1 中心城区土地利用规划
1.1 中心城区现状与问题
1.1.1 城市发展现状
（1） 城市空间呈现非均衡发展的组团模式
城市规划区范围内建设用地包括主城区（马家店、董市和仙女工业园），姚家港组团、江口组团，沿江呈组团式布局。城市人口、主要职能和建设用地主要集中在主城区。
姚家港组团功能比较单一，主要是以发展化学工业为主，江口组团主要是以生活功能为主，而主城区是综合性城市片区。这几个区域的发展是不均衡的，主城区规模较大，外围三个组团规模较小。 （2） 组团间交通联系较弱
主城区与外围组团之间的联系较弱，联系通道较少，基本都只有一个道路相联系。 1.1.2 现状建设用地分析
2011年枝江中心城区现状用地平衡表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 合 计
用地代号 R C M W T S U G D 用地名称 居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿地 其中：公共绿地 特殊用地 城市建设用地 面积(万㎡) 543.33 245.28 723.43 46.70 15.69 221.85 54.39 48.48 34.86 9.01 1908.17 占建设用地(％) 28.47 12.85 37.91 2.45 0.82 11.63 2.85 2.54 1.83 0.47 100.00 人均（㎡/人） 29.24 13.20 38.94 2.51 0.84 11.94 2.93 2.61 1.88 0.49 102.70 注：2011年枝江中心城区人口为18.58万人
（1） 主城区
主城区包括马家店城区、董市镇区和仙女工业园。其中马家店是城市的政治、经济文化中心，集中了全市最主要的商贸金融、文化体育、医疗卫生、教育科研等服务设施。城市建设用地主要集中在长江和省化铁路专用线之间，其中在迎宾大道以北为城市的产业区，迎宾大道以南为居住区。滨江岸线整治已经取得一定的成效。
董市镇区位于马家店以西，通过318国道和马家店相联，镇区以居住用地和公共服务设施为主，也有少量工业用地。在镇区南部沿江地区有市级文物保护单位董市镇老正街。
仙女工业园位于主城区以北，汉宜高速公路以南，现状沿江汉大道两侧发展，现状用地为工业用地，新建的汉宜高速铁路从本组团通过，并设立有一个二级客运站和货运编组站，本组团是城市重要的对外交通门户。
（2） 姚家港组团
姚家港组团位于主城区西南10公里，北依318国道，南临长江，本组团是枝江市的老工业基地，拥有三宁化工、中宁化工等化工企业。作为老工业基地，姚家港主要布置的工业用地以及简单的配套设施。
（3） 江口组团
江口社区是老枝江县府驻地，位于主城区以东约10公里，镇内几家企业与主城区企业有紧密联系。由于是老县府驻地，城市用地穿插，用地布局混乱，随着近年枝江城市发展以主城区为主，江口发展比较缓慢。
1.1.3 现状用地特点 （1） 用地构成不是很合理
从用地构成来看，总的人均用地比较合理，但其中的工业用地比例偏高，公共绿地比例偏低。 （2） 各组团土地集约度差异较大
在空间分布上，江口组团最为紧凑，人均用地为83.66平方米，而姚家港组团由于是工业区，部分人口在主城区居住，所以人均用地达到134.98平方米。 （3） 各组团功能差异大
主城区公共服务设施用地面积最大，比例较大（15.56%），反映了其作为城市中心区的地位，姚家港组团工业用地比例最高（63.04%），反映其作为工业组团的发展趋势。 1.1.4 存在的主要问题
（1） 工业用地指标偏高，空间上布局凌乱，城市环境急需改善
工业用地指标严重偏高，人均38.94平方米远远超过了国标的25平方米，占建设用地的比例的37.91%，也超过了国标的25%。 城东化学工业区位于城市的上风向，严重影响城区环境，新建工业用地仍然位于老城区的北部，影响到城市功能往北延续。 （2） 主城区居住用地比例偏高，“城中村”现象普遍存在
用地结构来看，居住用地的人均29.24平方米用，地指标略高于国标人均28平方米的上限，人均用地指标偏高的主要原因是城区内居住用地很大部分是城中村，私人建房人均占地面积过大，居住环境以及城市形象有待提升。
