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地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
(4)预期收益原则
对于土地价格的评估，重要的并非过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化提供依据。因此，商品的价格是由该商品未来预期总收益来决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。所以，估价时应了解委估对象过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测委估对象现在以至将来能带来的收益。
(5)最有效使用原则
地价是以最有效使用土地为前提的。尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。所以，作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。在此次评估中，委估对象地块的利用方式和利用强度是在遵循城市规划的前提下依据最有效使用原则确定的。
(6)协调原则
土地总是处于一定的自然和社会环境之中，土地与周围环境的关系，直接影响到该地块的利用效益或效用，进而影响该地块的价格。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，并确定其协调程度。
(7)多种评估方法相结合的原则
随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等。由于各种方法的估价结果
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存在一定的偏差,在进行地价评估时，就要根据委估对象的实际情况，充分考虑用地类型和所掌握的资料，选择最适宜的两种估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合理的土地价格。
二、估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等条件，选择适当的估价方法。
委估对象的规划用途为住宅用地，根据估价对象的特点及评估人员收集的资料，在考虑以上估价原则的基础上，本次评估拟采用基准地价系数修正法、剩余法进行评估，其主要依据一是待估宗地处于武汉市基准地价覆盖范围内，且该区域有较完整的基准地价修正体系，因此可采用基准地价系数修正法进行估价；二是待估宗地规划为住宅用地，其所在区域市场上同类用途，性质和结构的商品房交易案例较多，易确定开发完成后的楼价，故宜采用剩余法进行估价。
综上分析，此次评估主要选用基准地价系数修正法和剩余法两种方法进行评估。
（一）基准地价系数修正法
基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。
武汉市市区级别基准地价的评估期日：2004年1月1日。土地利用状况：商业用地基准地价设定的平均容积率为2.6，住宅用地基准地
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价设定的平均容积率为1.8，工业用地基准地价设定的平均容积率为1.0。土地开发程度：宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地内“场地平整”。土地使用年限：为各用途法定最高出让年限，商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。土地权利状况：其实质是熟地状态下的出让土地使用权平均价格。
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对同一级别土地基准地价进行修正，估算待估宗地地价。其基本公式如下：
Pi=P×（1±K）×ΠS 式中：Pi — 待估宗地地价
P — 待估宗地对应的基准地价
K — 待估宗地所有地价区位影响因素总修正值 ΠS — 待估宗地个别因素修正系数的乘积
K其中： ??Kii?1n Ki — 第 i 个待估宗地区位因素修正系数
根据武汉市市区国有土地使用权基准地价表，待估宗地位于市区Ⅲ级住宅用地范围内，该级别基准地价为2330元/平方米。按照Ⅲ级住宅用地地价影响因素指标说明表和修正系数表，确定待估地块的地价修正系数如下表:
Ⅲ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表
因素 因子 距市级商服中心距离(米) 繁华程度 距区级商服中心距离(米) 距小区级商服中心距离(米) 距街区级商服中心距离(米) 商服密度状况 交通条件 临街道路状况 临公交站点状况(条) 优 <500 <400 <200 <50 密集 混合型主干道 ≥14 较优 [500,1500] (400,700) (200,400) (50,100) 比较密集 一般 [1500,3000] (700,1200) (400,600) (100,200) 较劣 [3000,4000] (1200,1500) (600,700) (200,400) 较不密集 交通型次干道 [8,10] 劣 >4000 >1500 >700 >400 不密集 支路 <8 一般 生活或交通型生活型主干道 主干道 [12,14] [10,12] 地产江湖www.dcjianghu.com
