号文件）里明确提到：“同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。”由此可以判断，局部的房地产泡沫确已出现。
二、对几个关键性指标的分析
对房地产业来说，泡沫产生的根源一是供求失衡，二是投机性炒作。供求失衡意味着虽然房屋开工及竣工面积高速增长，但需求却增长乏力，于是商品房空置面积越积越多，最终导致整个行业陷入低谷；投机性炒作则起因于房地产所具备的金融资产属性，一旦投机者预期房价有较大涨幅，纷纷购房以获取资本增值，便形成了一种自我实现的预言，大家预期房价上涨，大量购房，导致需求强盛，房价加速上涨，购房需求进一步高涨??由于这类需求并非以个人自住为基础，在后续资金难以为继或投机者预期发生改变之际，会造成房价的大幅下跌，最终一样导致大量房屋空置，行业陷入萧条。
如果我们以上述两点为基础分析中国房地产市场就会发现，近年来中国的房地产业不仅不存在泡沫，反而迎来了大发展的黄金时期——从1998年开始，房地产业的总体形势一年胜过一年。而刚刚过去的2003年有可能是十余年来该行业总体表现最好的一个年份。
比较1992～2003年11月间房地产业销售面积、新开工面积、竣工面积及空置面积同比增长率的数据，我们发现，中国房地产业的两次快速增长分别发生在1992～1993年与1998～2003年。
在1992～1993年期间，虽然商品房销售面积增幅最高达到了56%(其中投机性买房占去很大比例)，但至1993年竣工面积增长率却要远大于销售面积的增幅，而新开工面积增长率又远高于竣工面积，这已经显示了房地产泡沫即将破灭的景象。以后几年整个行业陷入了深度的萧条，一个例证即是1995年一年商品房空置面积就比上一年增长了55%。
与之相比，1998年后开始的这一轮快速增长期则完全不同。从1998年至2003年六年中，有五年商品房销售面积增长率大于同期竣工面积增长率。与此相应，商品房空置面积虽继续增长，但其增长速度却呈明显下降趋势，其与销售面积增长率的差距也越拉越大。而因商品房品质或定位偏差而导致空置面积的适度增长本是市场经济下的正常状况，因此，近年来空置面积缓和地增长并不能表明供求结构的失调。而且从1998年到2003年11月，中国房地产业的整体形势一年好过一年，仅从房地产行业销售、竣工、新开工三项指标的不断增高及其相对关系的日趋合理便可见一斑。
从1992～2003年来中国房价涨幅变化情况可以看出，除1992～1993年期间房价有较大涨幅，这段期间出现了全国性的房地产投机热潮外，近年来全国房价涨幅基本在5%左右，远远低于日本的地产泡沫中的成倍上涨幅度，也低于国内经济增长幅度，价格运行不存在泡沫。（表2、表3略） 下面对有关房地产的几个关键指标做一简要分析： 1、投资增长速度
在１９９８至１９９９年间，投资增长率是１５％左右，２０００年达到了１９．５％，２００１更是高达２５．３％，２００２年又有所回落，为２１．９％。投资增长过快一方面带来了空置率的增加，另一方面又凸显了投资结构的不合理以及投资区域上的不合理。目前国内的房地产投资过于集中于一些大中城市的高层住宅群开发，而对广大中小城镇的开发重视不够。
但总体来看，目前投资规模与销售比例是协调增长的。尽管近年房地产投资增长速度保持在20%至30%之间，但和1992至1993年泡沫时期的年增长率117%至164%相比，显得理性、温和得多。更重要的，房地产投资增长是有消费支撑的。据统计，房地产销售增长速度也在20%至30%之间，而1992年、1993年只分别增长40.4%、55%，远远低于投资的增长速度。此外，目前房地产投资正处在自发调整期，2002年1至10月新开工面积增长19.6%，比2001年同期下降15.3个百分点。但是，不可忽视的是，2003年1－9月份房地产开发投资增长34%，高于固定资产投资增长1.4个百分点。土地购置面积同比增长44.5%，土地开发面积增长38.9%。商品房施工面积增长27.8%，其中，新开工面积增长30.4%。商品房竣工面积增长34.9%，
销售面积增长35.9%。销售面积的增幅大于同期竣工面积的增幅。 2、景气指数
2001年“国房景气指数”总体水平明显高于2000年，但与2000年一路攀升的特点不同，全年“国房景气指数”呈“高开低走”的态势。2月份，“国房景气指数”值为105.02点，是全年的最低点；此后上升幅度加大，4月份，“国房景气指数”值达到106.88点，比上年同期高出5.03点，是全年最高点。5到7月份，“国房景气指数”小幅波动；8月份以后，“国房景气指数”逐月回落，到年底又略有反弹。
2002年与2001年相比继续回落，且明显低于2001年水平，同时消费者信心指数也低于2001年同期水平。2002年前9个月，国房景气指数总体走势比较平稳，波动幅度不大。“国房景气指数”尽管仍然低于去年同期水平，但1-9月，全国房地产开发继续保持快速发展的势头，总体形势呈现出如下特点：房地产开发投资继续快速增长，但增幅略有回落；房地产销售逐步升温，商品房销售价格增势明显；房屋竣工面积大幅度增加，新开工面积出现恢复性增长；土地开发与购置面积增速趋缓， “国房景气指数”已经连续6个月维持在104点以上的水平。
