11B-0500东莞土地评估报告.PDF-辽源得亨股份有限公司
（２）最有效使用原则：
最高最佳使用原则就是说，土地估价要以土地的最高最佳使用为前提，也即土地估价以能使土地估价对象得到最大收益的用途和开发方式进行估价，同时，最有效使用原则又是以合法性原则为前提的。根据政府对该委估土地的规划条件的合法限定，评估人员结合宗地所在区位和本身条件综合考虑，我们选择政府对该委估土地的土地使用方式作为最有效使用方式，进行评估。
（３）估价时点原则：
土地市场是变动的，宗地价格必须在某一时间，而不是某一时期，才有确定值，这一时间就是我们假定市场停止在某一时间进行评估的估价时点。本次评估，其评估目的是确定土地使用权现时价格，为委托方了解宗地价值提供价格参考依据，我们评估的土地价格是现在的价格，而土地价格与政府颁布的有关土地法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响评估土地的价格。因此，我们考虑以对委估土地进行现场勘察的之日作为本次估价时点，符合土地估价时点原则。
（４）替代原则
在评估一宗房地产的价格时，若附近地区又若干相近的效用的房地产价格存在，则可依据“替代原则”，利用市场比较法，推断出估价对象的价格。本此评估土地采取的评估方法之一——剩余法，在对土地开发出的商品房的售价预测，就是利用市场比较法对其进行评估，故本次评估也遵循了土地评估的“替代原则”。
（５）公平原则。
在本次土地评估中，我们是站在公正的立场上，对土地的客观合理的价格进行评估。本次评估，我们与本估价报告中的估价对象 没有亲属关系或利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见，并且严格参照我国有关法规和制度，遵循必要的评估程序与原则，经过实地查看和市场调查，对该部分土地价格作出公平客观合理推测估计。
２、估价方法：