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(3)城市规划
按照国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996—2020年）》，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路—水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路—梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲—武泰闸现代制造业发展区等九大板块。
（4）基础设施条件 A.供水状况
武昌区现有余家头、平湖门、白沙洲、和东湖四座水厂，总供水量为82万吨/日。规划拟重点解决水压低的问题扩建余家头水厂和白沙洲水厂，改造平湖门水厂。
B.排水状况
排渍分3个区、6个泵站系统，规划抽排能力100立方米/秒，设涵闸4个，排水流量43.6立方米/秒，规划控制渍水标高19.63到20.15米（黄海高程）。排污规划为6个污水处理厂系统，日处理量为32.2万吨，城市生活污水须处理达标后才能引作灌溉、养殖、或排入江河。工业污水须在厂内处理达标后，才能排入城市下水道。
C.供电状况
该区供电系统比较完善，电力充足，能保证区内生活、生产的需要。规划中将增加新的变电站及提高现有供电线路的输送电压。
D.电讯状况
区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，市话普及率80%，通讯线路畅通。
（5）环境条件
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区地质结构以新华夏构造体系为主，地貌单元属江汉平原长江一级阶地，地势平坦。气候属亚热带大陆性湿润季风气候，雨量充沛，热量丰富，无霜期长，四季分明。常年主导风向为东北风，平均风力2.3级。年平均降水量1204.5毫米，年平均气温约16.3度，全年日照率46%，该区江河沟渠交织，湖泊库塘星布。
区域环境质量属武汉市轻度污染区，主要污染物为氮氧化物及少量SO2。区内拥有成片完整的自然山林水体，保存良好，随着环境创新步伐的加快，绿化覆盖率不断提高，环境日益优美。
(6)旅游资源
武昌是一个美丽的城区，依山傍水，文化历史厚重，集中了全市70%的风景名胜和革命胜迹，武汉被国家授予的6个4A级景区有5个在武昌。盛享“天下江山第一楼”美誉的黄鹤楼，距今已有1700余年历史；佛教胜地宝通禅寺始建于南朝，历经了2000余年的沧桑；有2500年历史的道教著名十方丛林之一的长春观，每逢庆典之日，祈禳活动甚为壮观；国家级重点风景名胜区东湖的水面面积32.8平方公里，是全国最大的城中湖；湖北省博物馆展出的战国出土文物古编钟，更饱蘸了浓郁的楚文化风韵，成为湖北省对外文化交流的重要标志；在大革命时期由国共两党合作创办、由毛泽东同志实际主持工作的中央农民运动讲习所旧址，现被列为湖北省文物保护单位。
发生在1911年的辛亥革命，推翻了两千多年的封建帝制，揭开了中国革命历史的新篇章，给武昌留下了辛亥起义鄂军总督府、起义门、工程营、楚望台军械库、黄兴拜将台等一大批首义遗址和胜迹，一代名舰中山舰将永久停泊在武昌的长江边，辛亥革命博物馆也在规划建设中。武昌正着力建设“首义文化区”，赋予“首义”更新的社会、经济、文化内涵和活力。武昌还汇集了洪山体育馆、洪山广场、湖北大剧院等大型文化体育设施及一批高档酒店，构成旅游的配套功能。
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（7）产业集聚状况
武昌科技教育力量雄厚，人才资源丰富。辖区内有武汉大学等13所大专院校，中科院武汉分院、七O一所、七一九所等48个国家、省、市级科研机构，131所中小学校，拥有大批高级技术人才和专家学者，是全国著名的智力密集区之一。近年来，武昌区依托地区科技智力资源丰富的优势，积极培育高新技术企业，发展高新技术产业，不断加大财政和社会资金对科技的投入，200亩的宝安科技创新园，入园孵化企业58家，国家信息安全成果产业化（湖北）基地和1.5平方公里的武昌科技工业园已成为培育和引进高新技术产业的重要载体。全区积极推进素质教育实验区工作，不断增加教育投入，调整优化教育结构，整体办学水平和教育质量处于全市前列，武昌实验中学、武汉中学等一批名牌学校的品牌效应日益明显，全区正努力实现由教育大区向教育强区迈进。
武昌工业制造业基础雄厚。区内有武船、武锅、武重、武车、湖北建筑机械厂等10多家国有大型企业，是国家\一五\、\二五\期间投资建设的重要制造业基地。现已构成了以机械、电子、电力、电信、轻纺、化工、建材等为主的综合性工业体系。近年来，地区工业在计算机软件、环保设备、机电一体化、激光应用、新材料领域有了突破性发展。
同时武昌商贸、金融业发达。武昌是长江沿岸重要商品集散地，年社会消费的零售总额达80亿元，中商广场、亚贸广场都是全国著名大型商业零售企业，还有国际零售巨头家乐福、麦德龙、普尔斯马特、百安居。区内金融机构众多，中国人民银行武汉分行在武昌，60多家银行、证券、保险等金融机构，构成了强大的融资和信贷能力。现已初步探索出发展现代制造业、现代服务业和都市工业园模式。
（三）个别因素
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估价对象位于武昌区＊＊路＊＊小区。武汉市土地整理储备中心拟将其交易。土地使用权类型为出让。据武土条字[200＊]＊＊＊号《规划设计（土地使用）条件》记载：
规划用地总面积:50000平方米 规划用地性质:居住用地 土地分类：住宅用地Ⅲ级
用地位臵: 武昌＊＊路＊＊小区，东临＊＊路、南临＊＊路、西临＊＊街、北临＊＊路（详见规划用地范围线）
建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算 容积率：控制在3.6以内 建筑密度:不大于30% 建筑高度:结合具体方案审定
绿化率:按《武汉市城市绿化条例》执行 此次评估设定用途为住宅用地。
委估地块东连＊＊路，南临＊＊街，西抵＊＊街,北连＊＊路。属于武汉市城区住宅Ⅲ级地段。该地块地处武汉中心城区武昌区，临近交通主干道＊＊路，有数条公交线路通往市内，交通便利。估价对象所在区域有黄鹤楼公园、首义广场、武汉首义纪念馆、湖北省图书馆、中南财经政法大学、湖北教育学院、市三医院、光大银行、中百仓储、中商平价等生活配套设施。
待估宗地形状规则，对土地利用较为有利，地块面积对土地利用较为有利。该地块地势较平坦，地质条件（抗震能力）一般。估价对象供、排水状况较好，实际开发程度已达宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。
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第三部分 土地估价
一、估价原则
本次地价评估遵循以下原则： 1.估价原则： (1)替代原则
根据经济学上的替代原理，同类同质的商品应具有同样的价格。同样，同类同质的土地，由于市场竞争，也应具有相似的价格。因此，选用市场比较法进行估价时，应在同一市场供需圈内，调查近期发生交易的与委估对象地块有替代关系且影响因素一致的地块，通过比较修正，最后确定土地价格。
(2)需求与供给原则
当土地需求大于供给时，土地价格就会上升，当土地需求小于供给时，土地价格就会下降。因此在具体评估时，一定要结合土地供给有限性和位臵固定性等特点，具体分析土地需求与供给的关系，才能正确地测算出土地的价格。
(3)变动原则
一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化面发生变动的.土地价格也有同样情形,它是各种地形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的.因此,在土地估价时,必须分析该土
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