据国家发改委、国家统计局最新调查显示，2003年二季度与去年同季相比，杭州的土地交易价格上涨41.7%，而临近的上海，同一时期土地交易价格涨幅为14.0%。
有专家称，杭州房价上涨过快，主要因素是地价涨幅惊人。不过，在2003年，最被人们关注的政策是杭州自己出台的“楼市新政策”，新政策中包括经济适用房要占到50%的比例，二手房转让将恢复征收20%的个调税等内容，许多人认为，这对杭州楼市的发展将起到巨大的作用。尚未实施的新政策，对杭州楼市已经产生影响。
宁波地价亦不遑多让。在最近的一次土地拍卖中，宁波某房地产开发公司以6.8亿元的价格获得一块占地22公顷土地的土地使用权。这块位于宁波郊区的菜地，仅地价就达200多万元，合每平方米3300元。由土地招标拍卖出让所构成的土地成本，约占商品房成本的40％～50％，也就是说，这块郊区项目必须卖到每平方米6000元以上，开发商才可盈利。
据统计，2002年宁波市实现房地产开发总投资95亿元，商品住宅新开工和竣工面积分别达到420万平方米和300万平方米，同比分别增长30.8%和24.8%。而在房价上，据了解，目前宁波市中心的每平方米的价格在5000元/平方米以上。从2001年开始，宁波市市区普通商品住宅价格上涨11.7%，涨幅在全国35个大中城市中居第一，2002年上半年房价又上涨9.8%，涨幅仍高居全国首位。
浙江不少城市实行土地储备及土地拍卖制度，其中，最具代表性的是杭州。该市于1999年3月开始正式实行土地储备制度，并制定了《杭州市土地储备实施办法》（2000年8月少部分修改）。2003年1月28日，杭州市十届人大常委会第五次会议讨论通过《杭州市土地管理条例（草案）》。现在，杭州市由土地储备中心收回、储备的国有土地出让，基本实行挂牌拍卖。1999年1月，杭州市首次实行土地拍卖，成交价格为平方米2562.5元。此后，成交价直线上升。土地储备制度给杭州财政带来丰厚的收益。仅2001年市区收取土地出让金就达40多亿元，土地收购储备累计资金30亿元。到2001年底，杭州市区已累计收购土地8000亩，向社会供地2500亩，储备土地5500亩，累计投入收购资金100亿元。
但是，大量的土地转让之后，，杭州市几乎要面临无地可供的局面。据杭州市国土资源局透露，至2001年，国家下达给该市1997年～2010年的用地指标已用了70％。2001年，杭州市的用地指标只有2万亩，但该市实际用地达9万亩。 2003年第四季度，杭州市国土部门向社会集中“抛出”超过上年全年公开招标的土地量，以期平抑房价。但现在看来，这一目标未能达到，第四季度杭州房屋销售价格上涨了14.6％。 鉴于地价对于房价的直接拉升作用，有业内人士将浙江房价尤其是杭州、宁波房价高企不下，归咎于土地储备及拍卖制度的不完善。但国土资源部调查报告反驳说，所谓“土地收购储备、招标拍卖抬高了房价”的说法，“只是看到了表面现象，而对实质情况缺乏了解和研究”。他们认为，杭州、宁波房价很大程度上是巨大的现实需求拉动所致。
四、股市与房市
从１９９９年我国房地产市场开始复苏以来，房地产每年都保持了３０％以上的增长速度，房地产行业投资回报率远远高于其他行业，基于这一行业的高利润，大批非主营公司强势介入房地产，以寻求新的利润增长点。据2002年１０月份，在胡润制造的中国１００富豪榜中，以及《福布斯》杂志“2002中国内地首富排行榜”中，百名新一届内地首富中，有50位首富或全部以房地产作为公司的主业，或部分涉足房地产业。然而，目前的房地产企业中自有资金在１０００万元以下的要占到１／３左右，开发商的规模小、实力弱，给这些业外“大鳄”的进入提供了机会。
截止到２００２年１１月，据统计（从２００１年到2002年１１月份）沪深两市累计有２０１家非房地产业上市公司投资房地产。目前，上市公司中涉足房地产业务的公司达到了３４８家，占上市公司总数的２８．８６％（我国境内上市公司１２２０家），其中主营业务为房地产业的有６９家，其中１／３左右是从２００１年才开始涉足房地产业的。这些企业的传统主业有医药、ＩＴ、家电、机械制造、纺织服装、农业等。种种迹象表明，业外企业对房地产开发热情空前增长，大有超过传统房地产企业之势。
