比准价格M
433.66 444.81 419.2 432.56 根据对周边同类物业租赁市场调查，最终确定估价对象空姐步行街的客观合理月租金为：194.54元/平方米，酒店式公寓的收入为432.56元/间*日。 (2)确定市场年纯收益递增比率 假设其未来每年净收益保持不变； (3)确定市场资本化率
采用安全利率加风险调整指法确定资本化率。其中安全利率采用银行存款基准利率中一年期整存整取存款利率为2.5%。
在广州地区，风险调整率（4%-6%）空姐步行街取值4.5%，酒店式公寓取值5.5%。则空姐步行街和酒店式公寓的资本化率分别为： 2.5%+4.5%=7%，2.5%+5.5%=8% (4)确定市场空置率
根据对广州商铺空置率的调查，确定估价对象空姐步行街空置率为8.8%；酒店式公寓空置率为19.1%。 (5)确定市场收益年限
估价对象的出租土地使用年限为20年。 (6)评估测算结果
经评估测算，最终我们确定空姐步行街的客观合理月租金为：194.54元/平方米，酒店式公寓的收入为432.56元/间*日，评估空姐步行街为305286897.2元，酒店式公寓为
（具体计算过程见下表）。
空姐步行街
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 项目 经营收入（元） 租金收入（元） 出租面积(㎡) 平均月租金(元/㎡*月) 空置率 1年 2956514.86 2956514.86 13886.6 194.54 8.8% 20年 20
1.5 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 4 5 6 7 8 9 10
期数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 出租比例 经营支出（元） 营业税（租金的5%） 教育附加（营业税的3%） 城市建设维护税(营业税的1%) 印花税（租金的0.1%） 房产税（年租金×12%） 房屋租赁管理费（租金的3%） 维修管理费（租金的2%） 保险费(原建购价的0.1%) 所得税 净收益（元） 还原利率 折现年限 各年折现率 净收益折现值（元） 净收益累计现值（元） 评估单价(元/㎡) 评估总值（元） 91.2% 684548.12 147825.72 4434.77 1478.26 2956.51 354781.78 88695.45 59130.3 25245.33 0 2271966.74 7% —— —— —— 305286897.2 21984.28 305286897.2 F 2123380.115 4107715.866 5962322.316 7695605.742 9315518.027 10829329.47 12244310.35 13566594.99 14802317.7 15957385.6 17036796.99 18045550.23 21
0 45439334.8 7% —— —— —— f(i=7%) 0.9346 1.8080 2.6243 3.3872 4.1002 4.7665 5.3893 5.9713 6.5152 7.0236 7.4987 7.9427
13 14 15 16 17 18 19 20 8.3577 8.7455 9.1079 9.4466 9.7632 10.0591 10.3356 10.5940 18988416.42 19869485.12 20692845.87 21462361.01 22181665.68 22853940.63 23482139.44 24069215.64
酒店式公寓
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 4 5 6 7 项目 经营收入（元） 房间间数 平均日收入(元/间*日) 空置率 出租比例 经营支出（元） 营业税（经营收入的5%） 教育附加（营业税的3%） 城市建设维护税(营业税的1%) 印花税（经营收入的0.1%） 房产税（年经营收入×12%） 房屋租赁管理费（经营收入的3%） 维修管理费（经营收入的2%） 保险费(原建购价的0.1%) 所得税 净收益（元） 还原利率 折现年限 各年折现率 净收益折现值（元） 1年 61405698.53 470 432.56 16.1% 83.9% 13718716.11 3070284.93 92108.55 30702.85 61405.70 7368683.82 1842170.96 1228113.97 25245.33 0 47686982.42 8% —— —— —— 20年 0 953739648.4 8% —— —— —— 22
8 9 10
净收益累计现值（元） 评估单价(元/㎡) 评估总值（元） F 6069274851 321663.46 6069274851 期数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 f(i=8%) 0.9259 1.7833 2.5771 3.3121 3.9927 4.6229 5.2064 5.7466 6.2469 6.7101 7.1390 7.5361 7.9038 8.2442 8.5595 8.8514 9.1216 9.3719 9.6036 9.8181 44153377.02 85040195.75 122894122.4 157944054.5 190399814.7 220452151 248277505.3 274038013.2 297895810.5 319984420.7 340437367.5 359373868.2 376908371.7 393141020.5 408176726 422096556.2 434981578.8 446917630.5 457966704.4 468195562.1
(七)、估价结果
综合确定估价对象空姐步行街的市场价值：两种技术路线的估价结果接近，故采用算术平均法确定其市场价值。则： 估价对象空姐步行街市场价值单价为： （41709.88+21984.28）/2=31847.08（元/㎡） 估价对象空姐步行街市场价值总额为： 31847.08*13886.6=442247661.1（元）
综合确定估价对象酒店式公寓的市场价值：两种技术路线的估价结果不近，故采用加权平均法确定市场价值。
估价对象酒店式公寓的市场价值单价为：
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22818.03*0.99+321663.46*0.01=25806.48（元/㎡） 估价对象酒店式公寓的市场价值总额为： 25806.48*18868.4=486926987.2（元） 估价师建议：
从市场比较法和收益法的差异，可以看出酒店式公寓的投资远远大于自住，建议对酒店式公寓的购买用于投资，让签约的“Holiday Villa”公司来经营投资者的公寓会适合。
委托估价房地产为空姐步行街和酒店式公寓的价值评估，建筑面积分别为13886.6平方米和18868.4平方米，房地产在估价时点的评估结果分别如下: 评估总值：人民币442247661.1元和486926987.2元。
大写金额：人民币肆亿肆仟贰佰贰拾肆万柒千陆百陆拾壹元壹角和肆亿捌仟陆百玖拾贰万陆仟玖百捌拾柒元贰角。
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