上海大学硕士学位论文基于ＡＲＩＭＡ和ＡＲＣＨ类模型的上海房价走势和波动性研究缺口并不大。但是我们知道空置房的绝对数量却在逐年增加，说明存在供需间的结构性矛盾。
３、住宅类销售在上海房地产销售中起到主导的作用，但近几年，办公楼和商业营业用房的销售也增长较快，销售份额在不断增大。
４、房产商开发房产的速度要慢于其购置土地的速度，这说明上海房地被房产商大量囤积。根据初步的估计，截至２００４年７月，上海的房产商囤积了大约６０００公顷（６０００万平方米）的土地。而且这些土地中大量是购置时间超过２年的，有些甚至是９０年代末期协议出让的土地。如果按照２．５比１的容积率开发，则可以建设１．５亿平方米的住宅，而上海市每年住宅成交总量也不过３０００万平方米（２００４年不到３５００万），够上海市出售５年。
５、房地产业对国内贷款的依赖程度较高。房地产贷款包括个人住房贷款和企业房地产开发贷款两类。根据《财经》杂志报道截至２００４年末，上海全市人民币房地产贷款余额约为３５００亿元，占全市本外币贷款余额约２５％，占人民币贷款余额约３０％。其中，个人住房贷款与企业类贷款的比例约为４：６。银行信贷的逐年增长为房地产业提供支撑的同时，其所承受的金融风险也日益加大。人民银行上海分行向总行提交了一份报告，总结分析了２００４年上海金融机构房地产信贷形势。报告不无忧虑地表示：“上海市个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在贷款总量中所占比例不断提高，各商业银行信贷结构趋同明显。房地产市场风险有可能转变为银行信贷风险。”１
６、这几年上海房价上涨迅猛，尤其是２００３、２００４年保持两位数增长，房价的大幅上涨主要是由住宅价格的上涨来推动的，而２００５年以后由于政府出台的一系列房地产政策效果开始显现才使得房价涨幅趋于平缓。
综合地从以上特征来看，房地产业的繁荣发展是无庸质疑的，但在这过程中存在着一些不健康的因素。这是我们第二节所要分析的重点。
二、房地产发展对社会各界产生的影响分析
上海房地产的发展～方面推动了经济的增长，另一方面房价的剧烈波动也产生了许多负面的影响。下面从正反两方面来看上海房地产市场的发展。摘自‘房地产信贷；升温中的火药库》新华报业阿