应该说，上市公司竞相进入房地产的热潮始于2001年，2001年中期，先后有人福科技、福星科技、道博股份、武汉控股、ST黎明、数源科技、经纬纺机、湖北车桥等斥资投入房地产开发。进入2002年，接连出现了数源科技、亚华种业、益鑫泰等进军房地产业，而国内著名企业海尔、康佳、TCL、美的、三九、联想等也纷纷向房地产业投怀送抱，统计资料表明，全国10％左右的上市公司，不同程度涉足房地产业，新一轮的房地产热潮呼之欲出。同时也表明，继网络、生物制药、金融证券投资热之后，房地产业正成为上市公司新的投资方向。
但同时也应该看到，业外企业的进入给房地产市场带来新的机遇的同时也带来了新的挑战。2001年全国房地产到位资金达到7378亿，比上年增长 29.8%；而2002年前5个月，到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%，在这种情况下，传统家电厂家“海尔”、“美的”、“TCL”、“康佳”正在大举进入房地产。饲料大王四川新希望集团也斥资30亿进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相挤身房地产。一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长，新企业持巨资再度猛烈攻入．势必加剧房地产市场的风险。 1、房地产上市公司基本现状：
据了解，1998年以来，投向房地产行业的资金一直呈两位数递增之势。2000年全国房地产投资完成额为4901.73亿元，比1999年增长19.5%，2001年又较上年增长29.8%，2002年的增长率也在30%左右。在这一轮房地产开发热潮中，许多其他行业的领军企业如希望集团、联想集团、海尔、TCL、美的、三九集团、康佳集团等，以及数以十计的上市公司，纷纷抢滩试水房地产行业，说明众多企业十分看好这一产业的发展前景。
然而，在我国房地产业处于长期繁荣的大背景下，房地产上市公司的表现却不尽如人意。 据统计，在介入房地产领域的大企业中，直接设立房地产公司和投资房地产项目的比重占到６０％以上，然而由于多数公司之前并没有开发项目经验（专业化水平也不是很高）很难适应激烈的市场竞争。房地产开发商虽然对外宣称其行业平均利润大约在１５％左右，但实际的利润要高于这一数字，如果营销策划和成本控制做得好，利润要达到２０％以上，甚至是３０％、４０％，高额利润无疑是促使大批企业投身房地产的主要动机。但是，从1998年到2001年，房产类上市公司平均每股收益从0.179元下降到0.157元、0.141元、0.073元，平均净资产收益率从7.35％下降到6.74％、5.93％、3.10％。原有的房地产公司中，今年上半年亏损或绩差公司也不在少数。如旭飞实业2002年中期业绩为每股收益－0.038元，莱茵置业为－0.090元，先锋股份为－0.224元，阳光股份为0.003元(扣除非经常性损益后为－0.001元)，还有几家是ST公司。另外，据2002年第三季度季报披露的情况，房地产上市公司整体情况也并不乐观，业绩同比下降的家数为同比上升家数的两倍。
从2002年公布中报的69家房地产上市公司来看，49家业绩下滑，11家亏损，22家增长，整体业绩下降明显。
2003年第一季度，64家公司中主营收入增长的33家，下降的31家，整个板块主营收入同比下降2.13%，而全国同期房地产行业销售收入同比增长52.7%，可见房地产类上市公司总体上在行业中处于非主流地位，代表性极其有限。上市公司主营业务利润同比增长1.15%，主营业务利润率23.82%，比2002年一季度微幅增加0.77个百分点，显示上市公司主营业务盈利能力改善不大。但从净利润来看，64家上市公司中净利润增长的有30家，业绩下降的34家，整个板块净利润大幅上涨35%，说明其他业务利润、投资收益、补贴收入等其他利润来源增长较快。而除去2002年重组转型为房地产公司的其余64家公司表现与行业相比也不尽人意，依据行业1-5月份的表现和央行政策对这些公司开发项目的影响预测，这64家公司今年中期主营收入、主营利润基本与去年持平，而净利润可能出现13%左右的增长，主要原因是这些公司一季度净利润增长较快，而二季度由于SARS及央行紧缩政策引起原来一部分预期需求不能实现，业绩有所下降。
另据报道，2003年中期，24家房地产类上市公司发布业绩预告，其中预计业绩大幅上涨的7家、预盈的1家、业绩大幅下滑的2家、预亏的14家。 2、对上市房地产公司的简单分类：
