11B-0500东莞土地评估报告.PDF-辽源得亨股份有限公司
Ｂ２１：区域因素：主要有对外交通、公共设施完备度、环境条件、基本生活设施、交通条件、人口密度、文体设施完备度、商服繁华度等八大因素；
Ｂ２２：个别因素：主要有地质地基情况、灾害危害程度、建筑容积率、使用年期、临路状况、宗地面积、宗地形状、自然条件等因素。
Ｂ３：确定宗地地价修正系数—Ｋ。
由于东莞经济特区在确定各类用地楼面地价市场地价图的时候，标准地价区段已经划分相当的细，每个标准地价区段仅为２００Ｍ×２００Ｍ的４万ｍ２大小的面积，因此宗地区域因素基本不作修正，主要作个别因素修正。
Ｂ４：确定宗地地价—Ｐｌｓ。
计算公式如下：
Ｐｌｓ＝Ｐｌｂ×（１＋Ｋ）
Ｐｌｓ：评估的宗地地价；
Ｐｌｂ：评估的宗地所在标准地价区段的基准地价；
Ｋ ：宗地地价修正系数 注：Ｋ为正值，则代表往上调高，Ｋ为负值，则代表往下调低。
（２）地价的确定
评估人员采用“剩余法”和“市场比较法”进行测算，结果如下： Ａ、“剩余法”测算结果：
总地价：６９，１７８，３４０元，大写人民币陆仟玖佰壹拾柒万捌仟叁佰肆拾圆整．
楼面地价：９３５元／平方米
单位面积地价：３，８５０元／平方米
Ｂ、“基准地价系数法”测算结果为：
总地价： ５６，６００，４６０元，大写人民币伍仟陆佰陆拾万零肆佰陆拾圆整．
楼面地价：７６５元／平方米
地面地价：３，１５０元／Ｍ２
３、估价结果