2003年国房景气指数强劲反弹。2003年上半年，房地产开发的主要特点：房地产开发投资和资金来源继续保持30%以上的增长速度；土地供应量明显增加；商品房销售快速增长，商品房平均销售价格高于去年同期。6月份，房屋竣工面积、资金来源和土地转让收入等分类指数增势强劲，是拉动“国房景气指数”总体水平止跌回升的主要原因。然而，尽管2003年以来，“国房景气指数”持续保持在较高水平运行，变化不大。但受加大对土地和资金供应宏观调控力度的影响，特别是央行121号文件对房地产市场的作用逐步显现，“国房景气指数”小幅回落。
值得注意的是，2003年7月份以来，“国房景气指数”连续2个月保持小幅回落的势头，且均保持在106点以上的水平，10月份，“国房景气指数”稳中趋升的态势表明，全国房地产开发综合景气水平正趋于稳定。
统观2001年以来的房地产开发综合景气指数，除2002年是房地产业处于调整期外，2001年和2003年，国房景气指数均在高位运行（2001年前几个多均在106以上，而2003年全年基本在107左右）。由此，２００２年可能是本轮景气的一个转折点，即持续繁荣了近５年的房地产业将经过短暂的调整后继续快速发展。 3、空置率
国家统计局统计数字表明，2002年1至7月份，全国商品房空置面积总量已达1.2亿平方米，约合1000万套住房，其中半数空置了一年，占压资金超过2500亿元。据最新统计数字显示，2003年前4个月，全国商品房空置面积同比又增长9.6%，累计空置面积超过1.25亿平方米、占压资金超过3000亿元，居各行业不良资产之首，已引起中央银行的警惕。其中，空置期一年以上的商品房面积同比增长4.5%。而目前房地产开发投资却仍继续保持快速增长，空置住宅的压力在进一步加大。
但是，据国家统计局最新统计，三季度全国35个大中城市房地产价格与去年同期相比，房屋销售价格上涨了4％，土地交易价格上涨了6.3％，房屋租赁价格上涨了1.1％。说明当前房地产市场还是有实际需求的。商品房空置量增加，只能说明当前市场供给结构有问题，需要调整。
另外一些学者及业内人士认为，我国当前房地产市场的空置情况远没有这么严重。目前，我国统计只统计新建商品房的空置面积，国外的空置面积既包含新建商品房的空置面积，也包含存量房的空置面积。国外的空置率＝（新建商品房的空置面积＋存量房的空置面积）/房屋总量，空置率的合理区间为10%以下。一些专家、媒体的文章中用新建商品房的空置面积/近3年或上年的竣工面积之比，与国外的空置率做对比，显然是不科学、也不合理的。 4、收入房价比
2003年1月份，原国家计委发布的行业景气报告指出，目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。国际通行的看法认为，住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比的合理水平应为3∶1到6∶1。在日本东京，房价收入比大约为4.8∶1。目前在我国大部分城市与之相应的比例（平均房价与平均收入之比）是8∶1到15∶1。上海、广州等房价收入比维持在8∶1左右。北京市民户年均收入为3.4万元，一
套80平方米的普通住宅也需要40万左右，房价收入比为11∶1。高房价已使众多欲购房者却步。 但持不同观点的搜房研究院认为，现在有些专家学者使用的国际标准可能并不适合目前中国情况。中国人多地少，住宅郊区化及卫星城镇建设刚刚起步，城镇人口密度远比国外要高，住宅稀缺使房价一时无法“摊薄”。另外，中国住宅建设速度加快是近几年的事，过去10至20年内未能实现的住房需求集中释放，非常强劲，房价相对收入而言较高是正常表现。考虑到这些因素，目前乃至今后5至10年内中国城镇房价与家庭收入比之间的合理比值应该是5∶1至8∶1，而不是3∶1至6∶1。这样计算，目前上海、北京、广州三市房价收入比分别为8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，与全国平均水平7.8∶1相差并不远。
三、对几个代表城市的分析
据国家发展改革委、国家统计局昨天公布的对全国35个大中城市房地产市场调查显示，2003年四季度，全国房屋销售价格同比上涨5.1%，土地交易价格上涨8.9%，房屋租赁价格上涨2.2%，涨幅均高于三季度。据介绍，上海、青岛、沈阳、南京上涨幅度高达29.1%、17.6%、15.8%和13.4%；长春和广州房屋销售价格则分别下降1.7%和2.2%。
下面的数据来源于天涯论坛（www.tianyaclub.com）之经济论坛所做的一个网上调查，结果表明大多数城市的房价比较合理。 1、对35个大中城市的调查结果
北京CBD附近及市中心区域8000—10000（单位元/平方米，以下同），二环8000左右，四环与五环之间6000-7000，五环及其以外区域4000-5000，郊区（如昌平） 2500左右。 上海市郊结合地区的房价也至少6000,市中心大概15000—20000 长沙：经济房 1200~1500 商品房 1800~2200 郑州：市郊结合带 1700-2300 环线内 2000-3000 成都: 基本在2000-4000 郊區1000-2000 重庆：2500左右
武汉：比较偏的房价在1800以上，城区2000以上