从上市公司介入房地产行业的方式，可以从整体上把这些房地产公司简单分为两类：
一类是通过合资建立新的地产公司介入房地产。新组建房地产公司的规模与自身资产相比并不大，即使经营失败，对公司也不会产生很大的影响，因此，他们介入房地产的举动有试水探路的性质。如银基发展出资700万元参与组建吉林银基房地产开发有限公司、新疆天宏投资800万元参与设立北京天宏国发房地产开发有限公司、威远生化斥资1440万元组建河北威远房地产开发有限责任公司、北方国际出资1700万元合资成立北京北方华辰房地产开发有限公司，大连渤海和青旅控股出资较多，分别为5000万元和5100万元。
这些公司看好房地产业，希望从中能够分得一杯羹，但又没有相关行业的经验，因此大多数选择房地产公司合作。如青旅控股选择的是绿城房地产集团有限公司、大连渤海选择的是北京万柳房地产开发有限公司、北方国际则选择华辰方馨物业管理公司。而有的公司则显得仓促上阵，介入带有明显的盲目性，如威远生化与其控股公司河北威远集团有限公司合资组建地产公司，这种缺乏专业知识和实践经验的公司，在市场竞争中难以和专业公司相抗衡，投资成功的变数也更多一些。
另一类则是通过资产置换或股权转换方式，使公司主业转变成为房地产行业。这些上公司进入房地产行业较为彻底，大多数是与原主业分手，全身心介入房地产业。虽然它们都是通过重组方式进入地产领域，但其将来重组效果会出现很大的不同，成败的关键应该主要取决于公司重组后注入资产的质量状况。如ST成百曾经是成都地区的百货业龙头企业，经过资产置换，公司从一家老牌百货类公司转型成一家以房地产业务为主的公司先锋股份8月24日公告称,公司第一大股东北京顺通实业公司拟分别转让给万通星河和裕天投资1575万股和368万股股权，此次股权受让如获批准,万通星河将为公司第一大股东。先锋股份将在大股东的支持下注入“亚运新新家园、新城国际”地产项目，发展前景看好。但因房地产项目不确定因素太多，公司公布的公告中，不能提供两个项目的盈利预测，这是值得我们留意的因素。
新介入的企业做一些短期投资试探一下，或者与专业化强的实力公司合作开发或参股房地产公司的方式减小了新介入企业的经营风险。但同时，企业转型和进行多元化必须进行充分的市场调查与可行性分析，做好与主业的搭配关系，避免遭遇“多元化陷阱”。 3、影响房地产公司业绩的五大因素
开发周期，房地产开发的周期长，前期投入大，收入会比较集中在某一时段，尤其是下半年。许多房地产公司在下半年将会出现产品的集中销售，届时市场的需求和承受能力将会影响到公司的业绩。 扩张成本，不容忽视的是，一些房地产上市公司的主营业务收入得到较快提高的同时，成本、费用却以更快的速度增加。
现金流情况，房地产上市公司土地储备和项目前期投入所需资金量较大。一旦有项目不能如期实现销售现金收入，公司就可能面临现金周转的困难，影响其他后续项目的进展。
收益结构，目前境内的房地产上市公司的收益主要以房地产开发销售为主，缺乏其他稳定收益。在进行房地产开发的同时发展物业将是以后的趋势。
土地招标，房地产上市公司必须正视由于土地招标使房地产业成本上升的趋势，以及这一趋势对房地产公司资金实力的考验。 4、此消彼长还是荣辱与共
一直被各界认为是利润率较高的房地产业，2002年以来成为各种资金涌入的焦点，出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。众多业务和房地产业毫不相干的上市公司也加入这股潮流中，有的公司甚至将主要业务方向调整为房地产业。然而，房地产业的现实并未契合人们的良好预期，市场上一面是新开工楼盘大幅增长，另一面是房屋空置率不断上升，投资的风险日益增大。 大量的资金涌入地产市场，拉动了土地价格的飞速上涨。然而，地产价格的长期偏高对经济增长带来了相当大的负面因素。首先产生了投资的分流，大量热钱集中于土地并没有创造出应有的财富增值，反而限制了其它行业的金融支持，对股市的资金面是一个冲击。其次牵制了消费，地产价格过高严重影响了普通家庭的消费能力，这对宏观经济摆脱目前的通缩局面相当不利。同样也对股市的行情发展不利。
2003年以来，有种种迹象表明随着股市的升温，更多的资金流向了股市。据上海《财经时报》报道，由于预期楼市出现“拐点”，“炒风”正在向股市蔓延。早在2002年9月，上海就有房地产开发商以抵押土
