第一章绪论
一、研究背景
上海楼市自１９９９年开始复苏以来已经迈入了第七个年头。在这几年的发展中，房地产业已经逐步成为上海经济发展的支柱产业，但与此同时这座中国最大城市的房价之高已成全国之最。据统计，上海房价年涨幅一直保持两位数，自２００３年起已突破２０９６。房价大幅上涨一方面令普通市民买房压力不断增大，另一方面使投机者在继续看涨的预期下，大量吃进房产，使全市房价进一步拉高。房市的这一矛盾触发了“上海房地产是否存在泡沫”的争议；面对这一争议，社会各界形成了两大阵营。一边是持“健康发展论”的房地产业界，其主要依据是上海经济朝好的方向发展、国际金融中心地位日益凸显、房地产供需两旺；另一边则是持“过热论”的专家学者，他们多从“热钱”涌入着眼，称境外资金在美元疲软、人民币实际升值的背景下大举投机上海房地产，上海中心区房地产市场已沦为投机者的巨大“赌场”。无论持哪方面的观点，不可否认的是随着上海房价的波动增大，人们对未来房价的走势却更加难以预测，与之相伴的房地产风险与日俱增。
二，研究目的
房价作为房地产发展的一个风向标，对它的研究具有深远的意义。能否保证上海房价同上海经济协调发展已经成为我们面临的一个重要的课题。了解上海房价走势和波动性的特征对于上海经济的发展，社会的安定团结，人民生活水平的提高以及上海的综合竞争力的提升都有十分积极的意义。对于上海房价走势和波动性的研究不仅能为政府的宏观调控提供理论思考，而且能为房地产市场的参与者提供更为直观的分析思路。
三、文献综述
许多人已经对于房地产定价、波动以及计量模型做了一定程度的研究，接下来我们将大致了解一下这些研究成果。
（一）房地产定价方面的文献张国生的《实物期权在房地产投资中的应用研究》中探讨了房地产投资中