区西成路，北面为10万村民的机场安置区。地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全。 2、房地产权利状况：
根据委托方的要求，本次估价范围为广州人和商业中心中的空姐步行街和酒店式公寓，根据网上的资料，推断估价对象目前已办理《土地使用权租赁合同书》，不能办理《国有土地使用权证》，报建规证有《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《工程规划许可证》、未办理《商品房预售许可证》，根据委托方提供的《白云区“十二五”规划重点建设项目表》及其白云区人和镇人和村委会补充等记载，估价对象所位于土地的权属人广州市白云区人和镇人和村集体所有，估价对象所位于白云区人和镇西成路，土地使用面积为105270平方米，土地租用年期为20年，从2010 年至2020 年止，土地用途为工业，本次土地为租用，申请建商业中心。主体建筑容积率为1.02，根据委托方提供的《人和文艺商业中心项目可行性》的记载，人和商业中心项目，框架结构，建筑面积1015203平方米，估价对象分别位于中间和东边，建筑面积分别为18868.4平方米和19886.6平方米。
3、房地产现状概述：
经现场实地查勘，估价对象拥有12万平方米面积的人和商业中心主体建筑基本竣工，已进入装修阶段，招商工作已全部完成，引进的都是中高档的品牌，今年“五一”节期间试营业，“十一”前夕正式开张。 (四)、估价目的为核定资产市场价值提供价值参考。 (五)、估价时点
估价时点为二○一一年六月十日 (六)、本次评估价值定义
本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的
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假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。 (七)、估价依据
1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 5、《中华人民共和国物权法》 6、委托方提供的委估房地产有关资料 7、评估人员现场勘查、摄影和记录
8、估价时点深圳市房地产市场相关价格信息 (八)、估价原则
1、 独立、客观、公正、公平原则 2、 合法原则 3、 谨慎原则 4、 估价时点原则 5、 最高最佳使用原则 6、 替代原则 (九)、估价方法
根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。 (十)、估价结果
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委托估价房地产为空姐步行街和酒店式公寓的价值评估，建筑面积分别为13886.6平方米和18868.4平方米，房地产在估价时点的评估结果分别如下: 评估总值：人民币442247661.1元和486926987.2元。
大写金额：人民币肆亿肆仟贰佰贰拾肆万柒千陆百陆拾壹元壹角和肆亿捌仟陆百玖拾贰万陆仟玖百捌拾柒元贰角。 (十二)、估价作业日期
2011年06 月7 日至2011 年06 月11 日 (十三)、估价报告应用有效期
本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自 2011年6月10日至2014年6月10日止。若在此期间房地产行情发生较 大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。
五、附件
（一）、估价对象规划公示 （二）、估价对象现状照片复印件
（三）、白云区人和镇人和村委会的《人和文艺商业中心可行性报告》的复印件 （四）、白云区“十二五”规划重点建设项目表（共97项）复印件 （五）、国有土地使用权租赁合同书复印件
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六、估价技术报告
(一)、个别因素分析 1、房地产位置状况：
估价对象位于人和商业中心项目是人和镇人和村委会拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分。项目位于广州白云区人和镇机场高速路人和出口东边200米，机场安置区西成路，北面为10万村民的机场安置区。地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全。 2、房地产权利状况：
根据委托方的要求，本次估价范围为广州人和商业中心中的空姐步行街和酒店式公寓，根据网上的资料，推断估价对象目前已办理《土地使用权租赁合同书》，不能办理《国有土地使用权证》，报建规证有《项目选址意见书》、《建设用地规
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划许可证》、《工程规划许可证》、未办理《商品房预售许可证》，根据委托方提供的《白云区“十二五”规划重点建设项目表》及其白云区人和镇人和村委会补充等记载，估价对象所位于土地的权属人广州市白云区人和镇人和村集体所有，估价对象所位于白云区人和镇西成路，土地使用面积为105270平方米，土地租用年期为20年，从2010 年至2020 年止，土地用途为工业，本次土地为租用，申请建商业中心。主体建筑容积率为1.02，根据委托方提供的《人和文艺商业中心项目可行性》的记载，人和商业中心项目，框架结构，建筑面积1015203平方米，估价对象分别位于中间和东边，建筑面积分别为18868.4平方米和19886.6平方米。
3、房地产现状概述：
经现场实地查勘，估价对象空姐步行街是2层的框架结构，估价对象位于项目中间，评估建筑面积为18868.4平方米，每层建筑面积相同。而估价对象酒店式酒店的建筑面积为19886.6平方米，。估价对象空姐步行街将是整个商业中心最具商业辐射力和凝聚力的区域，汇聚潮流服装、精品首饰、餐饮酒吧、美容机构等各种时尚商业元素，将成为北广州唯一融合空港文化的商区。目前花花公子、奥康等服饰品牌已经纷纷抢滩，率先进驻。据了解，空港公寓全部为单间，酒店式服务。可供前来游玩的旅客短期租住，也可提供给机场员工以及在人和镇工作的外地人长期租住。据营销部门负责人介绍，空港公寓配套有休闲娱乐、商务投资、餐饮购物，有酒店的便利，也有居家的温馨。 (二)、区域因素分析
区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特征，对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。人和商业中心项目位于广州市白云区人和镇中心，地理位置优越，离新机场仅3分钟的车程，总建筑面积超过10万平方米，建成后将是人和镇最大的重点项目，也是人和镇首个集酒店、居住、购物、娱乐休闲、空港文化于一体的生活综合体，承担着“打造新人和，树立空港门户新形象”的重大使命。建成后将对改变人和镇的城市形象、改善白云新机场周围居民生活环境起到积极的作用。 （三） 公司背景分析
广州融驰实业投资有限公司是广州鑫涛房地产实业有限公司的子公司，经过多
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