年的耕耘，已发展为以房地产开发为核心业务，并兼有商业运营和物业管理等业务的多元化公司。目前公司正朝实力雄厚、前景无限的现代化大型企业集团发展，现已在广州、佛山、清远等地区开发多个房地产项目，总面积超过数十万平方米。（四） 最高最佳使用分析
房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行．经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象的法定用途为工业，但规划局已经批准，依据合法原则，在本报告中，设定按工业厂房及配套用途进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则，确定该物业的商业用途为最高最佳使用用途。 （五） 估价方法
估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员掌握的资料，结合估价对象的实际情况，在搜房网等网站对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取市场比较法和收益法作为估价方法。
1、由于估价对象周边同类物业三级市场交投较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用市场比较法对估价对象市场价值进行评估。 基本原理
是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。 假定前提
a.自愿销售的卖主；
b.有一段合理洽谈交易时间，可通盘考虑物业性质和市场情形进行议价； c.在此期间物业价值将保持稳定； d.该物业可以在公开市场上自由转让； e.不考虑特殊买家的额外出价。 计算公式
估价对象市场价值＝比较案例价格×交易日期修正×交易情况修正 ×区域因素修正×个别因素修正
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2、估价对象为收益性物业，可出租获取稳定收益，故我们采用收益法对其市场价值进行评估。 基本原理
是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。 假定前提
a. 纯收益按一定比例逐年递增；
b. 资本化率在收益年限内不变，大于零； c. 收益年期为有限年。 计算公式
V=a/(r-g)×｛1-[(1+g)/(1+r)]n｝ 式中V 一 市场价值
a 一 年纯收益 r 一 资本化率
g 一 纯收益每年递增比率 n 一 获取纯收益的持续年限
（六）、估价测算过程
1、 用市场比较法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评 估思路及计算过程如下。 (1)选取可比案例
根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、 使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以 下交易案例作为可比案例：
估价对象与各比较实例具体状况一览表1
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案例 项目 所处地区 万城·四季广场 可比实例A 白云机场路537-547号 碧桂园豪园 可比实例B 增城增滩公路碧桂园豪园（原逸景翠园 可比实例C 海珠广州大道南1028号天雄布空姐步行街 估价对象 白云广州市白云区人和镇西成路8号 商铺 —— 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 石滩收费站旁） 市内进300米 物业类别 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素
估价对象与各比较实例具体状况一览表2
案例 项目 所处地区 君华香柏广场 可比实例A 白云广州大道北与京溪路交汇处 物业类别 交易价格（元/㎡） 交易情况 酒店式公寓 23000 商铺 35000 正常 2011年6月 较好 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 商铺 20000 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 较好 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 商铺 750000 正常 2011年6月 好 好 五通一平 好 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 南奥高尔夫酒店公寓 可比实例B 番禺汉溪大道南国奥园（三号线汉溪长隆站旁） 酒店式公寓 18600 正常 保利世贸公寓 可比实例C 海珠新港东路1000号 酒店式公寓 估价对象 白云广州市白云区人和镇西成路8号 酒店式公寓 28000 酒店式公寓 —— 正常 正常 正常 12
交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量
2011年6月 较好 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 2011年6月 较好 一般 五通一平 较好 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 2011年6月 较好 一般 五通一平 较好 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 2011年6月 一般 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 （2）比较因素条件说明及价格测算
因估价对象与比较案例处于同一房地产供需圈，比较案例的交易日 期与估价时点接近，交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格，因 此我们对交易日期及交易情况不进行修正，仅对区域因素和个别因素进 行修正。根据估价对象与比较实例的比较因素，分别编制比较因素条件
因素比较条件指数表1：
案例 项目 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个
万城·四季广场 可比实例A 35000 100 100 101 100 100 100 —— 100 碧桂园豪园 可比实例B 20000 100 100 100 100 100 101 —— 100 13
逸景翠园 可比实例C 750000 100 100 102 102 100 102 —— 100 空姐步行街 估价对象 —— 100 100 100 100 100 100 —— 100 装修情况 别因素
建筑结构 新旧程度 工程质量 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 因素比较条件指数表2：
案例 项目 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量
因素比较修正系数表1
案例 项目 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域交通便捷度 繁华程度 万城·四季广场 可比实例A 35000 100/100 100/100 100/101 100/100 碧桂园豪园 可比实例B 20000 100/100 100/100 100/100 100/100 逸景翠园 可比实例C 75000 100/100 100/100 100/102 100/102 空姐步行街 估价对象 —— —— —— —— —— 君华香柏广场 可比实例A 23000 南奥高尔夫酒店公寓 可比实例B 18600 100 100 101 100 100 101 —— 100 100 100 100 保利世贸公寓 可比实例C 28000 酒店式公寓 估价对象 —— 100 100 100 100 100 100 —— 100 100 100 100 100 100 101 100 100 100 —— 100 100 100 100 100 100 101 100 100 101 —— 100 100 100 100 14