南昌：市区的房子在2000-4000 郊区一般在1000-2000左右 杭州市中心地带8000以上，市区内6000以上，包括钱塘江对岸 宁波市中心一点的地方,大概是5000-5500,郊区一点的4000以上 济南市中心6000左右，二换附近4000左右，市郊房价2000~3000 沈阳 2500~4000
石家庄市中心3300-4000，次中心在2300-3000，城市边缘1000-2000 天津4000—5000
广州均价5000以上，市中心7000-10000，城乡结合4000左右，郊区4000左右 苏州房价平均4500~5500左右
厦门市区4000以上,湖里(工业区):3000以上，岛外:2000-4000 长春市中心在3300-3800 次中心也在2500-3200 边缘2000 秦皇岛期房1600 左右，市中心的现房 2500 左右
西安2环内要3500左右，2环外2500-3300左右，郊区（长安区）1800—2500 南京市中心地区10000以上，次中心7000—8000，郊区3000—5000，二手房5000左右 温州6000~10000
成都中心繁华商业区5000左右，市区3000—4000，市郊2000—3000，郊区1000--2000 深圳市中心7000-8000，市郊5000以上，关外的4000以上 杭州市区6000以上，市郊3000－－4000
由此次的网上调查及参照国家统计局发布的房地产月报我们发现：
个人购买继续成主流，房价平稳运行。根据国家有关部门的统计，过去10年我国的商品住宅大部分都销售给了个人，到2002年10月，我国个人购买商品住宅占到商品房销售的91%以上，已经成为市场购买的主体。随着居民收入的不断增长和消费物价的稳定，人们对商品房的购买力也在不断增强，有6%—15%的家庭甚至开始购买第二套住宅以用作投资，个人购房占商品房销售的比重将继续增加，仍然是市场购买的主体。研究人员预测，2003年个人购房的比重会在2002年基础上再增加1个百分点。
空置率的上升和产品结构性过剩以及二手房市场相对滞后的问题有关。最突出的是北京、上海、广州等大城市，中高档价位的房子供大于求，而中低档价位供不应求。例如北京，中高价的房子出现了结构性过剩，现在已经可以看出泡沫破灭的一些迹象。如ＣＢＤ项目原来每平米八九千，现在已降到六千多元，因此，去年北京的房价平均下跌了５．９％。另外，北京二手房市场也明显相对滞后，去年一手房交易量达到１７００多万平方米，二手房只有５０万平方米。而成熟的住房市场如美国，１５％是一手房，８５％是二手房。上海基本是一比一，可以互相置换、共同发育。这样，老百姓参与市场的比例就高得多，交易量也高得多，市场也就相应繁荣，还能减轻空置房的压力。 2、对代表城市的分析：
一线城市中我们选择了北京和上海，二线城市中我们选择了三大经济圈中经济活力最强、平均房价偏低的长三角地区浙江省的宁波和杭州。 北京
据北京统计局2004年初公布的数据显示，2003年北京房地产市场平稳健康发展。2003年北京完成房地产投资为1200余亿元，增长21.5%，增幅低于上年4.7个百分点。商品房价格每平方米平均5700余元，商品房销售价格指数为100.4%，公房交易价格指数为100.0%，私房交易价格指数为100.2%。房屋销售价格保持平稳态势，全年仅有0.3个百分点的波动。
据北京市统计局统计，北京2001年1至11月房地产投资总额为631.9亿元，比2000年的415亿元增长52.3%，其中住宅投资381.5亿元，比上年229亿元增长65.9%；2002年1—11月份，北京市的房地产开发投资达到789.1亿元，比上年同期增长24.9%。
从投资规模、速度、比重看，北京市房地产开发投资继１９９５年高速增长之后，１９９６年、１９９７年经历了短暂的调整期，１９９８年起受住房制度改革影响，规模逐年扩大，速度不断加快，占全社会投资的比重逐步上升。从１９９８年的３７７．４亿元上升到２００１年的７８３．８亿元，４年增速分别为１４．２％、１１．７％、２３．９％和５０．１％；占全社会投资比重分别为３９．３％、３６％、４０．２％和５１．２％。２００２年１ 至１０ 月份，房地产开发投资增长３０．３％，占全社会投资的５７．３％。
另外，从房地产市场价格来看，据北京市统计局统计，2002年1—11月份商品房均价为4279.5元/平方米，比2001年同期下降了11.8%，其中商品住房均价为4088.9元/平方米（计算方法：商品住宅销售额/商品住宅销售面积按此方法计算1998年以来历年商品住宅均价，这是自1998年以来的最低水平）。如下图所示，商品住宅均价从1998年以来一直稳定在4700元/平方米左右，而且逐年递减，其中2000年更是低至4556.9元/平方米。
从１９９８年至今，北京市的房地产开发在周期上正处于扩张阶段，其高潮已经经历了５年的时间，但由于住房制度改革使得住房需求转向市场化方式解决，长期积淀的社会资本快速向房地产业集中，居民的购房积极性充分调动，个人购房比例激增，再加上国民经济健康高速运行、入世和举办奥运会等因素的促进，并且在住房供给、需求、土地资源等方面还有一定的发展余地，北京市的房地产前景相当乐观。 上海：
