目 录
第一章 总论 ............................................ 4 1.1项目概况 ............................................ 4 1.2可行性研究目的 ...................................... 8 1.3可行性研究的依据 .................................... 8 1.4可行性研究的主要结论 ................................ 9 第二章 项目建设的必要性与意义 .......................... 13 2.1创造独特城市优势，提升中心城市地位 ................. 13 2.2增强中心城市功能，推进区域城市化 ................... 15 2.3改善人居环境，实施民心工程 ......................... 16 2.4实现土地价值最大化，筹措城市建设资金 ............... 17 2.5优化城市布局，改善城市功能 ......................... 19 2.6传承历史文化，提升城市品位 ......................... 20 2.7建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游 ................. 21 2.8增加就业机会，拉动经济增长 ......................... 22 2.9产生示范效应，推动招商引资 ......................... 23 第三章 建设方案 ....................................... 24 3.1建设目标 ........................................... 24 3.2建设原则 ........................................... 24 3.3城市休闲公园建设方案 ............................... 24 3.4 蒸水河大桥建设方案 ................................. 27
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3.5山水苑房地产项目建设方案 ........................... 29 3.6 望城路改造工程建设方案 ............................. 33 3.7 说明 ............................................... 36 第四章 项目配套条件.................................... 37 4.1 交通 ............................................... 37 4.2 天然气 ............................................. 37 4.3 自来水 ............................................. 37 4.4 供电 ............................................... 37 4.5 排污 ............................................... 38 4.6 通讯系统 ........................................... 38 4.7 广播系统 ........................................... 38 第五章 投资单位概况与项目组织管理 ...................... 39 5.1耀江集团概况 ....................................... 39 5.2耀江集团开发优势 ................................... 39 5.3典型开发楼盘 ....................................... 40 5.4项目组织管理 ....................................... 43 第六章 项目投资估算与筹措 .............................. 45 6.1项目总投资估算 ..................................... 45 6.2建设进程安排 ....................................... 47 6.3资金筹措 ........................................... 48 第七章 财务效益分析.................................... 49
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7.1经济评价依据 ....................................... 49 7.2单项开发项目的效益 ................................. 49 7.3综合开发项目经济效益测算 ........................... 50 第八章 项目风险分析.................................... 59 8.1定性分析 ........................................... 59 8.2 定量分析 ........................................... 60 附件一：衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的
批复
附件二：关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函
(衡政办函[2003]53号)
附件三：衡阳市基础设施建设优惠办法 附件四：东方红渔场团结湖项目合作意向书
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第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：雁栖湖综合开发项目 1.1.2项目位置
雁栖湖综合开发项目位于湖南省衡阳市区北部，东方红渔场和团结村所在地。东临规划道路，南靠蒸水河，西临107国道（见下图1.1）。项目总占地2854亩（规划用地面积3344亩，含古河道水域），城市规划确定此地块作为城市“绿心”，拟打造为具有生态、景观、人文特点的集休闲、旅游、居住于一体的新区。整个建设项目包括：1000亩人工湖、800亩园林、一座跨越蒸水河的蒸水河大桥以及房地产综合开发用地计1054亩。
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1.1.3项目背景
改革开放20多年来，特别是最近几年衡阳经济有了较快发展。
1998年到2002年，国内生产总值由289亿元增加到419亿元，年均增长8.5%。2002年全市实现财政总收入19.3亿元，按可比口径较2001年增长7%；城镇居民人均可支配收入6525元，农民人均可支配收入2863元，分别比2001年增长10.8%和4.9%；全市金融机构存款余额345.46亿元，比年初增加47.45亿元。
在衡阳经济发展取得较大成绩的同时，城市化水平低，城市建设落后，老城居住环境差，阻碍了区域经济要素聚集与发展，弱化了其作为中心城市所应有的吸引力与辐射功能,以致其在全省经济中的地位正面临下降之风险。新一届政府清醒地认识到城市发展的瓶颈，在2002年12月28日衡阳市人大十二届一次会议的政府工作报告中确定了城市的发展战略：“极化一点，构筑一圈”，着力打造中心城区，争创国家园林城市，国家卫生优秀城市，全国优秀旅游城市和优秀环保城市，实现拥有百平方公里面积、百万人口的“双百”城市目标，把衡阳建设成为湘南商贸物流发达、工业先进、宜居宜游的中心城市，形成全市经济的增长极。为了实现这一目标，政府加大了城市建设力度，本项目是市政府重点规划建设和重点招商引资项目。
2003年9月19日在温洽会上衡阳市石鼓区人民政府与浙江省耀江实业集团有限公司（下简称“耀江集团”）签订“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”，随后耀江集团多次到衡阳市实地考察论证。在双方高层领导充分重视下，项目快速进入前期阶段。
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