还有必要就各物业的情况进行分别观察。
另外，各年各物业比较可以看出居住类物业的波型比较一致，不论是投资者还是总体样本，住宅、公寓、别墅三类物业的波型同构，只是公寓占比较低，别墅占比可忽略不计，可以以住宅作为居住类物业的代表来研究投资者的购买行为特征。（至于投资者对公寓、别墅等非住宅物业的产品需求另以细分市场将在以后篇章中分别讨论）。
计数项:签 约 号列标签投资者列标签行标签住宅总计行标签住宅总计19940.00%0.00940.00%0.00950.01%0.01950.02%0.02960.02%0.02960.02%0.02970.04%0.04970.06%0.06980.10%0.10980.15%0.15990.11%0.11990.13%0.13 000.24%0.24 000.24%0.24 010.37%0.37 010.42%0.42 020.00%0.00 020.02%0.02 034.11%4.11 034.09%4.09 0424.43$.43 0416.42.42 0525.82%.82 0525.15%.15 0626.80&.80 0629.84).84 0717.96.96 0723.44#.44%总计100.000.00%总计100.000.00% 表1-5总体样本各年购买量 表1-6投资者样本各年购买量
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图1-5总体样本住宅购买高峰分布 图1-6投资者住宅购买高峰分布 图1-7总体样本与投资者住宅购买波型比较
从以上两图分析可以看出，总体样本的购买量高峰分布与投资客也有很大不同，与前面总结过的总体样本与投资客样本的各物
业购买量高峰分布特征相似，总体样本住宅购买峰型亦为“缓峰”，而投资客的峰型为“尖锋”。可以认为投资客的购买行为起伏波动更明显。
从波峰比较（图1-7）中还可看出，投资客的购买量具有“领涨”但不“领跌”的作用，投资者购买行为波动十分明显。与整个房地产周期有较强的拟合性。并不像人们想象的，投资客人数逐年增多，投机的风气一年盛过一年。所以研究投资客的购买行为变化不仅有利于了解他们的需求，也有利于了解市场波动的征兆。
下面我们再详细的分析一下，投资客的细分市场分布状况
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二、对投资客进行细分
投资客分布在各类物业的状况可以看出，住宅是投资购买量占比最大的，达六成之多，其次是公寓、车位，而有不少人是把车位
作为公寓、住宅配套设施一起组合投资的。（关于住宅、公寓、别墅与车位组合投资的配比将在以后章节中分析）。所以这里暂不把车位作为投资的细分市场之一，如此看来人们投资的主要对象是住宅（占60%、六成）、公寓（10%，一成）、商业（8%，近一成）、（写字楼不到4%）。
行标签投资者别墅0.51%车位6.86%工业厂房0.28%公寓7.90%经济适用房5.17%其它2.13%商业10.36%写字楼6.79%住宅59.89%综合0.10%总计100.00%
表2-1按用途分投资对象购买量占比 图2-1按物业分投资者购买量分布
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（一） 住宅市场上的投资者特征
在购买住宅的总样本463294人中成为“投资者”，即购买住宅在2套以上者的总人数为54533人，占11.77%。这54533人
中有53074人为投资3套以下者，占97.32%。有1384人为投资4-10套者，占住宅投资大军的2.53%。投资11以上者，有77人，不到投资住宅者的0.14%。（即不到1.5‰）。
1．年龄分布
住宅市场上的投资者可以细分为两类，一类为自住型投资者，他们人均购买量为2-4套，这类投资者的年龄分布有三个峰值，一个是27、28岁，也就是结婚年龄，第二个高峰，为35、36、37岁，这个高峰应可以称为“年轻的成功者”，也是最高的峰值。第三个峰值为42、43岁，应属于盛年人士，事业有成者。还有一类非自住型投资者，它们购买5套至50套、甚至上百套、几百套。这类的高峰值在40岁，两个次高峰为35和44岁。这也符合人生累积财富的一般规律，财富积累与年龄增长呈正相关关系。投资配套数越多，购买占比峰值对应的年龄越大。自住型投资者即购买2-3套的投资人与自住型购买者，即只购买一套的人们相同，购买占比峰值都在28左右，也就是“婚龄”。
如果把所有54533人的“投资者”看成一个总体，选年龄值为有效的样本54533人，按年龄分组进行分析，会有近23.86%，即13009人在28岁以前拥有2套以上住房，可以认为是他们是在婚前就完成了“原始积累”。这13009个28岁以下的样本中，只
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有1.31%是购得4套以上的，也就是说99%的婚前投资者，仅仅是完成的原始积累，投资的房产达到了满足投资者自住兼有投资保值的目标。换句话说28岁以前的投资者应属于自住型投资人。
在54533人的投资者中，年龄在29-34岁这个年龄段的人数有13889人，占25.47%。处于这个年龄段的人，应处于人生最“手忙脚乱”的阶段，但也有不少人在这个年龄也已完成人生的原始积累（或者是说完成了跨期的温饱阶段），进入事业初成的阶段，那么我们看一下这类投资者的投资房产的状况如何呢？数据显示这个阶段的人们仍处于“刚完成温饱的原始积累阶段”。因为只有1.6%的人购买4套以上的住宅。仍有98.4%的人购买3套以下。
在54533人的投资者中，年龄在35-48岁这个年龄段的人数有24439人，占44.8%。处于这个年龄段的人，一般被认为是人生中最“年富力强”的阶段，投资人占比也就最多，从购买的数量上看，有2.7%的人购买了4套以上的住宅。仍有近97%的人购买3套以下。
分年龄段进行分析的总结论与总体分析结论相符合，可以说“自住型+保值型”的投资者还是占绝大多数，购买不超过3套的人不论什么年龄也没超过97%。他们的心理底线是一但买不出去就自用，即便在有生之年出现意外，卖一、两套房产出足以抵挡，也不会影响已有的日常生活水平。在中国投资保值的渠道不多，社会养老体制不足以让百姓信任的情况下，人们投资房产更多是为“自保”，而非多吃多占，与“投机行为”、“以房生财”甚至“贪婪”无关。
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