地使用权给银行的方式获得资金，投入股市。与个人住房消费抵押贷款流入股市的资金相比较，地产商地产抵押去炒股的资金量更大。据统计，上海1/2-1/3的中小地产商囤积的现房和在建的项目正在大批抵押给台资和外资后炒股。一些超大的房地产企业也通过合资甚至把项目抵押拿钱炒股票。因此，随着上海个人住宅消费抵押贷款和银行资金参与的地产项目转押资金正在流入股市，地产市场、股票市场和金融正在形成一个逐渐放大的危险：那个环节都不可以出问题。
从现象上看，近几年股市一直低位徘徊，而房市却出现了持续繁荣的局面。而在房地产市场局部堆积了越来越多的泡沫并有可能引发整个市场的崩溃之后，原本投在房地产市场的资金开始向股市分流，并带来了股市的繁荣，二者之间似乎存在着此消彼长的关系。
不可否认，整个社会资金总量有限，股市低迷导致房地产投资增加、房价上涨，但在股市和房市日益融合、外资尤其是投机资本大量进入的情况下，二者其实是休戚相关、荣辱与共的。这一点在近年来我国众多的房地产企业纷纷上市后就更加明显。
房地产企业上市不仅可以拓宽房地产企业的融资渠道，还可以为股市的平稳和繁荣提供强有力的支持。房地产企业可以从股票市场上融资，保证项目的进度和质量，保证企业的赢利水平。相应的，房地产股就会坚挺，在众多表现良好的房地产股的支持下，股市的动荡也会在一定程度上得到缓解，股市与房市由此实现双赢。
因此，目前要做的就是从房地产企业这个实体角度来促进股市与房市的相互融合，以房地产企业的产品为媒介促进房地产证券化，来连接股市与房市之间的资金流动，使股市与房市相互转化、相互扶持、共生共荣。
五、政策回顾
1998年，国务院下发23号文，宣布宣布取消福利分房，极大地释放了住房需求的“动能”。在中央扩大内需的政策背景下，进入了新一轮的景气周期。2001年，房地产开发投资对中国GDP增长的直接和间接贡献率相加共计1.9到2.5个百分点。房地产业已然成为国民经济的支柱产业。
2001年7月1日，中国人民银行《关于规范住房金融业务的通知》。严禁发放“零首付”个人住房贷款。该文件与最近央行发布的121号文内容有诸多相似之处，被认为是房地产业新一轮整顿的开始。 2001年7月，温家宝批示建设部会同有关部门加强宏观调控，“要采取有效措施控制一些城市过高的房价，防止房地产业出现泡沫”。2002年年初，建设部对北京、上海、重庆、广州四个城市的房地产市场情况进行了调研并于1月21日向国务院报送《商品房市场存在的主要问题及对策》。
2002年7月1日，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施。
2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家说总局等5部门联合印发了《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。
2002年下半年，建设部召开了北京、上海、广州、深圳等地区和国务院有关部门参加的房地产形势分析会，做出了“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理的问题，个别地区问题还较严重”的判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析的报告》。
2002年11月，中国人民银行下发《关于对房地产信贷业务进行检查的通知》，检查范围是2001年7月1日到2002年9月30日办理的房地产贷款业务。
2003年2月起，国土资源部进一步治理整顿土地市场秩序。
2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。（银发１２１号文）。
2003年6月下旬，央行货币政策委员会召开二季度例会。强调注意防范货币信贷较快增长时在房地产业和低水平建设中潜在的金融风险。
2003年８月国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发１８号文）。 由上面一系列的文件及政策可以得出结论，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但在土地拍卖制
