大桥建设方案》。
表6.2 蒸水河大桥建设费投入估算 单位：万元 方案 主桥长（米） 主桥 造价 （万元） 钢管混凝土下承式系杆拱桥 引桥长 （米） 600 引桥 造价 （万元） 全桥造价 （万元） 120 2924 3600 6524 6.1.3雁栖湖·山水苑房地产开发项目投资估算
雁栖湖·山水苑房地产开发项目是衡阳市政府对耀江集团投资蒸水河大桥、雁栖湖城市休闲公园这些城市基础设施，按每1000万元人民币投资额，以13.5万元/亩的价格受让挂牌价为28万元/亩房地产开发用地85亩，作为对企业基础设施投资的补偿与回报。由于桥、公园基础设施投资额已达到13889.5万元，超过了1054亩土地补偿价，故山水苑项目实际投入只需114248.5万元，见下表6.3。
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表6.3 雁栖湖·山水苑房地产开发项目投资成本费用估算汇总表
项 目 总额（万元） 12734.5 （一）土地成本 798.7 *0.03 （二）前期工程费 （三）建安工程费 （四）区内配套费 （五）不可预见费 （六）财务费用 （七）管理费用 （八）投资总额合计 13715 58274 15955 2638 6672 3461 118476.2 备注 不包括基础设施投资 土地交易税：25.26万/亩6.2建设进程安排
城市休闲公园：前期9个月，施工周期将按先人工湖、再建筑及景观、后绿化三期分步推进，周期三年，与毗邻的房地产项目同时建成。这样的安排既符合公园建设的一般规律，又能够满足毗邻房地产
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和城市景观配套要求。
蒸水河大桥：前期9个月，施工周期二年。
山水苑房地产项目：前期9个月，建设周期4年，分三期开发，平均每期开发面积在28万平方米左右。
表6.4 施工进度表
内容 时间安排 第1-2月 第3-4月 第5—8月 前期9个月 1. 方案设计 2. 地质勘探 3. 施工图设计、三通一平工作 4. 办理施工招标手续及办理建设工第9个月 程与施工许可证 施工期4年 1. 一期工程建设 2. 二期工程建设 3. 三期工程建设 第10—21个月 第22—33个月 第34—45个月 4. 小区内环境道路、围墙、绿化配套第46—57个月 交付等后续设施完善 6.3资金筹措
雁栖湖综合开发项目建设总投资128138万元,项目开发采取“一次规划、分期开发”方式，自筹资金38500万元，占30%，向银行贷款89638 万元，占70%。
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第七章 财务效益分析
7.1经济评价依据
（1）国家计委和建设部1993年发布的《建设项目经济评价方法与参数》；
（2）国家的各项税收政策；
（3）衡阳市房地产市场相关资料及同类企业运营情况。
7.2单项开发项目的效益
雁栖湖综合开发项目的效益由城市基础设施投资效益和房地产开发项目投资效益两部分组成。
（1）城市基础设施投资效益。按市政府有关政策规定，以每1000万元基础设施投资额得到市场挂牌价格为28万元/亩、企业只需支付13.5万元/亩土地出让金的房地产开发用地85亩，由此计算得：1000万元基础设施投资补偿与回报额＝85×（28－13.5）＝1232.5万元，其中利润232.5万元。根据估算，城市休闲广场和蒸水河大桥投资总额达13889.5万元，基础设施投资利润回报为232.5×13889.5/1000=3229万元。
（2）房地产开发项目投资效益。按照市场挂牌价28万元/亩土地价格测算，项目总销售收入为176783万元，税后利润为20577万元，税后投资成本利润率15.4%，净现值（12%）6351.5万元,内部收益率为15.71%，投资回收期4.42年。具体测算详见《雁栖湖·山水
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苑可行性研究报告》。
7.3综合开发项目经济效益测算
整个雁栖湖综合开发项目的经济效益体现在：耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩＋1000÷85万元/亩）土地成本获得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发获得的项目总的经济收益。
7.3.1项目销售收入估算
（1）住宅销售价格
考虑竞争性楼盘定价策略及市场供求关系，在成本估算的基础上，预测价格走势如下：
表7.1 销售价格表
多层 排屋 小高层、高层 别墅 车库 第1年销售 第2年销售 第3年销售 第4年销售 第5年销售 价格（元/m2） 价格（元/m2） 价格（元/m2） 价格（元/m2） 价格（元/m2） 1900 2150 1300 （2）住宅销售进程
1950 2200 1350 2000 2200 2450 2800 1350 2050 2250 2500 2850 1400 2100 2300 2550 2900 1450 销售进程安排见表7.2
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