因素 基础设施完善度 环境质量 地段等级 100/100 100/100 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 34653.47 100/100 100/101 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 19801.98 100/100 100/102 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 70674.18 —— —— —— —— —— —— —— 41709.88 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 比准价格M
因素比较修正系数表2
案例 项目 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 比准价格M
2估价对象空姐步行街已出租，而酒店式公寓还没出租。根据对周边同类物业租赁市场调查，结合物业特点和合法原则，对物业的收益价值租期内按照租约进行测算，租期外按照正常市场价值进行测算，累计相加为估价对象的收益价值。
15
君华香柏广场 可比实例A 23000 南奥高尔夫酒店公寓 可比实例B 18600 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/101 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 18233.51 保利世贸公寓 可比实例C 28000 酒店式公寓 估价对象 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 22818.03 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 22772.28 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/101 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 27448.29 (1)确定市场租金
估价对象与各比较实例具体状况一览表1
案例 项目 所处地区 白云万达广场 可比实例A 白云广州市白云区云城西路广州白云万达广场 物业类别 租金（元/㎡*月） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素
估价对象与各比较实例具体状况一览表2
案例 项目 广州新空港酒店 可比实例A 广州中央海航酒店 广州南航明珠大酒可比实例B 店 可比实例C 所处地区 广州白云区新机场广州市三元里机场广州新白云国际机西成路53号 路33号 场南工作区空港五路 物业类别
丽影商业广场 可比实例B 新港中路珠影正门东侧 云山诗意 可比实例C 白云区黄边北路 空姐步行街 估价对象 白云广州市白云区人和镇西成路8号 商铺 262.46 正常 2011年6月 一般 较好 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 商铺 257.57 正常 2011年6月 较好 一般 五通一平 较好 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 商铺 73.84 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 商铺 —— 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 一般 —— 毛坯 框架结构 新盘 较好 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 酒店式公寓 估价对象 白云广州市白云区人和镇西成路8号 酒店式公寓 四星级涉外酒店 16
商务酒店 酒店式公寓 房 型 豪华单人房 商务单人房 40 508 豪华大床房 25 448 行政大床套房 30 468 标准双床客房 32 420 豪华大床房 32 420 单间配套 20-35 —— 一房一厅 30-45 —— 面积 平时价 收入（元/间*日） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量
20 368 438 正常 453.75 正常 2011年6月 较好 较好 五通一平 419.2 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 —— 正常 2011年6月 一般 一般 五通一平 2011年6月 较好 一般 五通一平 一般 —— —— 框架结构 —— 较好 一般 —— —— 框架结构 —— 较好 一般 —— —— 框架结构 —— 较好 一般 —— —— 框架结构 —— 较好 因素比较条件指数表1：
案例 项目 租金（元/㎡*月） 交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 白云万达广场 可比实例A 262.46 100 100 101 101 100 100 丽影商业广场 可比实例B 257.57 100 100 101 100 100 101 云山诗意 可比实例C 73.84 100 100 100 100 100 100 空姐步行街 估价对象 —— 100 100 100 100 100 100 17
地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量
—— 100 100 100 100 —— 100 100 100 100 —— 100 100 100 100 —— 100 100 100 100 因素比较条件指数表2：
案例 项目 收入（元/间*日） 交易情况 交易时间 区域交通便捷度 繁华程度 广州新空港酒店 广州中央海航酒店 可比实例A 438 100 100 101 100 100 100 —— —— 100 —— 100 可比实例B 453.75 100 100 101 101 100 100 —— —— 100 —— 100 广州南航明珠大酒店 可比实例C 419.2 100 100 100 100 100 100 —— —— 100 —— 100 酒店式公寓 估价对象 —— 100 100 100 100 100 100 —— —— 100 —— 100 因基础设施完善度 素 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量
因素比较修正系数表1
案例 项目 交易价格（元/㎡*月） 白云万达广场 可比实例A 262.46 丽影商业广场 可比实例B 257.57 云山诗意 可比实例C 73.84 空姐步行街 估价对象 —— 18
交易情况 交易时间 区域因素 交通便捷度 繁华程度 基础设施完善度 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 比准价格M
100/100 100/100 100/101 100/101 100/100 100/100 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 257．29 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/101 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 252.49 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 —— 100/100 100/100 100/100 100/100 73.84 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 194.54 因素比较修正系数表2
案例 项目 收入（元/间*日） 交易情况 交易时间 区域交通便捷度 繁华程度 广州新空港酒店 广州中央海航酒店 可比实例A 438 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 —— —— 100/100 —— 100/100 可比实例B 453.75 100/100 100/100 100/101 100/101 100/100 100/100 —— —— 100/100 —— 100/100 广州南航明珠大酒店 可比实例C 419.2 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 —— —— 100/100 —— 100/100 酒店式公寓 估价对象 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 因基础设施完善度 素 环境质量 地段等级 个别因素 装修情况 建筑结构 新旧程度 工程质量 19