上海市房屋土地资源管理局和上海市建设管理委员会2004年1月5日共同发布的报告称，房地产业增加值占上海GDP的比重逐年提高，从1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2003年预计达到7.4%。在上海GDP两位数的增长中，约1个百分点是房地产业直接贡献的。但面对高企的房价，上海市政府3月底已表示将对房地产市场进行适度调控，并已将这项工作列为今年的重点工作之一。
国家统计局2004年3月发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》显示，2003年，上海市
商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。此外，上海房价还以24.2%的增长速度成为全国房价增长最快的省份和地区之一。
但从总体上看，上海１０多年来房地产业的发展还没有出现过泡沫经济状态，个别年份曾有过房地产投资增幅过高、土地供应量过大、商品房空置过多等经济泡沫现象，经过前几年的调整，逐步走向平衡，经济泡沫已大为减少。房地产业的繁荣期到来，对于促进上海经济增长发挥了显著作用。但也应清醒地看到泡沫增多的局部现象，不能掉以轻心。 当前上海市房地产的基本情况如下：
１）房地产市场的供给和需求基本平稳，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的２００２年１～６月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积１２３０．１４万平方米，与上年同期相比增长４９．９％，批准的预售面积（１１３８．８６万平方米）与实际预售面积之比为１∶１．０８，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为１１９５万平方米，同比增长１９．５％，大大超过商品房竣工面积（４６８．５１万平方米）。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
２）存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。２００２年１～６月，已登记的存量房买卖面积达到８１１．２３万平方米，同上年同期相比增长３１％。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
３）房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。２００２年１～６月的上海房地产开发投资额达到３５５．３６亿元，与上年同期相比，增长４５．３％?预计全年将超过７００亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
４）商品房价格稳中有升，基本合理。２００１年上海的房价上升了８％左右，２００２年上半年上涨了５．８％。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升；二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。２００１年上海居民的可支配收入增长９．９％，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
１）房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。因此，从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
２）商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
３）房价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免房价大起大落的波动引起的震荡。 浙江省：杭州和宁波
2002年，全国商品房平均销售价格增长比例为2.9％，而浙江房价比上一年上涨16.4％，涨幅是全国的5倍多。其中，杭州、宁波2002年涨幅分别居全国第5位、第1位。浙江省商品房价格已是连续多年迅猛上涨。据浙江省城调队统计资料，该省商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8％，是全国房价最高的省份之一。杭州涨幅尤其惊人。1998年，杭州市中心的平均房价为每平方米2800元，目前已超过每平方米6000元，5年多来杭州的房价翻了一番。宁波市中心的平均房价也在5000元/平方米以上，与2002年相比涨幅超过了30%。
杭州的房价自1999年以来，杭州市商品房销售价格的累计涨幅居全国前列。目前杭州市中心的平均房价达到每平方米6000元以上，比两年前上涨了65％。市场主流房产（高层和小高层）平均房价达每平方米5300－5800元，最高房价平均达每平方米16000元。同时，作为房价重要组成部分也是其主要拉动因素的地价涨势更为惊人。杭州市中心土地出让费从1998年底的每亩200万元逐年上涨，1999年为每亩500万元，2000年则达到每亩800万元。