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排水状况 距大学距离(米) 距中学距离(米) 基础公用设施状况 距小学距离(米) 距幼儿园距离(米) 距农贸市场距离（米） 距医院距离(米) 距邮局距离(米) 距电讯营业厅距离(米) 距公园距离(米) 大气环境 声环境 水环境 环境状况 视觉环境 人文环境 地质状况 居住人口密度状况 客流人口密度状况 好 ≤2000 ≤250 ≤250 ≤300 ≤300 ≤300 ≤200 ≤200 ≤200 无污染 无污染 无污染 好 好 坚固类场地土体，抗震能力强 适合住宅 适合住宅 较好 (2000,3000) (250,350) (250,350) (300,450) (300,450) (300,600) (200,400) (200,400) (200,400) 基本无污染 基本无污染 基本无污染 较好 较好 硬塑类场地土体，抗震能力较强 一般 (3000,4000) (350,550) (350,550) (450-600) (450-600) (600,900) (400,700) (400,700) (400,700) 轻度污染 轻度污染 轻度污染 一般 一般 较差 (4000,5000) (550,800) (550,800) (600,800) (600,800) (900,1200) (700,900) (700,900) (700,900) 污染较重 污染较重 污染较重 较差 较差 差 >5000 >800 >800 >800 >800 >1200 >900 >900 >900 严重污染 严重污染 严重污染 差 差 软散类场地土体，抗震能力弱 不适合住宅 不适合住宅 人口状况 软塑类场地抗震能力一般 土体，抗震能力较弱 较不适合住比较适合住宅 一般 宅 较不适合住比较适合住宅 一般 宅 注：（ 表示＞， ）表示＜， ［ 表示≥， ］表示≤。
Ⅲ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数表
因素 权重 因子 距市级商服中心距离 距区级商服中心距离 繁华程度 0.166 距小区级商服中心距离 距街区级商服中心距离 商服网点密度状况 交通条件 0.224 临街道路状况 临公交站点状况 排水状况 基础公用 设施状况 距大学距离(米) 距中学距离(米) 距小学距离(米) 距幼儿园距离(米) 距农贸市场距离（米） 距医院距离(米) 距邮局距离(米) 距电讯营业厅距离(米) 距公园距离(米) 大气环境 声环境 水环境 权重 0.015 0.026 0.03 0.02 0.075 0.095 0.129 0.073 0.023 0.025 0.03 0.033 0.028 0.025 0.018 0.024 0.025 0.033 0.032 0.035 优 0.005 0.009 0.010 0.007 0.026 0.0172 0.044 0.025 0.008 0.009 0.010 0.011 0.010 0.009 0.006 0.008 0.009 0.011 0.011 0.012 较优 0.003 0.004 0.005 0.003 0.013 0.0086 0.022 0.013 0.004 0.004 0.005 0.006 0.005 0.004 0.003 0.004 0.004 0.006 0.006 0.006 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.002 -0.004 -0.005 -0.003 -0.012 -0.0065 -0.021 -0.012 -0.004 -0.004 -0.005 -0.005 -0.004 -0.004 -0.003 -0.004 -0.004 -0.005 -0.005 -0.006 劣 -0.005 -0.008 -0.010 -0.006 -0.024 -0.0130 -0.041 -0.023 -0.007 -0.008 -0.010 -0.010 -0.009 -0.008 -0.006 -0.008 -0.008 -0.010 -0.010 -0.011 0.304 环境状况 0.234 地产江湖www.dcjianghu.com
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视觉环境 人文环境 地质状况 客流人口密度状况 居住人口密度状况 0.032 0.045 0.057 0.025 0.047 1 0.011 0.015 0.020 0.009 0.016 0.344 0.006 0.008 0.010 0.004 0.008 0.172 0 0 0 0 0 0 -0.005 -0.007 -0.009 -0.004 -0.007 -0.159 -0.010 -0.014 -0.018 -0.008 -0.015 -0.318 人口状况 0.072 1
委估地块地价个别因素说明及修正系数表
区位因素 距市级商服中心距离 距区级商服中心距离 繁华程度 距小区级商服中心距离 距街区级商服中心距离 商服网点密度状况 交通条件 临街道路状况 临公交站点状况 排水状况 距大学距离(米) 距中学距离(米) 距小学距离(米) 基础公用 设施状况 距幼儿园距离(米) 距农贸市场距离（米） 距医院距离(米) 距邮局距离(米) 距电讯营业厅距离(米) 距公园距离(米) 大气环境 声环境 水环境 环境状况 视觉环境 人文环境 地质状况 因素说明 [1500，3000] [700，1200] （200，400） <50 一般 混合型主干道 >14 (99,100) 小于等于2000 小于等于250 小于等于250 小于等于300 (450，600) （300，600） （200,400） （200，400） 小于等于200 轻度污染 轻度污染 轻度污染 较好 较好 抗震能力一般 优劣程度 一般 一般 较优 优 一般 优 优 较优 优 优 优 优 一般 较优 较优 较优 优 一般 一般 一般 较优 较优 一般 修正系数 0 0 0.005 0.007 0 0.0172 0.044 0.013 0.023 0.025 0.03 0.033 0 0.004 0.003 0.004 0.009 ０ ０ 0 0.011 0.015 0 地产江湖www.dcjianghu.com
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