十二、相似个案调查分析
主力户型 项目名称 建筑类型 在售期数 户型 面积 3-2 和协多层、小花高层 园 宇华中央名苑 2-2 3-2 锦江国际花园 8栋多层、4栋小高层、3栋16层高层 4-2 170 24 一期 3-2 3-2 80 110 130 140 32 22 88 22 188 1700 —— 未开盘 —— —— 有 12.9亩花园广场、水系、地下超市、地热饮水、门诊会所 东方现代城 多层、小高层 二期3栋小高层 2-2 3-2 3-2 4-2 3-2 98 110 139 150 139 11 22 100 44 66 1层明阳花园 小高层 1栋小高层 3-2 160 22 88 1800起，每层加50元 90% 2005年 2年 4：6 燃气 基本无 2006177 1400 60% 年7月 9个月 5：5 燃气 餐饮百货、健身器材、诊所 销售周期较长，一期多层大部分被团购 底层商业规划为建材市场，现已招商完毕，目前正在销售，均价5000元/㎡，10年包租，7.2%，去化70%
26
总套比例 24 96 数 去均价 化率 销售销售市区：乡镇 双气 配套设施 健身器材、市日期 周期 其他 136 145 3-2 小高层 4-2 132 1800 70% 163 24 2006年底 5个月 7：3 有 政幼儿园、会所、太阳能 多层被团购 2-2 3-2 多层、小高层 二期多层 4-2 3-2 105 132 148 170 30 100 160 70 2006360 1800 60% 年9月 7个月 6：4 有 商业街、会所、喷泉、幼儿园 部分量体被团购 多层、高层全部带电梯 3-2 3-2 海盛花园 多层 二期 复式 4-2 120 140 160 60 80 60 2006220 1800 50% 年下半年 8个月 5：5 燃气 商业街、地处城市黄金地段 4万平米金信购物广场5月1日开始认购，一层均价12000元；10年8.65% 返租；招商正在进行； 200 20 大首领 金帝商业广场 多层 现房 多层 二期 3-2 3-2 4-2 3-2 125 139 162 130-140 132 96 24 70% 约1802006252 1900 90% 年上半年 18个月 7：3 燃气 水系、会所 现房销售；商业不卖 商业均价：1层8000-9000元，2层5000-6000元；办公2000-3000元； 20051600 95% 年下半年 1.5年 5：5 燃气 大型商业、写字楼 4-2 160 30% 套 市场总结
① 、在售项目住宅均价在1600-1700元/㎡之间；
② 、三房产品占据市场主力，面积段集中在120-140㎡之间，两房和四房产品投放相对较少，尤其是两房产品需求度较弱；客户对房屋的功能性要求较高；110-120㎡小三房也存在着一定的需求度；
③ 、由于新区建设的进一步深入，以及市政府等机关单位陆续搬迁至新区，新区房地产投放量也在不断增加，同时也分流着大量的购房群体，尤其是外地客户，更是对新区关注有加。
27
十三、项目SWOT分析篇 S（优势）：
1、巩义市门户、地段优越，生活配套齐全；
2、项目毗邻巩义商业中心，生活圈已经形成，大环境相对较好； 3、道路设施完善、交通便利；
4、社区规模大，占地107亩，届时将成巩义市标性人造景点 有利提升区域及项目价；
5、30多年的原生态林荫大道，巩义市唯一的200多米长的林荫大道； 6、周边生活配套齐全，大型百货丹尼斯已入驻，近2万多平方米的购物广场方便居家生活；
7、是巩义市政府重点保护企业； 8、社区所处风水宝地位置较好。 W（劣势）：
1、紧邻商业街区，人流车流相对较多，居住不够安静； 2、剩余房源面积大，总价带高，有效客层少；
3、项目量体，相对巩义市几个项目，将对客源形成稀释效应； 4、户型设计不合理，上下水管道存在严重问题； 5、地下室没有产权，只有使用权 6、社区车位不足够；
7、三期部分户型设计不合理，面宽窄，进深长，15、16、17、18号楼虽有两卧朝南，但客厅采光差，且不够通透，10、15、16、17、18号楼餐厅位置有三个门洞口，出入不方便。
28
O（机会）： 1、 2、
周边大型商场林立，商业氛围浓厚， 有利于寻找目标客层
随着城市框架的不断拉大，建设巩义的进程的不断推进，在一个生态健 康，配套齐全的社区，享受悠然的绿色生活，已成为越来越多人的选择，这将为本案的销售提供契机 3、 4、 5、 6、
教育配套齐全，这也成为目标客层选择本案的一个原因 巩义市政府对本地块项目的政策支持，将有利于推案的实行 周边生活配套设施完善，也促使客户选择华树世家 前期的有效推广，使得华树世家在巩义当地有较高的知名度
T（威胁）： 1、
处于相同区位的大首岭、金帝花园项目经过前期的宣传推广，已具有一 定的知名度，对本案的销售构成一定威胁； 2、
前期推广使得华树世家定位在高品质、高价位，提高了门榄，针对的客 户群较少；
18.通往华树世家公交线路及公交站点
答：1路：汽车总站 - 市博物馆 - 阳光医院 - 永昭陵西门(市宾馆) - 中医院(妇幼保健院) - 孝义信用社 - 金博商厦 - 交通宾馆 - 郑州手拖厂 - 化工技校 - 汽车北站 - 烈姜沟村 - 石灰务村 - 站街镇 - 豫联工业园区(共15站)
6路：汽车总站 - 市博物馆 - 永昭陵南门 - 天源公司 - 民俗文化村 - 龙凤宾馆 - 四三一处 - 二十里 - 印刷厂 - 集贸市场 - 二纸厂 - 黄河宾馆 - 文化宫(大光明) - 化工厂 - 水泥厂 - 清泉纯水公司 - 日杂公司 -
29
体育馆(少林机械厂) - 二门诊 - 汽车总站(共20站)
9路：公路工程处 - 市电视台 - 城市信用社 - 公园北门(宋陵大厦) - 市医院 - 市面粉厂 - 东二十里 - 集贸市场 - 印刷厂 - 西二十里 - 四三一 - 龙凤宾馆 - 民俗文化村口 - 金龙矿山设备厂(外沟村委) - 金达机械公司 - 强民乳业 - 新二中 - 后泉沟北 - 后泉沟南 - 骨外科诊所 - 新欣学校 - 中州化纤 - 白云公司(官庄口)(共23站)
旅游路线：永昭陵南门 - 永昭陵西门 - 文化馆 - 建新路口 - 金博商厦 - 交通宾馆 - 市二拖厂 - 市三初中 - 汽车北站 - 高速路口 - 石榴基地 - 联营厂 - 五龙橡胶坝 - 宇清公司 - 庙门外 - 滨河路口 - 化宇集团 - 天大集团 - 卫生院 - 寺湾 - 石窟寺 - 香玉坝 - 成飞武校 - 神南 - 郁香园 - 河洛文化游览区(共26站) 19.华树世家周边教育配套有哪些？ 答：巩义市第三中学、七中、拖厂幼儿园。 21.华树世家周边商业配套有哪些？
答：丹尼斯，星月时代广场，大钟楼商业街区。 22.华树世家周边医疗配套有哪些
答：拖厂卫生院、人民医院、开普社区服务站、中医院。 23.华树世家周边文化娱乐餐饮配套有哪些 答：肯德基、豪享来、永和豆浆、德克士。 24.华树世家周边金融配套有哪些
答：农行、建行、商业银行、邮政储蓄、中国人民银行。 25.华树世家周边有无邮局？ 答：有
30