（3） 绿色开敞空间与公共活动空间缺乏
城区内公共绿地较少，现状只有滨江公园和五柳公园两处大型绿地；绿地面积较少。
对滨水开敞空间、亲水活动的理念认识不足，河流沿岸虽然进行了岸线整治，但是人气不足，利用率低。 （4） 城市交通问题凸显
近年来城市交通流量增大，城市的交通压力也越来越大，318国道穿越城区，对城市内部交通造成较大压力。城市各片区之间的联系仅通过318国道。城市的公共交通不够，停车场较少等越来越严重的影响到城市的高效运转。城市组团间联系通道不够。
1.2 规划区空间区划及管制
1.2.1 综合资源本底分析 1.2.1.1 基本农田分析
《枝江市土地利用总体规划（2006-2020年）》已经编制完成，根据调整后的土地利用总体规划，枝江市城区周边存在大量的基本农田。 1.2.1.2 生态敏感区分布
对于枝江主城区来讲，城市的水系（长江、东干渠、杨家荡、马店水库、白牙寺水库）、水源保护区和水源涵养区、城市外围的水体（东湖）、对城市生态具有重要的调节作用，是城市生态的敏感地区，在城市的空间布局中必须予以严格保护。
1.2.1.3 现状建设用地分析
现状建设用地主要集中在马家店、董市、姚家港，仙女及江口等地区 1.2.2 四区划定
为保护自然生态系统、增加市生态系统中的自然景观、防治和减少生态灾害、加强生态系统的调控、土地资源的可利用和生态环境的保护，需提出相应的环境目标和用地开发限制要求。通过制定不同的土地使用限制规则，对土地利用实行控制和引导，提高土地利用总体效益。规划将规划区在空间上划分为禁建区、限建区、适建区和已建区，实行分区管制。
禁建区：禁建区是指对生态、安全、资源环境、城市功能等对人类有重大影响的地区，一旦破坏很难恢复或造成重大损失。原则上禁止任何城镇开发建设行为。包括基本农田、水源地一级保护区、河流两侧防护林带和文物保护单位保护范围。
水源地一级保护区：以长江和地下水为饮用水源的水域，以取水点为中心，半径100米以内的水域及沿岸堤坡。 河流两侧防护林带包括东干渠、杨家荡水库、东湖等水系周边防护林带。 文物保护单位主要包括董市老正街、水府庙、姚家港古墓群。
限建区：限制建设区指生态重点保护地区、根据生态、安全、资源环境等需要控制的地区，城市建设用地需要尽量避让，如果因特殊情况需要占用，应做出相应的生态评价，提出补偿措施。或做出可行性、必要性研究，在不影响安全、破坏功能的前提下，可以占用，但是程序严格。包括一般农田区、水源二级保护区和准保护区、文物保护单位控制地带以及生态隔离绿带。
一般农业区主要包括耕地、园地、禽畜水产养殖地和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施。
饮用水水源二级保护区：以长江为饮用水源的枝江市自来水公司等9个水厂取水点上游3000米，下游100米，半江宽度及沿岸相对的集水区域；以地下水为饮用水水源的取水口半径1000米以内的陆域；火山口等水库的陆域集水区域。
饮用水水源准保护区：境内沮漳河和玛瑙河流域的水域及陆域集水区域。 文物保护单位控制地带董市老正街、水府庙、姚家港古墓群的控制地带。 生态隔离绿带主要包括城区各片区间和区内的规划绿化隔离地带和生态廊道。
适建区：将其它工程地质条件良好、地势相对平坦、没有其它建设限制条件的区域划为适建区，是城市发展优先选择的地区，但要根据资源环境条件，合理确定开发模式、建设规模和开发强度。 已建区：已经建成的区域。
四区划定面积构成一览表（单位：平方公里）
禁建区 20.15 限建区 95.17 适建区 56.45 已建区 18.23 规划区合计 190 1.2.3 管制措施 1.2.3.1 禁建区
环境目标：大气环境质量达到I级或II级标准；水域水质达到或优于II类标准；环境噪声达到国家规定的噪声标准要求；区内污水全部达标处理后排放；绿化覆盖率超过75%。 禁建区限制要求：严格实行生态环境保护，禁止一切开发性建设。
基本农田保护建设限制：严禁进行村镇建设、采矿、挖土挖沙等一切非农活动。
一级水源保护区建设限制：禁止一切城市建设（水利或者供水、取水构筑物等工程项目除外）和旅游活动；绿化带宽度控制在50-100米。 1.2.3.2 限建区
