2003年12月1日，衡阳市政府召开该项目的规划与景观概念设计方案汇报及项目论证会，并下发《衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复》，项目进入实质性阶段。 1.1.4开发的基本思路
根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，将雁栖湖房地产开发项目同建造蒸水河大桥、人工湖、园林、望城路改造等结合，由耀江集团实行一揽子打包式整体开发。
由于蒸水河大桥、人工湖、园林公园、望城路改造均属于基础设施建设范围，可享受城市基础设施投资优惠政策，根据《衡阳市城市基础设施建设优惠办法》、《衡阳市人民政府办公室关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函》、《衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复》有关内容，衡阳市政府按每1000万元人民币投资额，以13.5万元/亩价格出让市场挂牌价格为28万元/亩的房地产开发用地85亩作为对浙江省耀江集团的基础设施投资的补偿与回报。土地补偿先用东方红鱼场1054亩土地（山水苑房地产开发项目），不足部分用望城路两侧未征用的土地。
故包括基础设施投入补偿及其应交土地出让金后，对投资方而言，房地产开发项目的土地综合成本为25.26万元/亩，土地每亩28万元市场挂牌价与25.26万元土地综合成本的差额为政府对企业从事城市基础设施的投资收益回报。
第 6 页 共 67 页
1.1.5项目建设内容
根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，本项目建设包括：
（1）人工湖（1000亩） （2）园林（800亩） （3）蒸水河大桥 （4）望城路改造
（5）经营性房地产开发项目
考虑到1000亩人工湖、800亩园林、一座蒸水河大桥的建设投资总额已达到13889.5万元，按每投资1000亩可获得85亩土地补偿的政策，应获得的补偿土地为1180.6亩，已超出了目前东方红鱼场1054亩房地产开发用地规模，望城路改造工程基础设施投资的补偿与回报已不可能在雁栖湖·山水苑房地产开发项目中得到落实，需在望城路两侧未征用的土地安排解决。故本报告投资额估算与效益评价不包括望城路改造工程项目。
根据地块特点、规划要求以及需求发展趋势，我们将人工湖、园林建设项目合一为“城市休闲公园”，因此雁栖湖综合开发项目由以下三部分组成：
（1）城市休闲公园 （2）蒸水河大桥 （3）山水苑房地产项目
第 7 页 共 67 页
1.2可行性研究目的
从城市社会经济发展的高度、从项目自身的社会效益与经济效益角度论证雁栖湖项目建设的必要性、方案的合理性以及经济的可行性，确保项目决策的准确性，实现社会效益、生态效益、经济效益“三赢”。
1.3可行性研究的依据
（1）衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复；
（2）关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函(衡政办函[2003]53号)；
（3）东方红渔场团结湖项目合作意向书； （4）衡阳市基础设施建设优惠办法；
（5）衡阳·雁栖湖规划与景观概念设计方案(美国Tontsen建筑
设计事务所)；
（6）衡阳市城市总体规划（2003年版）； （7）衡阳市控制性详细性规划；
（8）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策； （9）衡阳历年统计年鉴； （10）衡阳市志。
第 8 页 共 67 页
1.4可行性研究的主要结论
1.4.1项目建设意义重大，具有建设必要性
（1）对推进城市化进程，提升中心城市地位有重大意义。雁栖湖综合开发项目对打造优良的投资环境和人居环境，创造城市独特的竞争优势，改变衡阳市目前在城市竞争中处于相对不利地位，增强城市吸引力和幅射功能，推进城市化进程，提升其作为中心城市地位有十分重要意义。
（2）对改善人居环境，加快建设小康社会步伐有重要作用。目前，衡阳市城市建设滞后，人居环境差，与区域城市地位和建设小康社会的发展目标不相称。雁栖湖综合开发项目对改善目前现状有重要作用；对满足人们对自然、生态、人文、休闲和生活空间的需求，提高居民生活质量有十分重要的意义；是一项民心工程。
（3）实现土地利用价值最大化，为城市建设筹措资金。城市休闲公园和蒸水河大桥建成后带来巨大外溢效益（生态效益、景观效益、周边土地升值效益），若没有雁栖湖·山水苑房地产项目的开发，将造成效益的巨大浪费。同时房地产开发又为城市生态环境和城市基础设施建设提供了资金保障。这种公益性项目与经营性房地产开发项目良性互动，为实现城市土地综合利用价值最大化找到了一条具可操作的途径。
（4）传承衡阳历史文化，提升城市品位。项目开发充分尊重衡阳历史文化传统，巧妙运用建筑语言反映当地的历史文化。如：围绕
第 9 页 共 67 页
历史文脉构思“历史藤叶”景观，“七星拱月”景点设计，对古河道采取保护性开发等都将极大地传承衡阳灿烂历史文化，提升了城市文化品位。
（5）拉动经济快速发展，社会经济效益显著。巨大的投资（12.8亿）创造大量的就业机会，并直接带动衡阳市建筑业、建筑材料业、装修业、金融业等许多相关产业进入良性发展阶段，间接带动其他产业发展。
（6）产生示范效应，推动招商引资进程。雁栖湖项目是首个衡阳市政府与江浙大企业在城建领域的合作项目，其成功建设将对衡阳市城市建设领域产生不可估量的带动作用，对衡阳市的招商引资产生巨大的示范效应。
（7）拓展城市发展空间，优化城市整体功能。雁栖湖项目位于城北，是城市往北拓展的第一个桥头堡。该项目的建设对扩展城市发展空间，拉开城市建设框架，壮大城市整体骨架，优化城市空间结构，提升城市整体功能，都具有重要意义。
（8）建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游发展。雁栖湖城市休闲公园是衡阳城市化进程的必然产物，是城市居民日常休闲、娱乐、健身不可或缺的活动空间，这对完善衡阳城市功能结构和空间布局，促进都市休闲旅游的发展，提高居民生活品位，将发挥关键作用。
（9）实现社会生态经济三重效益，符合城市建设的新趋势。雁栖湖综合开发项目是一个典型的融基础设施建设、生态环境整治和高品质住宅开发于一体的复合性房地产开发项目，体现1+1>2的系统优
第 10 页 共 67 页