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人口状况 客流人口密度状况 居住人口密度状况 合计 比较适合住宅 比较适合住宅 较优 较优 0.2552 0.004 0.008
委估地块地价个别因素说明及修正系数表
个别因素 使用年期 容积率 宗地面积 宗地形状 交易期日 因素说明 评估设定土地使用年限70年 容积率3.6 面积对土地利用较为有利 形状对土地利用较为有利 基准地价估价基准日至本次估价基准日期间，土地价格有一定程度上涨 修正系数 1 1.56 1.03 1.04 1.1 利用基准地价系数修正法得出待估地块的出让土地价格为：
出让土地价格 = 2330×[1+0.2552] ×1×1.56×1.03×1.04×1.1 = 5375.97（元/平方米）
（二）剩余法
剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
具体计算公式为：
地价=房屋预期售价-建筑费用-专业费用-利息-税费-开发商利润
依据武汉市城市规划管理部门审定的土地规划条件，以及土地区位、土地条件和房地产市场状况，假定待估宗地的最佳利用方式为开发建设中高档住宅不动产，宗地容积率为3.6，绿化率按《武汉市城市绿化条例》执行，总用地面积为50000平方米，建筑面积为180000平方米。
(1)预测楼价
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依据待估宗地上不动产的用途、结构、装修档次，调查待估不动产同类地区类似不动产的售价水平，考虑到待估不动产个别因素，确定不动产开发完成后销售均价为4000元/平方米。
待估宗地上总建筑面积为180000平方米，则不动产总价为： 4000×180000/10000＝72000万元 (2)建筑物开发成本 ①估算建安费用
参考武汉地区建设安装工程预算价格标准，结合规划建筑物的状况和估价人员对同类型建筑市场行情的调查，估算该项目的建筑造价为1150元/平方米,需要进行简单的装修并配备相关设备,估算费用为200元/平方米，则建安费用为:
(1150+200)×180000/10000=24300(万元) ②估算专业费用
项 目 勘测规划设计费 城市基础设施配套费 防空地下室异地建设费 公共消防设施配套费 墙体材料专项费用 白蚁防治费 商矼交易费 散装水泥专项基金 生活垃圾处理费 质量监督费 建筑合同鉴证费 标 准 12元/建筑平方米 80元/建筑平方米 18元/建筑平方米 1.5元/建筑平方米 8元/建筑平方米 1.2元/建筑平方米 建安费*0.9‰ 1.5元/建筑平方米 18元/建筑平方米 建安费*0.14% 建安费*0.007%(最高2100元) 地产江湖www.dcjianghu.com
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结果(万元) 216 1440 324 27 144 21.6 21.87 27 324 34.02 0.21 武政(1997)20号 武改(1999)125号文件 鄂价费字(1998)220号 鄂价房地字(1998)218号 鄂价费(1992)232号 鄂价房地产字(2002)49号 财综字(2002)23号 鄂价费(1992)232号 鄂价费(1992)329 鄂价房地产字(2002)47号 依 据 地产江湖www.dcjianghu.com
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交易服务费 印花税 档案服务费 抗震设防审查费 建安费*0.8‰ 建安费*0.3‰ 1.5万元/项 0．05元/建筑平方米 城市综合开发行业管理费 0．5元/建筑平方米 定额测定费 监理费 安全监督费 合计 建安费*0．6‰ 建安费*0．6‰ 建安费*0．8‰ 9 14.58 14.58 19.44 2666.43 19.44 7.29 1.5 0.9 鄂价房地产字(2002)47号 武税发(1991)214号 鄂价房地字(1999)177号 另外,依据水电增容费有关收费标准:水增容费(含表外工程费)1575元/户、电增费（含工程费）960元/户。
一般住户按100平方米建面计算，则有：
（1575+960）*（180000/100）/10000=960.18(万元) 综合以上,估算专业费用为: 2666.43+960.18=3626.61 (万元) ③管理费用
按建安费的5%计,24300*5%=1215(万元) ④不可预见费
根据房地产市场状况及开发项目的规模,按建安费的6%计,为24300*6%=1458(万元)
建筑物开发成本=建筑费用+专业费用+管理费用+不可预见费=①+②+③+④=24300+3626.61+1215+1458=30599.61(万元)
(3)购地税费
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项目 地籍测量费 土地登记费等 契税 土地评估费(综合费率) 合计 标准 用地面积*0.4元/平方米 用地面积*0.4元/平方米 地价*4% 地价*0.2% 结果(万元) 2 2 0.04X 0.002X 4+0.042X 注:设地价为X (4)投资利息
依据开发项目的规模,设定项目的开发周期为2年.年投资利率参考同期中国人民银行公布的两年的贷款利率5.76%计.假设地价及购地税费是一次性投入,计息期为整个开发周期;建筑费用及专业费用为均匀投入,计息期为开发期的一半,均按复利计息,投资利息为:
投资利息=建筑物开发成本*[(1+利息率)开发周期/2-1] +地价及购地税费*[(1+利息率)开发周期-1] =30599.61*0.0576+(4+1.042X)*0.1185 =1762.54+0.47+0.1235x =1763.01+0.1235x (5)计算投资利润
投资利润为全部预付资本(包括开发成本和土地成本)利润,根据近年来武汉市类似房地产开发项目的利润水平,年投资利润率按预付资本的15%计,假设地价及购地税费是一次性投入,开发成本费用均匀投入,开发成本费用均匀投入,则投资利润为:
投资利润 = 建筑物开发成本*[(1+利润率)开发周期/2-1] +地价及购地税费*[(1+利润率)开发周期-1] =30599.61*[(1+15%)2/2-1]+(4+1.042X)*[(1+15%)2-1]
=30599.61*0.15+(4+1.042x)*0.3225
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=4589.94+1.29+0.336x
=4591.23+0.336x (6)销售税费
依据武汉市房地产、武汉市税务局（1993）64号，鄂价房服（2002）77号，销售税费包括：
A、营业税及附加：按不动产总价的5.6％计，共3830.4万元； B、交易手续费：按3元/建筑平方米计，共54万元； C、印花税：按不动产总价的0.05％计，共34.2万元
D、评估等费用：按不动产总价值的0.2％计，共136.8万元。 E、广告宣传及代理费：按不动产总价的3％计，共2052错误！未指定书签。万元。
销售税费＝A+B+C+D+E
=3830.4+54+34.2+136.8+2052
＝6107.4万元
(7)计算宗地总地价 将上述各项代入公式：
总地价＝预计开发完成后不动产总价－建筑物开发成本
－购地税费－投资利息－投资利润－销售税费
即：X＝72000-30599.61-(4+0.042x)-(1763.01+0.1235x)- (4591.23+0.336x)-6107.4万元， 求得：x=28934.75-0.5015x 总地价X为19270.56万元 7、计算宗地单位面积地价
单位面积地价＝总地价÷总用地面积
＝19270.56万元÷50000平方米×10000
＝3854.11(元/平方米）
三、地价的确定 1.地价确定的方法
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