环境目标：大气环境质量达到II级标准；地表水环境质量达到或优于 Ⅲ 类标准；区域环境噪声符合国家规定的噪声标准；森林覆盖率超过60%。农田、林地系统得到有效保护，农业生态环境得到明显改善。
限建区限制要求：以保护为主，限制开发性建设。
二级水源保护区和准保护区建设限制：严格控制建设规模，禁止建设任何对水体水质有污染的生产项目和设施。
生态隔离绿带建设限制：严禁占用区内生态隔离绿带进行非农建设（高压线塔基、地下管线、通讯基站以及不宜在居民点、工矿区内配置的基础设施建设项目除外）。片区间应留出200-500米的绿化隔离带，在交通干线两侧应建立50米宽的绿化带。
一般农业区建设限制：禁止污染和荒芜区内土地和随意破坏农田的活动。区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当整理、复垦或调整为农田；确实不能调整的，可保留现状用途，但不得扩大
面积，并按照建设限制要求进行管理。
1.2.3.3 适建区
规划建设项目严格按照《城乡规划法》、《土地管理法》等进行，建设项目必须取得建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程许可证和国有土地使用证。本区内的农用土地在批准改变用途以前，应保持原用途使用，不得提前废弃，闲置，对占而不用土地2年以上的必须依法收回。工业区、工矿区、开发区实行全市统一的城乡规划管理。
1.2.3.4 已建区
控制建设规模和开发强度。积极疏散旧城人口，不宜大拆大建，应遵循小规模渐进式的更新模式，通过有机更新的方式进行逐步改造危房，完善各项配套设施，提高旧城区的综合环境品质。 1.2.4 用地增长边界
经济发展使得城市增长具有必然性，其在空间上的一个直观表现就是城镇地域的空间扩张。随着我国城市化进程的加速推进，城市增长中的矛盾已经日益凸显，主要体现在：城市用地数量增长过快而耕地资源极其短缺；城市过度扩张而土地利用效率低下；新区开发建设迅猛而浪费严重；外延式增长突出而内部空间结构失衡等。
城市空间增长边界(Urban GrowthBoundary，简称“UGB”) 的基本功能是控制城市规模的无节制扩张，是城市增长管理最有效的手段和方法之一。UGB 并不是要控制城市的发展，而是要通过把城市的发展限制在一个明确的地理空间上进而对城市的发展过程和地点进行引导和控制，在阻止城市无序扩张的同时满足城市发展的需求，是一种多目标的管理模式。
UGB 是城市建设用地与非建设用地的分界线，是控制城市无序蔓延而产生的一种技术手段和政策措施，也是城市在某一时期进行空间拓展的边界线。它既可以是有意识地保护城市所处区域内的自然资源和生态环境，作为控制城市发展的“刚性”边界；也可以是合理引导城市土地的开发与再开发，成为引导城市增长的“弹性”边界。UGB太小会带来城内过渡开发，太大又不能起到限制蔓延的作用。
UGB 的确定基于以下因素: ①城市人口增长需要；②满足住房、就业机会和生活质量需要；③通过经济手段提供公共设施和服务；④最高效地利用现有城区以内和边缘区的土地；⑤关注开发活动对环境、能源、经济和社会的影响；⑥根据土地分类标准保留农业用地；⑦使城市对土地的使用与附近的农业活动相和谐。因此，其目标可以被概括为：保护基本农田；提供充足的公共设施；减少对空气、水和土地的污染；圈定明确的城区边界。
当前我国UGB 的提出主要是为了：①限制城市无序蔓延，圈定明确的城市边界；②保护城市外部开放空间；③保护乡村与基本农田；④实现高密度、更加紧凑的发展模式。UGB确定以后，地方政府就必须尽最大努力，满足规划期末居住、工业、商业、娱乐及其他建设用地的需要。
根据用地的分析以及城区规模的分析，基于城市发展的门槛分析，我们认为规划期内中心城区空间增长边界与中心城区范围一致，即南以长江为界，东至江口的江问灌溉渠，西以姚家港西部山体为界，汉宜高速公路北部的500kv高压走廊和规划新318国道为界为北边的界限，面积约100平方公里。
1.3 中心城区村镇发展规划
1.3.1 农村发展目标
核心目标：建设新农村，提高农民收入水平，实现全面小康。