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使用) 条件》（武土条字[200＊]＊＊＊号）为依据。
十一、土地估价师签字：
估 价 师 ＊＊＊ ＊＊＊
十二、土地估价机构：
估价机构负责人签字： （机构公章）
200＊年＊月＊＊日
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资格证书号 签 字 地产江湖www.dcjianghu.com
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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述 1.土地登记状况
估价对象为位于武昌区＊＊路＊＊小区的一宗国有土地。土地面积为50000平方米（以实测为准）。土地规划用途为住宅用地。土地等级为住宅Ⅲ级。土地使用年限为70年。宗地四至为：东连＊＊路，南临＊＊路，西抵＊＊街,北至＊＊路。
2.土地权利状况
估价对象土地所有权属国家所有。武汉市土地整理储备中心拟将其进行交易。委估方未提供估价对象在估价基准日的他项权利状况说明。
3.土地利用状况
根据委估方提供的资料，委估宗地的土地规划使用条件如下： 规划用地总面积:50000平方米 规划用地性质:居住 土地分类：住宅用地Ⅲ级
用地位臵: 武昌＊＊路＊＊小区，东临＊＊路、南临＊＊路、西临＊＊街、北临＊＊路（详见规划用地范围线）
建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算 容积率：控制在3.6以内 建筑密度:不大于30%
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建筑高度:结合具体方案审定
绿化率:按《武汉市城市绿化条例》执行 二、地价影响因素分析 （一）一般因素
武汉市是湖北省省会，是华中地区最大的经济、贸易、金融、文化、科技、教育和信息中心。地理位臵为东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′，东西最大横距134公里，南北最大纵距155公里。全市总面积为8467.11平方公里，其中城区面积3963.9平方公里。武汉市下辖七个中心城市和市郊六区，108个街道，15个乡，21个建制镇，3140群众组织,全市人口764.42万人，其中城区400万人，占总人口的57%，日均流动人口近100万人。
在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位臵，与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距在1200公里左右，处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，且紧邻新干线京九铁路；同时武汉又处于中国现代经济的京-沪-汉和沪-港-汉两大“金三角”的交角点，是长江流域经济发展的中部支撑点和跨世纪三峡工程的主要基地。故武汉素有“九省通衢”和“东方芝加哥”的盛誉，是我国集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽城市。
随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以钢铁、汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。武汉是我国最大的内河港口城市,国家重要的住宅基地。武汉是华中地区最大的内外贸易中心，商业繁荣，年资金融通量居全国第二，证券交易中心规模位居全国第三，有十家商场跻身于全国一百家大型
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商场之列；武汉是华中地区最大的科研、教育智力密集区，全市有各类研究与开发机构646个，国家级实验室10个，各类专业技术人员45万人，有35所高等院校，科教实力居全国第三。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备更加巨大的发展潜力。
武汉市城市发展总体目标是：规划期内，武汉市的城市建设与发展要坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好，社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。
根据武汉市的总体发展目标，武汉市的产业政策是：建立起一个第三产业发达，第二产业主导优势明显，第一产业结构合理，与我国中部地区优势互补、分工协作的现代化经济体系，逐步形成以主城为核心，由内向外的第三、二、一产业圈层式布局结构。其中，第三产业发展以商贸、金融保险、房地产、交通通信作为支柱产业。
受产业政策影响，1997年，武汉市人民政府取消和调整了部分收费项目及标准：对房地产建设项目一次性合并征收城市建设配套费，并在原综合测算的标准基础上下调20%；取消土地开发配套费、房屋买卖登记费等48项建设项目收费；降低房地产交易土地收益金、城市规划管理费等20项收费项目标准，最高降幅达30%。武汉市还在今年降低了房地产交易税费征收比例。
上述税收政策的实施，对于改善投资环境，刺激房地产业的发展起到良好的促进作用。
武汉市房地产呈现市场活跃，交易量放大，价格上涨，逐步走高的态势。具体表现有：房地产开发投资量持续增大；房地产交易量增
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大，且个人成为消费主体；房屋租赁市场活跃。
近年来，武汉市加强了房地产业的规范管理:1.编制武汉市城区年度土地供应计划，逐步形成土地卖方市场。2.控制供地总量和单项用地总体规模,单个项目用地规模不得超过12公顷。3.制定了2002年度最低地价标准，并于2004年进行调整。进一步促进了房地产业的健康发展。
（二）区域因素 （1）区域概况
古称\武汉三镇\之一的武昌，位于长江南岸，与汉口、汉阳隔江相望，是中共湖北省委、湖北省人民政府机关所在地，是湖北省重要的政治、文化和信息中心。全区总面积82平方公里，常住人口近百万，区辖14个行政街道、194个社区居委会。
2003年，武昌区全年完成国内生产总值916361万元，比上年增长12.4％。实现全口径工业总产值14.2亿元，比上年增长18.0％。完成工业增加值3.1亿元，增长24.2％。全区企业改制工作进一步深化，全年共有39家国有企业、112家集体企业实现了改制。
（2）交通条件
武昌是华中地区交通、通讯枢纽，城市基础设施完善。现有道路长度145.6公里，干道密度为1.21公里/平方公里，广场用地 1.79公顷，社会停车场用地5.10公顷。武昌是武汉的南大门、\九省通衢\要冲所在。京广铁路、107国道横贯武昌，长江水路上达重庆、下至上海，武昌火车站，付家坡、宏基长途客运站以及武汉电信大楼等构成华中地区重要的交通、通讯枢纽。区内三座大桥跨越长江，三条主干道和平大道—武金堤， 中北路—中南路—临江大道三条由北向南贯通，东西向有武珞路、民主路和徐东路三条。城市交通网络四通八达，排水、堤防等市政配套设施完善。
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