度、房地产金融等方面存在较多问题，并且局部房地产投资增长过快，但由于结构不合理致使房价涨幅过大、空置率上升，政府下决心对房地产业进行整顿。可以预期，房地产行业的调整即将到来。
国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广认为，近5年来房地产景气的原因不是周期性因素，主要是靠体制变化和政策的刺激。由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，将成为推动下一轮宏观经济繁荣发展的三大支柱性力量之一，但真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来。但是，由于国民经济的快速发展，居民收入的持续增加，加上上述政策的规范，我国的房地产市场肯定会进入一个良性的调整期，为下一个增长周期积蓄力量。在大概5年左右的时间里，房地产业的需求仍然保持着较为广阔的空间。
六、升值可能带来的影响
由前面的分析可以看出来，中国的房地产业虽然存在不少问题，但仍有较大的发展空间，因此，一定要审慎对待人民币升值的问题，以免重蹈日本的负者。
从以下几点可以看出在人民币保持稳定的情况下中国房地产增长的一个大周期有望开始。一是据联合国机构的统计分析，当各国人均GDP处于从800美元到1.3万美元的成长区间时，住房消费将持续发展。目前中国人均GDP刚过1000美元，正进入住房消费持续发展期。二是世界平均城市化水平50％，发达国家75％，我国38％，只及发达国家的一半，由于城市化加速，今后每年估计有近2000万人进入城市，其对房地产的需求有可能超过城镇居民住房面积提升的需求。三是目前我国城镇居民住房消费占全部消费的比重仅10％，人均建筑面积22平方米，到2020年有望达到人均30到35平方米，城镇居民住房消费将＂升级换代＂，从而产生后续需求。四是目前我国的消费信贷占整个信贷的比重不超过10%，而美国为40%，香港为50%；同时我国GDP中消费的贡献约50%，而美国为80%，因此消费信贷与整个消费的增长空间都较大，由此将带来房地产信贷与消费的增长。
升值后，最直接的后果就是相对增加了人均GDP，另据测算，人民币的升值将提高我国居民的消费结构及水平，并带动城市化的进程，据此看来，人民币升值将会对我国房地产市场的发展带来新的机遇。但是，如果任由市场来调节，政府不采取任何调控措施来控制房地产市场的发展的话，就会重蹈日本的房地产泡沫经济的覆辙。这方面有台湾的经验可供借鉴。
从1980年至2000年的20年时间里，台湾经济快速发展。与此同时，台湾的地价和住房价格也快速上涨。据台北、高雄、台中等城市的资料显示，这20年里，住房价格（含地价）上涨了十二三倍，同期这几个城市国民生产总值增长了十倍多。也就是说，台湾的国民生产总值、人均国内生产总值与房价的涨幅相差不大。并且，在这20年中，台湾先后采取了两次调控措施。第一次，在20世纪80年代初，由政府组织建设国民住宅，其售价比市价低一半多；第二次，在20世纪90年代，政府收购台湾糖业公司空出的种甘蔗用地，用以建住宅，其售价也比市价低一半多。这两次用经济手段进行的调控措施，较好地产生了阻止房价快速上升的作用。
因此，在人民币升值后，必须对地价和房价进行适度调控，控制房价的涨幅。
另外，人民币升值后，会有大量的国际投机资本涌入，一方面他们是为了赚取人民币升值的差价，推动人民币的进一步升值；另一方面，他们进入股市和房地产市场，持有人民币资产，制造泡沫，最后抽逃，把泡沫留给国内的投资者。国际资本的进入说明了他们对中国经济增长充满了信心，但同时也给国内的金融、房地产市场带来了极大的风险。所以，人民币升值后如果不能较好的控制国际国内投机资本的冲击，不仅对房地产市场，甚至对整个国民经济都是一场灾难。
如果政府调控适当的话，升之后房地产市场还是有很大的发展前景的。
首先，从投资和消费增长速度来看，人民币的升值带来进口的增加，促进消费和投资的结构发生较大变化，从而提高了居住水平的提高速度。我国的潜在经济增长率在9%左右，而投资和消费的增长速度肯定高于这一水平，因此，如果控制房地产投资和国民经济大体保持同步增长的话，未来５年内我国房地产发展速度可稳定在１０％—１５％之间。５—１０年内可能会加快，可提高到１５％－２０％。